TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06954 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZV2M

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 23 Mars 2026

S.C.I. FAELENS

C/

,

[J], [Y],

[B], [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. FAELENS, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M., [J], [Y], demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

M., [B], [Y], demeurant, [Adresse 3]

non comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 2018, M., [Q], [C] a donné à bail à M., [J], [Y] un logement, sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer incluant les charges d’un montant de 530 euros.

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2017, M., [B], [Y] s’est porté caution dans la limite d’une somme de 18 000 euros à effet du 12 avril 2018 et ce, jusqu’au 11 avril 2021.

Par acte authentique en date du 13 janvier 2021, la société SCI Faelens a acquis ledit appartement.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la société SCI Faelens a fait signifier à M., [J], [Y] un commandement de payer la somme principale de 2 687,20 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte en date du 31 janvier 2025, ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, M., [B], [Y].

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la société SCI Faelens a fait assigner M., [J], [Y] et M., [A], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 février 2021 liant M., [J], [Y] à la société SCI Faelens concernant un logement non meublé, situé, [Adresse 4], à Lille au 29 mars 2025, En conséquence,Ordonner à M., [J], [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés,Dire et juger qu’à défaut pour M., [J], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société SCI Faelens pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,Condamner M., [J], [Y] en qualité de preneur à lui payer la somme de 3 490,93 euros correspondant aux loyers et charges exigibles arrêtées au 10 avril 2025 échéance du mois d’avril comprise,Condamner solidairement M., [A], [Y] en qualité de caution solidaire à payer la somme de 3 490,33 euros,Condamner M., [J], [Y] à payer, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 mars 2025, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel, soit la somme de 530 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner M., [J], [Y] et M., [A], [Y] solidairement à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux dépens.

L’affaire a été appelée le 15 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SCI Faelens, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 5 518,15 euros arrêtée au 12 janvier 2026. Elle indique qu’aucune reprise du loyer courant n’est intervenue. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiements ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M., [J], [Y], représenté par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— lui accorder des délais de paiements afin de purger sa dette locative et selon les modalités suivantes :

— dans un délai de trente-six mois,

— à raison de 35 mensualités de 150 euros suivies d’une trente-sixième et dernière mensualité représentant le solde de la dette locative,

— payable le 10ème jour de chaque mois,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,

— Débouter la société SCI Faelens de l’ensemble de ses demandes,

— Juger que les parties conserveront la charge de leurs dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses intérêts, il précise avoir rencontré des difficultés financières à partir du mois de janvier 2023 l’ayant empêché de payer son loyer courant, qu’il a suivi une formation entre le 21 novembre 2024 et le 7 février 2025 et qu’il a depuis retrouvé un emploi en décembre 2025. Il en justifie et souligne avoir repris le paiement de son loyer courant en payant une somme de 600 euros en date du 12 janvier 2026. Il sollicite des délais de paiements compte-tenu de cette reprise de paiement et propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 150 euros.

M., [A], [Y], assigné en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SCI Faelens justifie avoir saisi la Ccapex en date du 15 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SCI Faelens justifie également avoir notifié au préfet du Nord en date du 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 janvier 2018 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M., [J], [Y] le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 687,20 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les versements effectués par M., [J], [Y] étaient insuffisants.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 mars 2025 à 24.00 heures.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, la société SCI Faelens actualise sa créance locative par note en délibéré autorisée à la somme de 5 518,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise.

Il convient de déduire de cette somme les frais d’impayés non contractuellement prévus, soit la somme de 51 euros.

Par ailleurs, il conviendra également de déduire de cette somme les frais d’huissier et d’avocats constituant les dépens et les frais irrépétibles, soit la somme de 1 101,02 euros.

De même, il ressort de la lecture du décompte que les frais d’ordure ménagères des années 2023 et 2024 ont été imputée deux fois. Il conviendra donc de déduire la somme de 184,47 euros.

Enfin, M., [J], [Y] justifie avoir effectué en date du 12 janvier un virement d’un montant de 600 euros qu’il conviendra également de déduire.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 3 581,66 euros.

M., [J], [Y], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette locative.

Par voie de conséquence, il convient de condamner M., [J], [Y] à payer à la société SCI Faelens la somme de 3 581,66 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Sur la condamnation de la caution :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater qu’un acte de caution établi par M., [A], [Y] en date du 12 avril 2017 est produit.

Sa simple lecture permet de constater qu’il a limité son engagement à la période allant du 12 avril 2018 au 11 avril 2021, et ce explicitement compte-tenu de la mention « (…) Soit jusqu’au 11 avril 2021 (…) ».

Dès lors, cet acte de caution n’est pas valable pour la période sollicitée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter la société CSI Faelens de sa demande de condamnation à son encontre.

4. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M., [J], [Y] indique avoir repris le paiement du loyer courant. Il propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 150 euros en plus de son loyer et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour autant, son bailleur s’y oppose. Il conteste le paiement du loyer courant en évoquant des paiements irréguliers et incomplets.

Sa position a justifié l’autorisation d’une note en délibéré pour produire un décompte actualisé. Force est de constater que le décompte produit est daté du 12 janvier 2026 et ne prend pas en compte le virement de 600 euros pour autant établi par la production de la capture d’écran de M., [J], [Y].

Il conviendra donc au vu cette pièce de considérer que ce dernier justifie avoir repris le paiement de son loyer courant

Compte-tenu de cette reprise du loyer courant, de la demande de suspension des effets de clause résolutoire, il conviendra donc d’autoriser à M., [J], [Y] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 150 euros et le solde lors de la 24ème mensualités.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayés, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M., [J], [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mars 2025 à 24.00 heures, M., [J], [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M., [J], [Y] à payer à la société SCI Faelens cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 30 mars 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 inclus.

Ainsi, M., [J], [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 600,25 euros, pour la période courant du mois de février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

6. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M., [J], [Y], ayant succombé, sera condamné aux dépens.

7. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SCI Faelens de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SCI Faelens, recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2018 entre la société SCI Faelens et M., [J], [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 4], à Lille (59000), sont réunies à la date du 29 mars 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE M., [J], [Y] à payer à la société SCI Faelens la somme de 3 581,66 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse,

ACCORDE des délais de paiement à M., [J], [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M., [J], [Y] à s’acquitter de sa dette, en procédant à 23 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [J], [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE à M., [J], [Y] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES ,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Adresse 8],

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M., [J], [Y] à payer à la société SCI Faelens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 600,25 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du mois de février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE M., [J], [Y] aux dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;