MINUTE N° : 25/00784

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 24/05306

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[K] [D]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître D’INDY

Copie à :

Madame [D]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [D]

née le 12 Octobre 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/05306

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2020 et conformément à la convention de mise à disposition consentie par VAL TOURAINE HABITAT à la SCI FICOSIL, cette dernière a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [K] portant sur un logement situé sis13 [Adresse 9], à FONDETTES (37230) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370,62 € charges comprises.

Le 16 juillet 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [D] [K] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail en date du 28 août 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Madame [D] [K] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [D] [K] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit ; et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier  ;

— la condamnation de Madame [D] [K] au paiement de la somme de 2 569,55 € au titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 octobre 2024 ;

— la condamnation de Madame [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi ;

— la condamnation de Madame [D] [K] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [D] [K] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le 14 novembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la SCI FICOSIL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 817,10 € arrêtée au 3 juin 2025. Elle précise que Madame [D] [K] règle de façon irrégulière son loyer.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 signifié à étude, Madame [D] [K] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a justifié d’un règlement de 600,00 € le 3 juin 2025 n’apparaissant pas sur le décompte du bailleur. Elle a déclaré travailler en qualité de contractuelle pour l’éducation nationale depuis décembre 2024 et jusque fin août 2025. Elle a ajouté avoir un enfant à charge pour lequelle elle peroit une contribution économique du père de 100,00 € par mois et avoir une dette EDF qu’elle règle à raison de 300,00 € par mois pendant 10 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayé le 1er avril 2022 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 14 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate est venue réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée envigueur de ladite loi.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 25 février 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 2.12 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 à Madame [D] [K] et portant sur la somme de 2 615,62 € dont 2 474,19 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant à la locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le contrat de bail a été conclu le 25 février 2020 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré sans effet.

Madame [D] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 février 2020, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2024 à Madame [D] [K] et le décompte de la créance arrêté au 3 juin 2025 faisant apparaître une somme de 3 026,71 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice pour un montant total de 194,37 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il convient d’écarter la somme de 7,62 € prélevée mensuellement par le bailleur en février et mars 2024, soit la somme de 15,24 €, correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Enfin, il convient de déduire la somme de 600,00 € réglée par la locataire le 3 juin 2025 non déduit du décompte et dont elle a justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [D] [K] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 2 217,10 € (3 026,71 € – 194,37 € – 15,24 € – 600,00 € ) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 3 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [D] [K] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 600,00 € par mois tout compris. Il résulte du décompte susvisé que Madame [D] [K] a fait des efforts de règlement bien que ceux-cu soient irréguliers. En outre, elle justifie de la reprise des paiements avant l’audience démontrant ainsi qu’elle dispose des capacités financières suffisantes pour apurer la dette locative par échéances mensuelles tout en s’cquittant du loyer courant de 501,66 € charges comprises.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [D] [K] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024 à la charge de Madame [D] [K].

RG 24/05306

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [K] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 2 217,10 € (DEUX MILLE DEUX CENT DIX SEPT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juin 2025 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Madame [D] [K] à se libérer de sa dette de 2 217,10 € en 22 mensualités de 100,00 € et le solde à la 23ème échéance ;

DIT que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DITqu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut pour Madame [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux loués sis [Adresse 1], à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [D] [K] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [D] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLEque la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,