MINUTE N° : 25/01156

JUGEMENT

DU 21 Novembre 2025

N° RC 25/02285

DÉCISION

contradictoire et en Premier ressort

Société [Localité 10] HABITAT

ET :

[K] [O]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 10] HABITAT

copie le :

à

Monsieur [K] [O]

Préfecture d'[Localité 6]-et-[Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIERS : E.ESPADINHAlors des débats et E.FOURNIER lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 10] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [L] [N] muni d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [O]

né le 08 Avril 1947 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/02285

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2001, l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [O] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 292,24 € (1917,87 [Localité 5] selon contrat), provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 3 février 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH [Localité 10] HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [K] [O] par actes de commissaire de justice du 16 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [K] [O] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [K] [O] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [K] [O] au paiement :

— de la somme en principal de 3142,23 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

A l’audience du 9 octobre 2025, l’OPH [Localité 10] HABITAT – par son représentant dûment mandaté – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de5 174,79 €, hors frais, au 8 octobre 2025. Il indique que le locataire est accompagné par la FICOSIL, que Monsieur a été victime d’une fraude aux moyens de paiement et dit ne pas s’opposer pas à l’octroi de délais sur la base de mensualités à 80 €.

Monsieur [K] [O] confirme qu’il souhaite un échéancier pour apurer sa dette locative. Il précise qu’il dispose de 1700 € de ressources mensuelles.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience que Monsieur perçoit une retraite pour le montant indiqué lors de l’audience et qu’il évalue son niveau de dépenses mensuelles entre 800 à 850 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 prorogé au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 3 février 2025 portant sur la somme en principal de 2 660,23 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 4 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 septembre 2001, le commandement de payer délivré le 3 février 2025 pour un montant en principal de 2 600,23 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 174,79 € hors frais.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte arrêté à la somme de 5 466,61 € au 8 octobre 2025 les frais de commissaire de justice à hauteur de 267,32 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après ainsi que les frais de dossier SLS d’un montant de 25 €.

Monsieur [K] [O] sera ainsi condamné à verser à l’OPH [Localité 10] HABITAT la somme de 5 174,29 € (et non 5 174,79 €), hors frais.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [K] [O] a repris le paiement de son loyer courant en septembre 2025. Le bailleur propose qu’il lui soit accordé des délais de paiement sur la base de mensualités de 80 €.

Monsieur [K] [O] explique sa situation financière, de nature à lui permettre d’honorer son loyer courant et de consentir un effort financier supplémentaire.

Cependant, compte tenu du paiement du loyer courant, de la situation financière du locataire et de la proposition de délais faite par le bailleur, il sera accordé à Monsieur [K] [O] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Il pourra apurer sa dette locative plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [K] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer, ses formalités et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2001 entre Monsieur [K] [O] et l’OPH [Localité 10] HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 4 avril 2025 ;

Condamne Monsieur [K] [O] à payer à l’OPH [Localité 10] HABITAT la somme de 5 174,29 € (CINQ MILLE CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS, VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2025 ;

Autorise Monsieur [K] [O] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 35 mensualités de 80 € chacune, la dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [K] [O] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 10] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [O] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 10] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

RG 25/02285