MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/02501

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 552 046 484.

ET :

[E] [L] [Y]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître CHARRON

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 552 046 484., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [L] [Y]

née le 09 Juin 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/02501

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 12 et 13 septembre 2023, la SAEM CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [Y] [E] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 723,10 € charges et annexes comprises.

Le 13 février 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, de fournir un justificatif d’assurance et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [B] [Y] [E] par acte d’huissier du 26 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti les 12 et 13 septembre 2023 à Madame [B] [Y] [E] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [B] [Y] [E] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Madame [B] [Y] [E] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [B] [Y] [E] au paiement de la somme de 1374,15 € au titre des loyers arriérés et charges dûment justifiés, impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2024 (échéance de mars appelée) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— la condamnation de Madame [B] [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d’habitation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à parfaite libération du logement de ses occupants et de tous meubles et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués ;

— la condamnation de Madame [B] [Y] [E] à verser àla SAEM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits du [Adresse 9], la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [B] [Y] [E] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 29 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience,la SAEM CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4336,57 € arrêtée au 3 décembre 2024. Elle précise que l’attestation d’assurance lui a été communiquée par la locataire.

Régulièrement citée par acte d’huissier du 26 avril 2024 signifié à étude, Madame [B] [Y] [E] a comparu à l’audience et a déclaré avoir débuté un nouvel emploi dans la restauration en CDD pour une durée d’un mois renouvelable lui procurant un revenu mensuel d’environ 1000,00 € auquel s’ajoute les prestations familiales versées par la CAF d’environ 400,00 € par mois hors APL. Elle a indiqué avoir été au chômage auparavant. Elle a ajouté avoir deux efants de 10 et 8 ans à charge. Elle a sollicité des délais de paiement et demandé à conserver son logement bien que le loyer soit trop élevé par rapport à ses ressources. Enfin, elle a justifié à l’audience d’une assurance couvrant les risques locatifs en cours de validité jusqu’au 1er avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 16 janvier 2024 ainsi que la CCAPEX le 5 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 29 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties les 12 et 13 septembre 2023 aux termes duquel il est prévu aux conditions générales du contrat de bail que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 13 février 2024 à Madame [B] [Y] [E] et portant sur la somme de 1105,13 € dont 1019,77 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [B] [Y] [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 12 et 13 septembre 2023, le commandement de payer délivré le 13 février 2024 et le décompte de la créance arrêté au 3 décembre 2024 faisant apparaître une somme de 4336,57 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 212,33 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

RG 24/02501

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [B] [Y] [E] à verser à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4124,24 € (4336,57 € – 212,33 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 3 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [B] [Y] [E] a comparu à l’audience et a justifié de sa situation sociale et financière. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de régler 100,00 € par mois en sus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

Il ressort du décompte produit que Madame [B] [Y] [E] a repris les paiements avant l’audience en effectuant un règlement de 300,00 €. Toutefois, il apparaît que ce paiement est inférieur au loyer résiduel déductions faites de l’APL et du RLS toujours versés.

Il en résulte que Madame [B] [Y] [E] ne dispose pas des ressources financières suffisantes lui permettant d’honorer le paiement du loyer courant et de la dette locative même étalée sur 36 mois.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 26 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [B] [Y] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 13 février 2024 à la charge de Madame [B] [Y] [E].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [B] [Y] [E] à payer à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4124,24 € (QUATRE MILLE CENT VINGT QUATRE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 décembre 2024 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 26 mars 2024 ;

Dit que Madame [B] [Y] [E] est désormais occupante sans droit ni titre du logement et de ses annexes ;

Ordonne en conséquence à Madame [B] [Y] [E] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Madame [B] [Y] [E], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [B] [Y] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [B] [Y] [E] à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de décembre 2024 payable à terme échu le 31 décembre 2024; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [B] [Y] [E] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,