MINUTE N° : 25/01147

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/01742

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[N] [V]

ET :

[I] [P]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Madame [V]

Copie à :

Monsieur [P]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [V]

née le 18 Juillet 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [P]

né le 25 Octobre 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 6 octobre 2023, Madame [N] [V] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [P] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 € et 150 € de provisions pour charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 24 décembre 2024, Madame [N] [V] a fait délivrer à Monsieur [I] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Un commandement pour défaut d’assurance a été délivré le 13 février 2025.

Madame [N] [V] a ainsi fait assigner Monsieur [I] [P] par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [I] [P] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [P], occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [I] [P] au paiement de la somme en principal de 1 925,25 € au titre des impayés de loyers et de charges dûs au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à la date de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner Monsieur [I] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actuels, avec augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [I] [P] à verser à Madame [N] [V] la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [P] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer, sa dénonciation à la Ccapex et de la présente assignation.

A l’audience du 9 octobre 2025, au cours de laquelle ce dossier a été utilement appelé, Madame [N] [V] maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 049 € à la date de l’audience, régularisation pour charges locatives comprise. Elle indique que deux réglements ont eu lieu la veille de l’audience. Elle remet au Tribunal les justificatifs à l’appui de son décompte de charges locatives.

Monsieur [I] [P] ne reconnait pas la dette locative. Il explique retenir le paiement des loyers au motif que Madame [N] [V] n’a pas voulu déclarer un dégât des eaux survenu dans son logement et dont les dégâts ont été particulièrement lourds. Monsieur dit par ailleurs ne pas avoir eu de quittance de loyer depuis janvier 2025 alors qu’il dit payer son loyer régulièrement. Par courrier en date du 25 septembre 2025 adressé au Tribunal et communiqué à Madame [N] [V], il demande au Tribunal de condamner Madame [N] [V] à lui verser :

— la somme de 25 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— la somme de 10 000 € pour la perte de ses meubles, téléviseurs, vêtements et documents,

— la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts du fait de son préjudice moral lié à l’acharnement du cabinet MG Conseil,

— la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu par le greffe du Tribunal avant l’audience.

Monsieur [I] [P] a été invité par le Tribunal à produire en cours de délibéré des justificatifs à l’appui des demandes formées. Monsieur [I] [P] a transmis par mail et, sur demande du Tribunal compte tenu du volume des pièces adressées et pour en garantir l’exhaustivité, par courrier, différents justificatifs dont le Tribunal a accusé bonne réception.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 6 octobre 2023, le commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 pour un montant en principal de 2 615 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 049 €, régularisation pour charges locatives incluses – non encore communiquées à Monsieur [I] [P].

Ce dernier conteste être redevable de loyers/charges auprès de Madame [N] [V], au motif qu’il règle ses loyers depuis mars 2025 et que Madame [N] [V] n’a pas fait les démarches rapidement auprès de la Caf pour lui permettre de percevoir les aides personnelles au logement directement. Monsieur [P] produit les captures d’écran de paiement de sommes de 800 € pour les mois de mars, avril, juin, juillet, août et octobre 2025. Ces 6 paiements figurent expressément sur le décompte fourni par Madame [N] [V] à l’audience. Par ailleurs, si les aides personnelles au logement ont été suspendues, ainsi que la CAF en a informé par mail Monsieur [I] [P] le 5 juin 2025, celles-ci ont été rétablies. Figurent à ce titre sur le décompte produit la somme de 1313,75 € versée par la CAF le 1er juillet 2025 et la somme de 422 € versée les 5 août, 9 septembre et 7 octobre 2025 directement à la bailleresse qui l’a prise en compte dans le décompte fourni. Le solde restant dû après prise en compte des loyers appelés = 17 600 € (Soit 22 mensualités de janvier 2024 à octobre 2025 * 800 €) et le montant total des versements reçus soit directement de la part de Monsieur [I] [P], soit par l’intermédiaire de MG Huissiers, soit les versements d’aides personnelles au logement versées en tiers payant par la CAF s’élèvent à 16 578,09 €, soit un solde dû de 1 021,91 €.

L’article 1315 du Code civil dispose que “celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, Monsieur [I] [P] présente des quittances de loyer pour 2023 : Aucune demande n’est formée par Madame [N] [V] pour cet exercice. Pour 2024, il produit une quittance n°6 d’avril 2024, corroborée par le décompte produit par la bailleresse. Il apporte par ailleurs une quittance portant numéro 14 comme justificatif de paiement de l’intégralité de l’année 2024. Il ressort cependant que cette quittance a été établie le 25 mars 2025, qu’elle mentionne “réglements 19/2, 27/2, 6/3 et 18/3/2025 et ne saurait dès lors conduire à penser que des quittances ont été établies pour les seuls douze mois de l’exercice 2024". Il lui appartient en tout état de cause de produire les justificatifs de paiement des sommes qui n’auraient pas été reprises dans le décompte établi par Madame [N] [V] pour justifier de l’extinction des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 16 du Code de procédure civile dispose que “le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire. Il ne peut retenir, dans sa décision,… les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement”. Tel n’est pas le cas des deux postes de dépenses suivants :

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 219 €, il est produit à la procédure le document fiscal en justifiant. Toutefois, ce justificatif n’ayant pas été communiqué lors d’un appel de fonds auprès du locataire, il ne pourra être pris en compte dans la dette locative objet du présent litige.

Concernant la régularisation des charges locatives, Madame [N] [V] a remis l’ensemble des justificatifs pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025. Ces documents n’ayant pas été transmis en amont à Monsieur [I] [P], la régularisation pour charges ne pourra être prise en compte pour la présente dette locative.

Monsieur [I] [P] sera ainsi condamné à verser à Madame [N] [V] la somme de 1 021,91 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette même clause de résiliation produit effet un mois après commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 24 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2 615 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Concernant le défaut d’assurance, Monsieur [I] [P] a produit un justificatif d’assurance au titre de sa responsabilité locative (incendie, explosion, dégâts des eaux) établi par GROUPAMA pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025.

Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [I] [P] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [I] [P] règle ses loyers courants depuis juin 2025. Compte tenu du montant de la dette locative équivalent à moins de deux mensualités de loyer, il peut être accordé à Monsieur [I] [P] un délai de 22 mensualités pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [I] [P] a produit au Tribunal différents documents sans que ces derniers ne corrobore un préjudice moral qu’il chiffre à 25 000 € qu’il conviendrait de mettre à la charge de la bailleresse. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Il demande une somme de 10 000 € en indemnisation du sinistre “dégat des eaux” survenu lors de son entrée dans le logement et produit à cet égard de nombreux documents illustrant l’état de ses biens. Les dommages subis ne sont cependant pas en lien avec le présent litige relatif à des loyers et charges impayés. Il ne saurait être mis à la charge de la bailleresse cette somme relevant d’une éventuelle indemnisation assurantielle.

Il demande par ailleurs une somme de 10 000 € au titre de l’acharnement de MG Huissiers. Monsieur [I] [P] sera débouté de cette demande déclarée irrecevable, à défaut d’avoir engagé une action contentieuse à l’encontre de MG Huissiers.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [P] demande la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles. Aucun élément ne vient conforter cette demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera débouté de cette demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens dès lors qu’ils sont justifiés à la charge Monsieur [I] [P] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2023 entre Monsieur [I] [P] et Madame [N] [V]concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 25 février 2025 ;

Condamne Monsieur [I] [P] à payer à Madame [N] [V] la somme de 1 021,91 € (MILLE VINGT ET UN EUROS, QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 7 octobre 2025, échéance d’octobre incluse ;

Autorise Monsieur [I] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 22 mensualités de 45 € chacune, et une vingt-troisième mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [I] [P] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [N] [V] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [I] [P] soit condamné à verser à Madame [N] [V], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Déboute Monsieur [I] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre d‘un préjudice moral ;

Rejette la demande d’indemnisation au titre de la perte de meubles ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts à l’encontre de MG Huissiers ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [I] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute Monsieur [I] [P] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection