MINUTE N° : 25/00541

JUGEMENT

DU 10 Juillet 2025

N° RC 24/04808

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[V]

ET :

[X] [K] épouse [D]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e OTTAVY

copie le :

à Mme [D]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 10 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[V], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [K] épouse [D]

née le 20 Mars 1994 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/04808

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2021, la SA [V] a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [D] [P] et [X] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 401,69 € hors charges.

Par avenant signé le même jour, Monsieur et Madame [D] [P] et [X] ont adhéré au contrat de prestations multiservices proposé par la SA [V].

Le 19 juin 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [K] épouse [D] [X] par acte d’huissier du 14 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [K] épouse [D] [X] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [K] épouse [D] [X] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [K] épouse [D] [X] au paiement de la somme de 714,33 € au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 9 octobre 2024 avec intérets au taux légal ;

— la condamnation de Madame [K] épouse [D] [X] au paiement d’une somme mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamnation de Madame [K] épouse [D] [X] au paiement de la somme de 50,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation Madame [K] épouse [D] [X] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] le 15 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, la SA [V] – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1905,54 € arrêtée au 6 mars 2025. Elle précise qu’un accord portant sur la régularisation de la dette a été trouvé entre les parties et elle demande l’homologation de cet accord par le juge des contentieux de la protection.

Régulièrement citée par acte d’huissier en date du 14 octobre 2024 signifié à personne, Madame [K] épouse [D] [X] a comparu à l’audience et a déclaré être divorcée de Monsieur [D] [P]. Elle a ajouté être bénéficiaire du RSA et percevoir 701,00 € par mois. Elle a indiqué vivre seule avec ses deux enfants à charges pour lesquelles elle ne perçoit aucun contribution économique du père.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 15 octobre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 24 décembre 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 19 juin 2024 à Madame [K] épouse [D] [X] portant sur la somme de 858,23 € dont 753,50 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 24 décembre 2021 et n’a pas été renouvelé depuis lors. Par conséquent, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer en date du 19 juin 2024.

Madame [K] épouse [D] [X] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 décembre 2021, le commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 6 mars 2025 faisant apparaître une somme de 1905,54 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 157,41 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée par le bailleur à la locataire de mai à août 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 30,48 € du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [K] épouse [D] [X] à verser à la SA [V] la somme de 1717,65 € (1905,54 € – 157,41 € – 30,48 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 6 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [K] épouse [D] [X] a comparu à l’audience à laquelle les parties ont trouvé un accord permettant l’apurement amiable de la dette locative avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte du décompte produit que Madame [K] épouse [D] [X] a repris les paiements avant l’audience, et ce depuis mai 2024.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [K] épouse [D] [X] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et de l’assignation à la charge de Madame [K] épouse [D] [X].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 août 2024 ;

Condamne Madame [K] épouse [D] [X] à payer à la SA [V] la somme de 1717,65€ (MILLE SEPT CENT DIX SEPT EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [K] épouse [D] [X] à se libérer de leur dette de 1717,65 € en 28 mensualités de 60,00 € et le solde à la 29ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [K] épouse [D] [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [K] épouse [D] [X] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [K] épouse [D] [X] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

RG 24/04808

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [K] épouse [D] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection