MINUTE N° : 25/00350

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/05066

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[C] [T]

[L] [P]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M^e MABOUANA

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [T], placée sous curatelle de Mme [P] [L]

née le 02 Décembre 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [L] [P], curatrice de Mme [T]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 août 1999, la S.A. TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Madame [C] [T] et M. [S], un appartement n° 5, sis [Adresse 3].

M. [S] a quitté le logement de sorte que Madame [T] est devenue seule locataire à compter du 1 er janvier 2009.

Par jugement du 19 décembre 2021 rendu par le Juge des Tutelles de [Localité 9], Madame [Z] a été nommée en qualité de curatrice de Madame [T] dans le cadre d’une de curatelle aménagée.

Suivant exploit en date du 2 novembre 2023 de la SCP SABARD MATRAT, commissaires de justice, le bailleur a fait sommation à Mme [T] d’avoir à cesser et faire cesser les infractions au bail et troubles de voisinage.

Arguant de la persistance du non-respect par Mme [T] de son obligation de jouissance paisible des lieux loués, la S.A. TOURAINE LOGEMENT, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice des 27 septembre et 7 octobre 2024, délivrés à Mme [T] [C] et Mme [L] [P] es qualité de curatrice de Madame [T] aux fins de voir:

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 20 août 1999 signé entre la société TOURAINE LOGEMENT et Mme [C] [T] portant sur l’appartement 5, sis [Adresse 3],

— Dire et Juger que faute par Madame [C] [E] d’avoir libéré les lieux dont s’agit, de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé par la société TOURAINE LOGEMENT à son expulsion, celle de ses biens et de tout occupant de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [C] [T] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, mensuellement jusqu’à son départ définitif de sa personne, de ses biens personnels et de tout occupant de son chef et de leurs biens.

— Condamner Madame [C] [T] au paiement d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1 000 € eu titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance qui comprendront les frais de sommation en date du 2 novembre 2023.

Après renvoi, l’affaire a été plaidé à l’audience du 13 février 2025.

La S.A. TOURAINE LOGEMENT y reprend les demandes de ses assignations et demandé le rejet des demandes et prétentions de Mme [T] et de sa curatrice.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient, au visa des articles 1217 et 1224 du code civil, que l’obligation tant légale que contractuelle du locataire est de jouir paisiblement des lieux loués ce que ne fait pas Mme [T] qui trouble son voisinage majoritairement par des nuisances sonores de types cris, insultes, déplacement de mobilier. Toutes les tentatives amiables ayant échouées, c’est à bon droit qu’elle demande la résiliation du bail.

Les troubles psychiatriques de Mme [T] ne peuvent constituer une cause de force majeure exonératoire de ses manquements au respect de ses obligation contractuelles.

Mme [T] et Madame [Z] es qualité de curatrice de Madame [T] demandent à titre principal au tribunal de débouter la SA. TOURAINE LOGEMENT de l’ensemble de ses demandes et subsidiairement d’octroyer à Mme [T] un délai d’un an renouvelable pour libérer les lieux et de statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de leurs prétentions, elles soutiennent d’une part que la demanderesse ne rapporte pas une preuve suffisante des manquements de Mme [T], d’autre part au visa de l’article 1218 du Code Civil que la maladie psychiatrique dont souffre Mme [T] constitue une cause de force majeure qui enlève tout caractère fautif à son comportement et s’oppose à la mise en œuvre de la résiliation du bail qui est la sanction d’un comportement fautif.

Elles fondent leur demande de délais sur l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution et l’importance pour Mme [T] en raison de ses troubles psychiatriques de conserver son cadre de vie.

A l’issue des débats, l’affaire a été mis en délibéré au 29 avril 2025, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIVATION

1- Sur la demande de résiliation du bail pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Les conditions générales du contrat de bail conclu entre les parties prévoient « la location est consentie au locataire pour son habitation principale, bourgeoise et personnelle exclusivement ».

Le titre II du bail contient les clauses générales suivantes qui ont été signées de Mme [T] :

« Le locataire s’engage à jouir des lieux loués honorablement, paisiblement, en bon père de famille et les habiter continuellement et personnellement avec les membres de sa famille ou personnes à charge. ll devra observer dans la tenue et l’usage des lieux, les meilleures règles afin de ne nuire en aucune façon à la tranquillité et à la sécurité des voisins et notamment celles suivantes concernant le bruit :

Le locataire devra veiller à ne pas faire du bruit de 22 heures à 7 heures du matin, et même pendant les autres heures, ni incommoder ses voisins par l’usage de radios, télévision, électrophones, magnétophones ou autres instruments.

Il s’abstiendra d’effectuer dans les lieux loués quoi que ce soit qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires, ou faire fonctionner une machine à coudre ou autre, dont le bruit et la trépidation incommoderaient les voisins. Il ne fera ni ne souffrira qu’il soit fait de détérioration, rixe ou tapage quelconque. »

Au soutien de sa demande de prononcer de la résiliation judiciaire du bail la SA TOURAINE LOGEMENT verse aux débats :

—  19 mails adressés à son service médiation par Madame [A] occupant l’appartement numéro 9, situé au-dessus de celui de Madame [T], laquelle se plaint de manière récurrente sur une période allant du mois de mars 2023 au mois de Janvier 2024, de cris, insultes, coups dans les murs, jets d’objet dans l’appartement et dans les escaliers communs. Elle fait état de la dégradation de son état de santé en conséquence de ces bruits qui perturbent ses nuits et son quotidien lors qu’elle ne travaille pas.

— une sommation d’avoir à respecter les conditions de jouissance paisible prévues au bail délivrée le 2 novembre 2023 à Mme [T] et à Mme [P] es qualité de curatrice.

— une attestation d’échec de médiation du 27 avril 2024.

—  4 nouveaux mails adressés à son service médiation par Madame [A] faisant état de faits similaires à ceux précédemment signalés sur la période de mai 2024 à juillet 2024, suivant une hospitalisation de Mme [T].

— un courrier de rappel de ses obligations adressé le 11 juillet 2024 à Mme [T] et à sa curatrice.

— deux mails de Mme [W], se plaignant des mêmes faits et affirmant avoir fait appel à la police et aux pompiers.

Ces plaintes qui ne sont pas assimilables à des attestations en justice conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile sont complétées par des attestations conformes de :

— Mme [H], datée du 11 janvier 2025, relatant avoir entendu Mme [T] hurler des injures « c’était terrifiant » et donner des coups dans les murs.

— Mme [W], datée du 5 janvier 2025 relatant depuis plus de 7 ans « les nuisances sonores, cris, déplacement de meubles récurrents émis depuis le logement de Mme [T] principalement la nuit » et faisant état de son épuisement face à ses bruits qui selon elle « dépassent largement l’acceptable ».

— de M. [A], frère d’une locataire, datée du 05 janvier 2025, relatant les hurlements et coups dans les murs constatés lors de visites régulières chez sa sœur.

L’ensemble des éléments produits par le bailleur caractérisent des manquements graves et répétés aux obligations légales de Mme [T] et à celles prévues dans le contrat de bail, en n’usant pas paisiblement du logement loué et en ne respectant pas les obligations mises à sa charge par la loi et le contrat afin de garantir la tranquillité de ses voisins.

L’article 1218 invoqué par Mme [T] envisage dans son alinéa 1, l’existence de la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur de l’obligation et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. L’alinéa 2 du même article permet une suspension des obligations en cas d’un empêchement temporaire mais prévoit une résolution de plein droit du contrat si l’empêchement est définitif.

Ainsi, Madame [T] ne peut s’exonérer de sa responsabilité et échapper à la résiliation du bail au motif de l’existence d’une force majeure qui doit être un événement qui échappe totalement à son contrôle dans la mesure où elle ne démontre pas que son comportement serait exclusivement en lien avec sa maladie, ni qu’il ne serait que temporaire.

Les attestations versées aux débats et notamment celle de Mme [W] relate, en effet des troubles persistants depuis au moins 7 années.

L’attestation médicale que Mme [T] et sa curatrice versent aux débats se limite par ailleurs à indiquer l’existence d’un suivi pour un trouble psychique sans en préciser l’importance et les caractéristiques et la nécessité de la stabilité d’un cadre de vie.

II convient dès lors de faire droit à la demande de la SA TOURAINE LOGEMENT et de prononcer la résiliation du bail à compter du jugement et l’expulsion de Mme [T] devenue sans droit ni titre à défaut de départ volontaire.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

Mme [T] à compter du jugement occupera les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement, causant ainsi un préjudice à sa bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au montant du dernier loyer et des charges en cours, outre les revalorisations légales.

3 – Sur la demande de délais présentée par Mme [T] et sa curatrice.

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’article L 412-4 du code de procédures civiles d’exécution, énonce que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Mme [T] ne justifie pas d’avoir recherché depuis l’assignation une solution de relogement plus adapté à son profil psychologique qu’un immeuble collectif, ni que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales.

Compte tenu de la récurrence des troubles causés, de l’échec de la tentative de médiation et des vains rappels qui lui ont été adressés d’avoir à respecter ses obligations, sa demande tendant à obtenir un délai pour quitter les lieux sera rejetée.

4- Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Si en l’espèce le bailleur démontre l’existence d’une faute, il n’allègue ni ne démontre le préjudice précis causé par cette faute.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

5 – Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure. Le cout de la sommation sera inclus dans les sommes accordées au titre de l’article 700

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la solution du litige, il convient d’accorder la somme de 600 euros au titre de l’article 700 à la demanderesse.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à compter du présent jugement, la résiliation judiciaire du bail du 20 août 1999 signé entre la société TOURAINE LOGEMENT et Mme [C] [T] portant sur l’appartement 5, sis [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de délai formée par Mme [T] et Mme [P] es qualité de curatrice ;

DIT qu’à compter du jugement, Mme [T] est occupante sans droit ni titre du logement loué ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [T] de quitter l’appartement 5, sis [Adresse 3] et de le rendre libre de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOURAINE LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT à compter du jugement prononçant la résiliation , une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA TOURAINE LOGEMENT de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Mme [C] [T] au paiement d’une somme de 600 € eu titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mai 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,