AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00188 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CR76

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. DS AVENIR

RCS de [Localité 1] : 951 619 188

Prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien JAGER, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Ludivine PEYRISSAGUET, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MNAFEK

[Adresse 2]

représentée par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de BRIEY,

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2022, la SCI DU 10ème BCP a donné à bail commercial à la SARL MNAFEK des locaux situés [Adresse 3] à 54800 JARNY, moyennant un loyer annuel initial de 7200 euros et une provision sur charges mensuelle revue à la somme de 40 euros.

Suivant acte notarié du 10 juillet 2023, la SCI DU 10ème BCP a vendu à la SCI DS AVENIR les locaux donnés à bail à la SARL MNAFEK.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la SCI DS AVENIR a fait délivrer à la SARL MNAFEK un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour une somme en principal de 4270,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI DS AVENIR a, par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025, fait assigner la SARL MNAFEK devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, statuant en référé.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, la SCI DS AVENIR demande à la présidente du tribunal, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de :

Juger qu’en vertu des effets de la clause résolutoire, le bail conclu entre la SCI DS AVENIR et la SARL MNAFEK est résilié à compter du 17 mars 2025 et que la SARL MNAFEK occupe sans droit ni titre les locaux objet dudit bail depuis cette date ;En conséquence,Ordonner l’expulsion de la SARL MNAFEK et de tout occupant de son chef, des locaux [Adresse 3] à [Localité 3] dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL MNAFEK à la somme de 622,56 €, outre 40 € de provision sur charge à compter du 17 mars 2025 ;Juger que cette indemnité sera révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;Condamner à titre provisionnel, la SARL MNAFEK à verser à la SCI DS AVENIR, à titre provisionnel, une somme totale de 4270,53 € TTC au titre de l’arriéré locatif selon décompte produit, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure en date du 17 février 2025 sur la somme de 4270,53 € TTC précitée ;Ordonner la capitalisation des intérêts qui auront couru une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;Débouter la SARL MNAFEK de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris reconventionnelles ;Condamner la SARL MNAFEK à verser à la SCI DS AVENIR la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner en application de l’article 696 du code de procédure civile la SARL MNAFEK aux entiers frais et dépens, lesquels comprendront les sommes de 156,52 € pour la délivrance du commandement de payer et de 38,15 € pour la demande d’état des nantissements ;Ordonner l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DS AVENIR expose qu’en regard de l’accroissement de sa dette locative, elle a fait signifier le 17 février 2025 à la SARL MNAFEK un commandement de payer demeuré infructueux. Elle en conclut que la clause résolutoire insérée au bail et visée dans ledit commandement a été acquise au 17 mars 2025, date à laquelle la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre. La SCI DS AVENIR sollicite en conséquence à titre provisionnel la somme totale de 4270,53 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 662,56 euros, laquelle sera due jusqu’à libération effective des lieux. Elle soutient à ce titre que la défenderesse ne rapporte aucunement la preuve de ce qu’elle serait parfaitement à jour du règlement de ses loyers.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux, la SCI DS AVENIR dit avoir signé un devis avec une entreprise spécialisée en toiture qui a finalement été placée en redressement judiciaire tandis que des recherches sont en cours pour la remplacer. Elle en déduit qu’il n’existe pas la moindre défaillance de sa part pour ce qui est de se conformer à ses obligations en tant que bailleur. La SCI DS AVENIR note à l’inverse que les premiers incidents de paiement de la défenderesse remontent à octobre 2023 sans que le moindre écrit visant ces griefs ne lui ait été adressé. Elle ajoute que le procès-verbal de constat produit par la SARL MNAFEK a été établi quelques jours seulement après son assignation à la présente instance et, qu’alors qu’il laisse entendre que les locaux sont parfaitement inexploitables, elle souligne que le restaurant tenu par la défenderesse n’a jamais connu de fermeture depuis 2023.

Enfin, la demanderesse souligne que c’est de façon tout à fait opportune que la SARL MNAFEK se prévaut de problèmes de toiture pourtant parfaitement connus des parties depuis des années pour justifier le non-règlement des loyers. Ceux-ci ne justifient selon elle en rien une quelconque suspension, ni même la moindre indemnisation compte tenu d’un prétendu préjudice commercial. Elle dit que la SARL MNAFEK ne pourra qu’être déboutée de ses demandes reconventionnelles, lesquelles ne relèvent pas de la compétence du juge des référés mais tout au plus de celle du juge du fond.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, la SARL MNAFEK demande à la présidente du tribunal, au visa des articles 606 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Débouter la SCI DS AVENIR de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la SCI DS AVENIR à effectuer les travaux à sa charge et notamment les travaux de réfection de la toiture et des faux plafonds de l’immeuble, sous astreinte définitive de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Autoriser la SARL MNAFEK à suspendre, dans l’attente de la réalisation desdits travaux, le paiement de ses loyers tels qu’ils ont été convenus par le bail du 7 septembre 2022 ;Condamner la SCI DS AVENIR à payer à la SARL MNAFEK une indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice d’un montant de 10 000 € ;Condamner la SCI DS AVENIR à payer à la SARL MNAFEK une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner enfin la SCI DS AVENIR aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, la SARL MNAFEK indique quant à elle être parfaitement à jour du règlement de ses loyers. Elle soutient en outre que le bailleur ne respecte pas les obligations mises à sa charge aux termes du bail commercial signé puisque la toiture ne fait plus son office et que des infiltrations très importantes ont pu être constatées par un commissaire de justice. La défenderesse précise encore que la SCI DS AVENIR a fait installer une benne à proximité des locaux loués rendant ceux-ci moins visibles et moins accessibles.

A titre reconventionnel, elle se dit fondée à réclamer la réalisation sous astreinte des travaux qui s’imposent et qui incombent au bailleur, outre la suspension du paiement des loyers dans l’attente de leur achèvement. Elle sollicite également la condamnation du propriétaire au paiement d’une indemnité provisionnelle de 10 000 euros compte tenu du préjudice qu’elle subit sur le plan commercial.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures susvisées ainsi qu’aux notes d’audience.

Après renvois et à l’issue des débats à l’audience du 16 mars 2026, les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la SCI DS AVENIR

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En outre, l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte également de l’article 1219 du même code qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la défenderesse le 17 février 2025 pour un montant de 4 270,53 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025.

Il ressort des décomptes détaillés versés aux débats que la SARL MNAFEK n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

Pour s’opposer à l’acquisition de ladite clause, la SARL MNAFEK fait valoir que la SCI DS AVENIR a manqué à ses obligations « telles que prévues à l’article 606 du code civil », dès lors que le local commercial subit des infiltrations importantes par la toiture.

Il sera précisé ici que le bail prévoit que le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que l’activité de « commerce de pizza sur place, à emporter, livraisons de repas et pizzas, sandwich ».

Ceci étant, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 13 octobre 2025 à la demande de la SARL MNAFEK que :

Dans l'« espace destiné à accueillir la clientèle pouvant consommer sur place », le sol est inondé à hauteur d’un renfoncement ; le faux plafond dégradé (« comme éventré ») présente des traces d’infiltration ; une des cloisons est humide, « même devenu[e] friable » ; « des pigmentations noires de moisissure » apparaissent au niveau des plinthes du mur situé dans le prolongement ; et enfin, le parquet flottant se soulève ;L'« espace salle de bains » attenant est « inutilisable » ; le « faux plafond (…) pratiquement inexistant » laisse apparaître les fils électriques, de l’eau est visible sur le sol et une des cloison présente « des traces d’humidité importante, l’eau remontant par capillarité » ;Dans une partie du local « auparavant exploitée (…) et aujourd’hui condamnée suite aux travaux que la partie requérante a engagé », le plafond a été « mis à nu » et présente des traces d’infiltration » ou même des trous ;Une benne installée – selon le requérant – par le bailleur sur des places de stationnement devant la vitrine du local rend ce dernier « moins accessible et moins visible ».

Si la SCI DS AVENIR reproche à la SARL défenderesse de se prévaloir d’un procès-verbal établi après son assignation à la présente procédure, elle n’en conteste pas pour autant le contenu. Aussi doit-elle avoir été informée de l’existence ou de la persistance de ces désordres puisqu’elle indique elle-même qu’elle « a formalisé une déclaration de sinistre auprès de son assurance dès 2024 concernant la toiture et que de nombreuses diligences, y compris administratives, ont d’ores et déjà été effectuées [ou sont actuellement en cours] afin d’y remédier ».

Au regard de ces éléments, les critiques de la SARL MNAFEK quant à l’état des locaux objet du bail ne sont pas dépourvues de fondement. Dès lors, il ne peut être a priori exclu qu’elle soit en droit d’opposer l’exception d’inexécution du fait de l’impossibilité pour elle d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, et, seul le juge du fond peut trancher cette question.

Aussi, pour rappel, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, pour les motifs ci-dessus énoncés.

Les difficultés soulevées ne permettent pas non plus d’arrêter, avec l’évidence requise en référé, le montant des sommes incontestablement dues par la SARL MNAFEK.

En conséquence de tous ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes présentées par la SCI DS AVENIR, qu’elles soient relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, qu’elles en découlent ou qu’ils s’agissent encore de demandes de provision.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL MNAFEK

En l’espèce, la SARL MNAFEK sollicite du juge des référés qu’il condamne sous astreinte la SCI DS AVENIR à effectuer des « travaux de réfection de la toiture et des faux plafonds de l’immeuble » et qu’il autorise, dans l’attente de leur réalisation, la suspension du paiement des loyers.

Cependant, si le litige justifie le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI DS AVENIR, il ne permet pas de tenir pour non sérieusement contestable l’obligation dont se prévaut le preneur en l’absence de certitude sur la cause et l’étendue des désordres invoqués.

Quant à sa demande d’indemnité provisionnelle, il sera en outre observé que la SARL MNAFEK invoque un préjudice « sur le plan commercial » dont elle ne justifie par absolument aucun élément comptable.

Partant, il n’y a pas non plus lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées à titre reconventionnel par la SARL MNAFEK.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aucune des parties n’ayant obtenu satisfaction en ses prétentions, il convient de leur laisser à chacune la charge de ses dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par les parties, tant à titre principal que reconventionnel ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE