Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [X]

Porte 14 Etage 3 La Salentine

69 Rue de la Paquelais

44700 ORVAULT

non comparant

Madame [Y] [W] épouse [X]

Porte 14 Etage 3 La Salentine

69 Rue de la Paquelais

44700 ORVAULT

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 janvier 2024

date des débats : 11 janvier 2024

délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02573 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MNZK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Monsieur [E] [X] + Madame [Y] [W] épouse [X] CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juin 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [E] [X] et [Y] [W] épouse [X] (ci-après les époux [X]) un logement de type 3 lui appartenant sis, 69 rue de la Paquelais, La Salentine, 3? étage, n°14 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 543,72 € (513,13 € pour le loyer principal et 30,59 € pour celui des annexes) outre une provision mensuelle pour charges de 134,02 €.

Par acte d’huissier de justice du 20 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement aux époux [X] de justifier d’une assurance locative, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.263,62 € arrêté au 28 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner les époux [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 15 juin 2022 à compter du 20 avril 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 mai 2023 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.851,94 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 20 mars 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner solidairement les époux [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 20 avril 2023 ou du 20 mai 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 27 septembre 2023 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.

A ladite audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance et maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour non justification d’une assurance locative.

Régulièrement assignés à étude, les époux [X] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Les époux [X] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 13 mars 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 juillet 2023.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 24 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire en son article 14 applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 20 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux époux [X] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative et de l’occupation des lieux. Ce commandement respecte les prescriptions légales mais les époux [X] n’ont pas justifié d’une assurance valide dans le délai d’un mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut d’assurance locative étaient réunies à la date du 21 avril 2023.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion des époux [X].

Dès lors, l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef pourra être engagée à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.206,41 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2023 et englobe les frais de contentieux à hauteur de 275,92 € (136,74 € + 139,18 €). Or ces frais ne relèvent pas de la dette locative mais, s’ils sont justifiés, des dépens.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage, incluant le paiement des loyers et des charges.

Aux termes de l’article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En outre, l’article 4 du contrat de bail est une clause de solidarité et indivisibilité en cas de pluralité de locataires, pour les clauses et conditions du contrat de location.

En conséquence, les époux [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.930,49 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 724,57 € (soit 692,62 € pour le loyer principal et 31,66 € pour celui des annexes).

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, le dernier paiement date de novembre 2023 et ne couvre que la moitié du logement. Les locataires n’ont pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que les défendeurs expliquent leurs difficultés de paiement par l’augmentation du montant du loyer et par la diminution de leurs ressources suite à la perte de leur emploi respectif. Le couple s’engage à reprendre de façon régulière le paiement de son loyer résiduel afin de pouvoir déposer une demande de Fonds de solidarité pour le logement dans les prochains mois. Ils sont absents à l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé aux époux [X].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [X], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 juin 2022 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et les époux [X], concernant le logement sis 69 rue de la Paquelais, La Salentine, 3? étage, n°14 – 44700 ORVAULT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 avril 2023 ;

CONDAMNE solidairement les époux [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.930,49€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2023, échéance de décembre incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement les époux [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 724,57 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE aux époux [X], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion des époux [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum les époux [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY