N° RG 23/07896 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MF67

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/07896 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MF67

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Michel FEUERBACH

M^e David GILLIG

Le

Le greffier

M^e Michel FEUERBACH

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [J]

né le 27 Juin 1968 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michel FEUERBACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 83

Madame [Y] [Z]-[N]

née le 13 Juin 1969 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michel FEUERBACH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 83

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. VAUBAN PARTENAIRE, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 178

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Monsieur [E] [J] et Madame [Y] [Z]-[N] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 3].

Selon un compromis de vente signé le 4 mars 2022, la SARL VAUBAN PARTENAIRE s’est engagée à acquérir des parcelles appartenant la SCI LE NOYER et la SCI DU TILLEUL [Adresse 1], pour un prix de 730 000 euros, sous plusieurs conditions suspensives.

La mairie d'[Localité 5] a accordé à la SARL VAUBAN PARTENAIRE un permis de démolir et valant division en propriété selon un arrêté du 12 mai 2022.

Selon une requête enregistrée au greffe du tribunal administratif de Strasbourg le 12 juillet 2022, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] ont demandé l’annulation de cet arrêté.

La SARL VAUBAN PARTENAIRE a déposé une demande de permis de construire modificatif le 31 août 2022.

La mairie d'[Localité 5] a accordé le permis de construire modificatif demandée par arrêté du 27 octobre 2022.

Par un mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif de Strasbourg en date du 9 janvier 2023, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] ont également demandé l’annulation de cet arrêté.

Le 12 janvier 2023, la SARL VAUBAN PARTENAIRE, d’une part, et la SCI LE NOYER et la SCI DU TILLEUL, d’autre part, ont conclu un nouveau compromis de vente présentant le même objet et soumis aux mêmes conditions suspensives que celui du 4 mars 2022.

Par une transaction du 5 avril 2023, la SARL VAUBAN PARTENAIRE s’est engagée à consentir une servitude de passage carrossable empruntant et devant grever son fonds depuis la voie publique jusqu’à la limite séparative du fonds dominant à l’arrière et a accepté sans réserve le désistement d’instance ou le retrait de la requête pendante devant le tribunal administratif de Strasbourg et Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] se sont engagés à abandonner le recours contre le permis de construire délivré le 12 mai 2022 et le permis modificatif et à s’abstenir d’attaquer toute décision afférente à la construction projetée par la SARL VAUBAN PARTENAIRE.

En exécution de ce protocole, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] ont déposé le 5 avril 2023 au tribunal administratif de Strasbourg un mémoire de désistement, la SARL VAUBAN PARTENAIRE en a pris acte et par un jugement du 21 avril 2023, le tribunal administratif de Strasbourg a donné acte de ce désistement.

Par un acte d’huissier de justice délivré à la SARL VAUBAN PARTENAIRE le 25 septembre 2023, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N]ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande tendant à la constatation de la constitution d’une servitude conventionnelle, aux fins de validation.

Le 18 janvier 2024, les SCI LE NOYER et la SCI DU TILLEUL et la SARL VAUBAN PARTENAIRE ont constaté la caducité du compromis du 12 janvier 2023 suite à la non-réalisation d’une condition suspensive.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] demandent au tribunal de :

« dire et juger la présente demande recevable et bien fondée,

constater que la constitution d’une servitude conventionnelle de passage promise par protocole du 5 avril 2023 est impossible faute de qualité de propriétaire de Vauban partenaire qui s’y était engagé,

condamner la société Vauban partenaire à payer aux consorts [Y] [Z] et [E] [J] la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts,

condamner la Vauban partenaire à payer aux consorts [Y] [Z] et [E] [J] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 CPC,

condamner la société Vauban partenaire aux entiers frais et dépens,

déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision ».

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que leur demande initiale est devenue impossible, puisque la société défenderesse n’est pas la propriétaire du fonds servant et demandent l’allocation de dommages et intérêts.

Ils répondent à l’argumentation de la SARL VAUBAN PARTENAIRE que la transaction ne peut être annulée sur le fondement de l’abus de dépendance économique, puisqu’aucune des conditions de l’article 1143 et au premier rang desquelles l’état de dépendance, n’est démontrée.

Ils contestent également toute violence de leur part, estimant n’avoir détourné aucune voie de droit, mais simplement transiger sur un litige, en obtenant une compensation raisonnable pour le préjudice que leur causait le projet d’aménagement mené par la société défenderesse.

Leur demande initiale étant devenue sans objet, ils font valoir qu’en leur dissimulant sciemment le fait qu’elle n’était pas encore propriétaire du fonds servant au jour de la transaction et que son acquisition était purement hypothétique, la SARL VAUBAN PARTENAIRE a manqué à son obligation précontractuelle d’information et a engagé à leur égard sa responsabilité civile délictuelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2024, la SARL VAUBAN PARTENAIRE demande au tribunal de :

« débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs fins et prétentions,

condamner les demandeurs à verser à la Société Vauban partenaire la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir ».

À l’appui de ses prétentions, la SARL VAUBAN PARTENAIRE soutient que la transaction du 5 avril 2023 doit être annulée, dans la mesure où son consentement a été obtenu par violence et par abus de dépendance économique, les consorts [J]-[Z] ayant détourné la voie de droit que constitue la contestation d’un permis de construire pour obtenir d’elle qu’elle consente à leur octroyer une servitude de passage sur les fonds qu’elle devait aménager.

Elle conteste tout manquement à son obligation d’information, estimant que la promesse de vente valant vente, elle pouvait déclarer dans le protocole d’accord transactionnel avoir la qualité de propriétaire.

Elle expose également qu’il appartenait aux demandeurs et à leur conseil de se renseigner par eux-mêmes sur la situation juridique du fonds, cela d’autant plus qu’il est de connaissance commune que la propriété n’est acquise par un prometteur qu’au jour où son permis de construire est purgé de recours et que les demandeurs savaient que ce n’était pas le cas, puisqu’ils exerçaient eux-mêmes un recours.

Enfin, elle souligne que Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] n’ont subi aucun préjudice dans la mesure où le projet d’aménagement a été abandonné par elle et qu’ils ne subissent aucun désagrément du fait de la situation ayant justifié la transaction.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 octobre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 novembre 2024 et mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

— A titre liminaire :

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir « constater » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans les motifs du jugement.

— Sur la demande d’annulation de la transaction :

Sur l’abus d’état de dépendance :

L’article 1143 du Code civil dispose qu’il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

L’annulation d’un contrat sur le fondement de ce texte suppose de caractériser la réunion de quatre éléments : un état de dépendance entre les parties, un acte d’abus, un engagement qui n’aurait pas été souscrit sans cet abus et un avantage manifestement excessif.

Selon l’article 1131 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il doit également être démontré que le vice affectant le consentement a été déterminant du consentement de celui qui l’a donné, étant entendu que cette circonstance, comme les autres, s’apprécie in concreto, c’est-à-dire au regard de la personnalité et la situation du cocontractant dont le consentement aurait été vicié.

En l’espèce, la SARL VAUBAN PARTENAIRE n’explique pas dans quelle situation de « dépendance » elle se trouverait à l’égard des consorts [J]-[Z], étant entendu que l’existence d’un litige concernant la validité d’un permis de construire ne saurait caractériser une situation de dépendance au sens de l’article 1143 du Code civil, étant relevé que l’existence d’un litige est un préalable nécessaire à la conclusion d’une transaction.

Elle n’explique pas non plus en quoi la constitution d’une servitude peut être qualifiée « d’avantage manifestement excessif » qui aurait été tiré de l’hypothétique abus dont se seraient rendus coupables Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] .

Par ailleurs, rien dans les éléments versés aux débats ne permet au tribunal d’établir l’existence d’un état de dépendance économique ou d’un avantage manifestement excessif.

Enfin, eu égard à la qualité de la SARL VAUBAN PARTENAIRE, à savoir une société commerciale, professionnelle de l’immobilier et de celle des parties demanderesses, personnes physiques non qualifiées dans le domaine de l’immobilier, les éventuelles pressions exercées par eux ne pouvaient avoir pour effet d’altérer son consentement.

Si son consentement à la transaction a été donné, c’est uniquement pour qu’il soit mis fin au recours exercé par Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] contre le permis de construire.

Ainsi, même à admettre que la SARL VAUBAN PARTENAIRE partenaire n’aurait pas consenti à la transaction et donc à la constitution d’une servitude de passage en l’absence de la procédure devant les juridictions administratives – ce qui apparaît fondé, puisque la contrepartie de cette transaction est bien l’abandon de ladite procédure – les éléments nécessaires à la caractériser d’un abus de dépendance ne sont pas réunis.

La demande en nullité de cette transaction du 5 avril 2023 sera rejetée sur ce moyen.

Sur la violence :

L’article 1140 du Code civil dispose qu’il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

L’article 1141 du Code civil ajoute que la menace d’une voie de droit ne constitue pas une violence. Il en va autrement lorsque la voie de droit est détournée de son but ou lorsqu’elle est invoquée ou exercée pour obtenir un avantage manifestement excessif.

En outre, l’article 1131 du Code civil exige que l’acte de violence allégué a été déterminant du consentement de la victime, eu égard à sa personnalité et sa situation.

L’acte de violence allégué consiste dans la menace et plus encore l’exercice d’une voie de droit, à savoir le recours formé par les consorts [J]-[Z] à l’encontre du permis de construire obtenu par la SARL VAUBAN PARTENAIRE.

L’exercice de cette voie de droit n’est pas en lui-même une cause de violence, elle ne le deviendra que si, outre les autres conditions de la violence, elle a été détournée de son but.

En l’espèce cependant, rien n’indique que l’introduction du recours a été motivée dès son origine par une volonté de Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] d’obtenir la constitution d’une servitude de passage.

Cette servitude n’est apparue ultérieurement que comme une compensation qu’ils ont acceptée au regard des désagréments par lesquels ils justifiaient leur action initiale.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que l’existence de cette procédure a été de nature à faire naître dans l’esprit de la SARL VAUBAN PARTENAIRE, eu regard à sa situation et à son activité, la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable, conformément à ce qui a déjà été exposé au titre de l’abus d’état de dépendance.

Par conséquent, les éléments nécessaires à la caractériser d’une violence au sens des articles 1140 et suivant du Code civil ne sont pas réunis et la demande en nullité de cette transaction du 5 avril 2023 sera également rejetée sur ce moyen.

— Sur la demande indemnitaire fondée sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information :

Selon l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Le manquement à l’obligation précontractuelle d’information constitue ainsi une faute civile au sens de l’article 1240 du Code civil selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Outre une faute, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle suppose la démonstration d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute ; le mécanisme de la responsabilité civile ne vise en effet pas à sanctionner un comportement aussi discutable soit-il, mais à réparer intégralement à un préjudice.

En l’espèce, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] font valoir que le fait pour la SARL VAUBAN PARTENAIRE de ne pas les avoir avertis au moment de la conclusion de la transaction, qu’elle n’était pas propriétaire du fonds servant de la servitude prévue constitue un manquement à son obligation d’information.

La propriété par le cocontractant du fonds sur lequel doit s’exercer la servitude de passage est effectivement une information importante pour le consentement du propriétaire du fonds dominant.

Aucun élément versé aux débats ne vient établir que la SARL VAUBAN PARTENAIRE a communiqué aux consorts [J]-[Z] cette information pourtant fondamentale pour la bonne exécution de la transaction.

Le fait qu’une « promesse de vente vaille vente », conformément à l’article 1589 du Code civil, ne suffit pas à exclure la nécessité de partager une information détenue exclusivement par la SARL VAUBAN PARTENAIRE sur la situation juridique du bien.

En effet, la promesse synallagmatique de vente n’opère pas le transfert de propriété au bénéfice de l’acquéreur, lequel est suspendu, s’agissant d’un contrat de vente immobilier, à la réitération par acte authentique de ladite promesse.

La SARL VAUBAN PARTENAIRE ne peut donc prendre prétexte qu’elle ignorait au jour de la conclusion de la transaction qu’elle renoncerait finalement à l’opération pour justifier du fait qu’elle n’était pas débitrice ni détentrice de l’information demandée. Ce n’est pas de son projet et plus particulièrement son abandon dont il est reproché la non-communication, mais du caractère plus que précaire de son éventuelle future propriété.

Par ailleurs, cette même promesse par laquelle elle devait acquérir la propriété du fonds sur lequel devait s’exercer la servitude était elle-même soumise à plusieurs conditions suspensives, rendant purement hypothétique, au jour de la négociation et de la conclusion de la transaction, la constitution de la servitude.

La SARL VAUBAN PARTENAIRE ne peut pas non plus se retrancher derrière le conseil des consorts [J]-[Z] pour justifier de la non-délivrance de cette information, aucun élément n’étant de nature à démontrer que ce dernier ait été, plus que ses clients, averti de l’absence de propriété de la défenderesse du fonds servant.

L’argument selon lequel il est de connaissance commune qu’un promoteur immobilier n’acquiert la propriété du fonds objet de son opération qu’après avoir acquis la certitude que son permis de construire est purgé de tout recours relève de la pétition de principe, que rien ne vient établir, que ce soit à propos du conseil des demandeurs que des demandeurs eux-mêmes.

Il sera jugé que la SARL VAUBAN PARTENAIRE a manqué à son obligation précontractuelle d’information en ne précisant pas à ses cocontractants qu’au jour de la conclusion de la transaction par laquelle était constituée la servitude conventionnelle de passage, elle n’était pas juridiquement propriétaire du fonds devant servir cette servitude et que son acquisition était à ce jour encore purement hypothétique.

S’agissant du préjudice invoqué, Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] n’explicitent pas la nature ni la consistance de celui-ci en lien de causalité avec ce manquement à l’obligation d’information que viendrait réparer l’octroi d’une somme de 25 000 €, étant observé que dans les motifs de leurs conclusions, il n’est développé aucun moyen sur leur préjudice, le montant sollicité à titre de dommages et intérêts n’étant même pas évoqué, celui-ci apparaissant pour la première fois dans le dispositif desdites conclusions.

Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] seront dans ces conditions déboutés de leur demande indemnitaire.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

Il apparaît, au regard de la faute de la SARL VAUBAN PARTENAIRE dans l’exécution de son obligation d’information que l’action intentée par Monsieur [J] et Madame [Z]-[N] , ayant pour objet initial la réitération forcée de la transaction portant constitution de la servitude de passage, que celle-ci a pu leur paraître légitime au jour de l’assignation.

Ce n’est qu’à la suite de la découverte de l’impossibilité d’obtenir une telle servitude en raison de l’absence de propriété par la défenderesse du fonds servant que cette demande est devenue sans objet.

Il est donc justifié eu égard à ces circonstances de mettre à la charge de la SARL VAUBAN PARTENAIRE les entiers frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, que ce soit au bénéfice des consorts [J]-[Z] ou à celui de la SARL VAUBAN PARTENAIRE.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SARL VAUBAN PARTENAIRE de sa demande au titre de la nullité de la transaction du 5 avril 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [J] et Madame [Y] [Z]-[N] de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SARL VAUBAN PARTENAIRE aux entiers dépens ;

DÉBOUTE tant Monsieur [E] [J] et Madame [Y] [Z]-[N] que la SARL VAUBAN PARTENAIRE de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ