N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 05 JUIN 2025

N° RG 20/03812 – N° Portalis DBYF-W-B7E-HX4R

DEMANDEURS

Monsieur [G] [A]

né le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 57], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Benoît GLAENTZLIN de la SELARL ATLANTIQUE DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant

SAS [63] ([62])

RCS d'[Localité 30] n°[N° SIREN/SIRET 17], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Benoît GLAENTZLIN de la SELARL ATLANTIQUE DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant

S.A.R.L. [39] devenue désormais la SARL [38], intervenante volontaire,

RCS de [Localité 64] n° [N° SIREN/SIRET 16], dont le siège social est sis [Adresse 59]

représentée par Maître Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Benoît GLAENTZLIN de la SELARL ATLANTIQUE DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant

DÉFENDEURS

S.C.I. [29]

(RCS de [Localité 64] n° [N° SIREN/SIRET 21]), dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocats au barreau de TOURS,

S.C.P. [26] , NOTAIRE DIGITAL

(RCS de [Localité 64] n° [N° SIREN/SIRET 15]), dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

S.N.C. [34]

(RCS de [Localité 54] n° [N° SIREN/SIRET 18]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

[45] [Localité 43] [32]

RCS du Mans n° [N° SIREN/SIRET 20], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Maître [W] [K], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [T] [C]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 58]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [R] [C]

né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 60]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 19]

représenté par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente et F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [G] [A] est président de la SAS [63] ([62]).

Monsieur [T] [C] est gérant de la SARL [37] [C] dans laquelle il est associé avec son fils, Monsieur [R] [C]. Monsieur [T] [C] est aussi le gérant associé de la SCI [29].

Selon acte authentique de vente du 24 février 2011, Monsieur [T] [C] a cédé à la SNC [34] un terrain situé au lieudit [Localité 44] à [Localité 40] (37), cadastré AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 12]. Aux termes de ce même acte, Monsieur [T] [C] a cédé au profit de la SNC [34] un droit de préférence pour une durée de 30 ans sur les parcelles cadastrées AM [Cadastre 9], AM [Cadastre 11], ZL n°[Cadastre 22] et ZL n°[Cadastre 23].

Par acte authentique du même jour reçu par Maître [K], la SNC [34] a cédé à Monsieur [T] [C] la parcelle ZL n°[Cadastre 24], un pacte de préférence lui étant consenti en retour pour tout acte ultérieur translatif de propriété de la même parcelle.

Le 7 juin 2013, la SNC [34] a renoncé à exercer son droit de préférence sur la cession consentie à la SC [29].

Selon acte notarié établi par Maître [W] [K] le 10 juin 2013, Monsieur [T] [C] a cédé à la SCI [29] dont il est également le gérant associé les bâtiments suivants :

— un bâtiment à usage commercial cadastré sous les références suivantes AM [Cadastre 11], ZL [Cadastre 22], ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24],

— un bâtiment à usage professionnel cadastré sous le numéro AM [Cadastre 9].

Le 26 août 2013, Maître [K] a publié une attestation rectifiant l’acte de vente reçu le 10 juin 2013.

Le 19 mai 2017, Messieurs [C] et la SAS [62] ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel la SAS [62] s’engageait à acquérir l’intégralité des parts sociales détenues par Messieurs [T] et [V] [C] au sein de la SARL [37] [C]. Aux termes de ce même accord, Messieurs [T] et [V] [C] s’engageaient à titre de condition suspensive à régulariser concomitamment à la cession des parts sociales de la société leur appartenant, une promesse de vente de l’ensemble immobilier valable pendant une durée de 6 ans au prix de 800.000 € net vendeur et portant sur :

— un terrain cadastré commune de [Localité 40], Section AM n°[Cadastre 9] (…)

— un bâtiment (…) édifié sur un terrain cadastré sections ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24],

— une aire de lavage de véhicule (…) sur un terrain cadastré section AM [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 22].

Selon acte établi le 7 juin 2017 par Maître [W] [K], notaire, la SCI [29] a accordé à Monsieur [A] un droit de préférence consenti jusqu’au 31 mai 2023 pour un prix ferme de 800.000 € portant sur les ensembles immobiliers suivants :

— Un bâtiment à usage commercial cadastré sous les références AM [Cadastre 11], ZL [Cadastre 22], ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24],

— Un bâtiment à usage professionnel cadastré sous le numéro AM [Cadastre 9].

Selon acte sous seing privé du 9 juin 2017, Messieurs [T] et [R] [C] ont cédé à la SAS [62] l’intégralité des parts sociales de la SARL [37] [C].

Selon bail commercial du même jour, la SCI [29] a donné à bail à la SARL [37] [C], désormais détenue par la SAS [62], les ensembles immobiliers suivants pour une durée de neuf années :

— Un bâtiment de 650 m² cadastré AM [Cadastre 9],

— Deux parcelles de terrain, une aire de lavage d’une superficie d’environ 60 m² et un auvent situé sur un terrain cadastré AM [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 22].

Par courrier recommandé du 12 mai 2020, Monsieur [A] a interrogé Maître [K] sur l’apparition d’une difficulté s’agissant de la coexistence de deux pactes de préférence portant sur les mêmes ensembles immobiliers accordés à deux bénéficiaires distincts.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2020, Monsieur [G] [A] et la SAS [63] ([62]) ont assigné devant le tribunal judiciaire de Tours Maître [W] [K], notaire, la SCP [27], Monsieur [T] [C] et Monsieur [R] [C], aux fins d’invoquer leurs responsabilités sur le fondement de l’article 1240 du code civil s’agissant de Maître [W] [K] et de la SCP [27], et sur le fondement des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil s’agissant de Messieurs [T] et [R] [C]. Ils entendent par conséquent voir Maître [W] [K] et la SCP [27] condamnés solidairement à verser à Monsieur [A] la somme de 640.000 € à titre de dommages-intérêts liés à la perte de chance de devenir propriétaire des biens immobiliers, voir prononcer la nullité de l’acte de cession de titres du 9 juin 2017 conclu entre Messieurs [T] et [R] [C] et la SAS [62], voir condamner solidairement Messieurs [T] et [R] [C] à verser à la SAS [62] la somme de 211.000 € correspondant au prix de cession des titres de la SARL [37] [C], de voir prononcer la nullité du contrat de bail souscrit le 9 juin 2017 entre la SCI [29] et la SARL [37] [C], de voir condamner la SCI [29] à verser à la SAS [62] l’intégralité des loyers versés et des charges, frais et accessoires versés depuis le mois de juin 2017, soit la somme de 182.846,35 €, de voir condamner solidairement Maître [K] et la SCP [27] à verser chacun à Monsieur [A] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et voir enfin condamner solidairement la SCI [29] et Messieurs [T] et [R] [C] à verser chacun à la SAS [62] la somme de 3.000 € au même titre.

Par conclusions du 13 décembre 2021, la SARL [37] [C] est intervenue volontairement à l’instance.

Par acte en date du17 mars 2022, Monsieur [G] [A] et la SAS [62]ont fait assigner en intervention forcée la SCI [29] au visa des articles 66 et 325 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 1er juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette affaire avec l’instance initiale portant le n° 20/3812.

Par acte en date du 11 octobre 2022, Monsieur [G] [A] et la SAS [62]ont fait assigner en intervention forcée la SNC [34] au visa des articles 66 et 325 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 10 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette affaire avec l’instance initiale portant le n° 20/3812.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de consignation des loyers commerciaux perçus par la SCI [29].

Par acte en date du 29 janvier 2024, Monsieur [G] [A], la SAS [62] et la SARL [39] ont fait assigner en intervention forcée la société [49] en sa qualité d’assureur de Maître [K].

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec la procédure initiale portant le RG20/3812.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [G] [A] et la SAS [62] demandent au tribunal de:

Vu les articles 1112 – 1, 1130 et suivants, et 1176 du Code civil,

Vu les articles 66 et 325 et suivants du Code de procédure civile,

— Dire et juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la SARL

[39] devant la présente juridiction,

— Dire et juger recevable et bien fondée l’intervention forcée des [51]

[Localité 47] [32], prises es-qualités

d’assureur du Notaire, devant la présente juridiction,

Par conséquent,

— Prononcer la jonction de la présente instance à celle engagée par Monsieur [A], la société [62] et la [36] et pendante devant la présente juridiction sous le numéro RG n°24/00577.

— Dire et juger recevable et bien fondée l’action de Monsieur [G] [A], de la [63] et de la [39] devant la présente juridiction,

A titre principal,

— Dire et juger que le droit de préférence accordé le 24 février 2011 à la SNC [34] est définitivement purgé et que la SNC [34] est déchue de tout droit au titres des biens immobiliers suivants : un bâtiment à usage commercial cadastré AM [Cadastre 11], ZL [Cadastre 22], ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24] et un bâtiment à usage professionnel cadastré AM [Cadastre 9].,

Par conséquent,

— Condamner Maître [W] [K] et la SCP [26], [55] et la SCI [29] à signer et réitérer l’acte de vente portant sur les ensembles immobiliers suivants : un bâtiment à usage commercial cadastré AM [Cadastre 11], ZL [Cadastre 22], ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24] et un bâtiment à usage professionnel cadastré AM [Cadastre 9],

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que Maître [W] [K] et la SCP [26], [55] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

Par conséquent,

— Condamner solidairement Maître [W] [K] et la SCP [26], [55], les [50] DU MANS [32], prises es-qualités d’assureur du Notaire, à verser à Monsieur [G] [A] la somme de 800 000 € à titre de dommages-intérêts liés à la perte de chance de devenir propriétaire des biens immobiliers,

— Dire et juger que Monsieur [T] et [R] [C] ont engagé leur

responsabilité sur le fondement des articles 1112-1 et 1130 et suivants et 1178 du Code Civil,

Par conséquent,

— Prononcer la nullité de l’acte de cession de titres du 9 juin 2017 conclu entre Messieurs [T] et [R] [C] et la [63],

— A tout le moins, prononcer la caducité de l’acte sous seing privé du 9 juin 2017 conclu entre Messieurs [T] et [R] [C] et la [63] concernant la cession de l’intégralité des parts sociales de la société [37] [C],

Par conséquent,

— Condamner solidairement Messieurs [T] et [R] [C] à verser à la [63] la somme de 211 000 € correspondant au prix de cession des titres de la SARL [35] [C],

— Dire et juger que la SCI [29] a engagé sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement des articles 1112-1 et 1130 et suivants et 1178 du code civil,

— Prononcer la nullité du contrat de bail souscrit le 9 juin 2017 entre la SCI [29] et la [36],

— Débouter Maître [W] [K] et la SCP [26], NOTAIRE DIGITAL, les [51] MANS [32], prises es-qualités d’assureur du Notaire, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter Monsieur [T] [C], Monsieur [R] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter la SNC [34] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant appel et sans caution,

— Condamner solidairement Maître [W] [K] et la SCP [26], [55], les [50] DU MANS [32], prises es-qualités d’assureur du Notaire, et la SNC [34] à verser chacun à Monsieur [G] [A] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement la SCI [29], Monsieur [T] [C] et Monsieur [R] [C], et la SNC [34] à verser chacun à la [63] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner sous la même solidarité Maître [W] [K], la SCP [26], [55], les [50] DU MANS [32], prises es-qualités d’assureur du Notaire, Monsieur [T] [C] et Monsieur [R] [C] et la SNC [34] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL [13].

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 juillet 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SNC [34] demande au tribunal de:

Vu l’article 1383-2 du Code Civil,

Vu l’article L 131-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

A titre principal :

— DECERNER ACTE à Monsieur [G] [A] de ce qu’il déclare par son acte introductif d’instance du 28 septembre 2020 que « le pacte de préférence octroyé à la SNC [34] comporte un droit de préférence qui prime nécessairement sur celui de M. [A] octroyé postérieurement »,

— DIRE ET JUGER que cette déclaration constitue un aveu judiciaire,

— DIRE ET JUGER que la SNC [34] bénéficie d’un droit de préférence sur toute vente partielle ou totale des parcelles AM [Cadastre 9], AM [Cadastre 11], ZL [Cadastre 22], ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24] par la SCI [29] ou sur toute cession et/ou apport des parts sociales de la SCI [29] et ce pour une durée de 30 ans courant depuis le 24 février 2011,

— CONDAMNER in solidum Maître [W] [K] et la SCP [27] à accomplir les formalités nécessaires en vue de la radiation auprès du service de la publicité foncière du pacte de préférence consenti par la SCI [29] à M. [G] [A] le 7 juin 2017, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

— DEBOUTER Monsieur [G] [A], la [63], la société [39], Me [W] [K], la SCP [27], Monsieur [T] [C], Monsieur [R] [C] et la SCI [29] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, s’il était considéré que la SNC [34] ne peut plus se prévaloir de son droit de préférence :

— DIRE ET JUGER que Me [W] [K], notaire, et la SCP [27], ont commis une faute à l’égard de la SNC [34] en raison de l’inefficacité des actes rédigés et du défaut de conseil,

— DIRE ET JUGER que Monsieur [T] [C] et la SCI [29] sont les auteurs d’une faute à l’égard de la SNC [34] en ayant consenti un droit de préférence à M. [A] en violation de celui initialement consenti à la SNC [34],

— CONDAMNER in solidum Me [W] [K], la SCP [27], [51] MANS [31], Monsieur [T] [C] et la SCI [29], à verser à la SNC [34] une somme de 720 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [A], la [63], la société [39], Me [W] [K], la SCP [27], [52], Monsieur [T] [C], Monsieur [R] [C] et la SCI [29] au paiement à la SNC [34] d’une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [A], la [63], la société [39], Me [W] [K], la SCP [27], [52], Monsieur [T] [C], Monsieur [R] [C] et la SCI [29] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Stanislas de LA RUFFIE (SELARL [61]),

— REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*****

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Messieurs [T] et [R] [C] et la SCI [29] demandent au tribunal de:

Vu les dispositions de l’article 1123 du Code Civil, dans sa version en vigueur depuis le 1 er

octobre 2016,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Débouter Monsieur [A] et la Société [62] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Maître [W] [K] et la SCP [26], [56], de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [A] et la Société [62] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Messieurs [T] [C], [R] [C] et la SCI [29],

CONDAMNER in solidum Monsieur [A] et la société [62] à verser à Monsieur [T] [C] et Monsieur [R] [C], la somme de 5000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement, si par extraordinaire, il était fait droit aux demandes de Monsieur [A] et de la Société [62],

CONDAMNER Maître [W] [K], la SCP [26], notaire digital, et [46], en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle (RCP), à garantir les concluants de toute condamnation prononcée à leur égard.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [A] et la [63], et en tout cas tout succombant, à verser à Messieurs [T] et [R] [C], d’une part, et à la SCI [29], d’autre part, la somme de 6000 €, soit 12.000 € au total, selon les dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

****

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile , Maître [W] [K], la SCP [25], [56] et les [53] demandent au tribunal de:

vu l’article 1240 du Code civil,

CONSTATER que Maître [K] n’a commis aucun manquement,

CONSTATER que Maître [K] accepte de rédiger la vente des parcelles litigieuses entre la SCI [29] et Mr [A] si ces derniers y consentent,

Ainsi, DEBOUTER, Monsieur [A], la [63], la SARL [39], Mr [C] [T], Mr [C] [R], la SCI [29] et la SNC [34] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions tant au principal qu’au subsidiaire à l’encontre du Notaire et son Office.

CONSTATER que, les préjudices allégués par Monsieur [A], la [63] et SARL [39] sont injustifiés

DEBOUTER, Monsieur [A], la [63] et la SARL [39] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions.

DEBOUTER Monsieur [T] [C], Monsieur [R] [C] et la SCI [29] de leur demande de garantie en cas de condamnation.

ECARTER toute demande d’astreinte ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER solidairement Monsieur [A], la [63] et la SARL [39] à la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur [A], la [63] et la SARL [39] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le6 décembre 2024 à effet différé au 20 mars 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 3 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS

La SARL [39] est intervenue volontairement à la procédurepar conclusions du 13 décembre 2021.

En l’espèce, Monsieur [A] et la société [62] sollicitent la nullité du contrat de bail souscrit le 9 juin 2017 entre la SCI [29] et la SARL [39].

Dans ces conditions, l’intervention de cette dernière est nécessaire pour la rendre partie au procès et afin que lui soit rendue opposable la décision à intervenir sur le sort du contrat de bail commercial du 9 juin 2017.

Il convient en conséquence de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SARL [37] [C] devenue désormais la SARL [38].

Sur le droit de préférence de la SNC [34]

Le présent litige concerne le droit de préférence accordé par actes du 24 février 2011 à la SNC [34].

Suivant acte du 24 février 2011 de Maître [W] [K], Monsieur [T] [C] a cédé à la SNC [34] les parcelles situées au lieu dit [Localité 44] à [Localité 40] (37), cadastrées section AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 12].

Aux temes de ce même acte, il est prévu un pacte de préférence selon lequel le vendeur, Monsieur [T] [C], consent un droit de préférence à l’acquéreur, la SNC [34], pour une durée de 30 ans, sur les parcelles dont il est propriétaire, dans le périmètre de la [Adresse 66], sur la commune de [Localité 40] à savoir les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 9] et [Cadastre 11] et sction ZL n°[Cadastre 22] et [Cadastre 23] ou les constructions édifiées sur celles-ci.

Suivant un autre acte du 24 février 2011, la SNC [34] a cédé à Monsieur [T] [C] un immeuble non bâti situé à [Localité 40], [Localité 44] cadastré section ZL [Cadastre 24] et il a été prévu un pacte de préférence au terme duquel l’acquéreur, donne la préférence au vendeur pendant une durée de 30ans pour toute cession de la parcelle ZL [Cadastre 24].

En raison d’un projet de vente par Monsieur [T] [C] à la SCI [29] (dont les associés sont Monsieur [T] [C] et ses deux enfants), portant sur un ensemble immobilier situé sur la commune de Chinon, lieudit la Baisse Oreille, comprenant deux bâtiments à usage professionnel, parkings et terrain attenant, cadastré section AM [Cadastre 9] , AM219, ZL [Cadastre 22], [Cadastre 23] et ZL96, le vendeur et l’acquéreur ont requis, le 25 mai 2013, Maître [W] [K], en raison du droit de préemption de la [41] Chinon et du droit de préférence de la société [34], de notifier le projet de vente.

Par réponse apposée directement sur la notification faite par Maître [K], la SNC [34] a indiqué, le 7 juin 2013, littéralement ce qui suit:

“Renonciation à exercer le droit de préférence au titre de cette vente mais maintien du droit de préférence sur toutes autres mutations portant sur une ou plusieurs parcelles, à titre onéreux ou gratuit, y compris pour la cession ou l’apport des parts sociales de la SCI [29].”

Par acte authentique du 10 juin 2013, Maître [W] [K], a reçu l’acte de vente par Monsieur [T] [C] à la SCI [29], de l’ensemble immobilier situé sur la commune de Chinon, lieudit la Baisse Oreille, comprenant deux bâtiments à usage professionnel, parkings et terrain attenant,le tout cadastré section AM [Cadastre 9], AM219, ZL [Cadastre 22], [Cadastre 23] et ZL96.

Cet acte comporte un paragraphe intitulé “Renonciation au pacte de préférence”.

Dans ce paragraphe, il est rappelé en préambule, les termes de l’acte du 24 février 2011 contenant vente par Monsieur [T] [C] à la société [34] et le pacte de préférence et ses conditions.

Il est ensuite indiqué en caractères gras que:

“Par courrier daté du 7 juin 2013, la société [34] a confirmé la renonciation à son droit de préférence, sous réserve que toute cession ou apports de parts sociales de la SCI [29] soit également soumis audit pacte de préférence,ainsi que toutes autres mutations à titre onéreux concernant toute ou partie des parcelles objet dudit pacte.

Le courrier original demeurant ci-joint annexé après mention.”

L’acte intégral a été publié au service de la publicité foncière le 26 août 2013 avec une attestation rectificative concernant le paragraphe -Renonciation au pacte de préférence.

Il est notamment indiqué:

“III- Que la renonciation au pacte de préférence (page 11 de la copie hypothécaire) par [34] doit être considérée comme définitive. Qu’il y a lieu d’ajouter aux conditions intiales du pacte de préférence toute cession ou apport de parts sociales de la SCI [29] qui devront dorénavant être soumis audit pacte de préférence, ainsi que toutes autres mutations à titre onéreux concernant toute ou partie des parcelles objet dudit pacte.”

Il résulte ainsi clairement de l’acte de cession du 10 juin 2013 régulièrement publié le 26 août 2013 au service de la publicité foncière et par conséquent devenu opposable aux tiers, que la SCI [29] a consenti, à ce que toute cession ou apport de ses parts sociales soit dorénavant soumis au droit de préférence de la société [34].

Il s’ensuit que c’est à tort que Monsieur [A] soutient que le droit de préférence accordé le 24 février 2011 à la SNC [34] est définitivement purgé et que la SNC [34] est déchue de tout droit au titre des biens immobiliers sis commune de [Localité 40], lieu dit [Localité 44] et cadastrés section AM [Cadastre 9], AM219, ZL [Cadastre 22], [Cadastre 23] et ZL96.

Suivant acte de Maître [K] du 7 juin 2017, la SCI [29] désignée comme vendeur a consenti un pacte de préférence jusqu’au 31 mai 2023, à Monsieur [G] [A] dénommé l’acquéreur et devant s’appliquer en cas de vente des biens suivants:

— un bâtiment à usage commercial comprenant un magasin, une réserve, un atelier, un [65], des sanitaires ainsi que la parking et le terrain attenant, sis commune de [Localité 40], lieudit [Localité 44], cadastrés sous les références cadastrales AM [Cadastre 11], ZL91, ZL93 et ZL96,

— un bâtiment à usage professoinnel comprenant bureau, vestiaire, WC, sanitaires, grand atelier, réserve, parkings devant et derrière le bâtiment , terrain attenant sis commune de [Localité 40], lieudit [Localité 44], cadastré section AM [Cadastre 9]

et ce, moyennant le prix ferme de 800.000€.

En page 4 de cet acte du 7 juin 2017, au paragraphe -Conditions du pacte de préférence, il est indiqué:

“-qu’une nouvelle purge du pacte de préférence sera faite s’il intervient une modification des conditions qui avaient été proposées à la SNC [34],

— que la renonciation de la SNC [34] ne sera plus valable dans l’hypothèse où la vente, le bail, l’échange ou l’apport en société au profit du tiers n’intervient pas dans les 6 mois de la renonciation.”

Ainsi, il est clairement fait mention du droit de préférence consenti par la SCI [29] à la SNC [34].

D’ailleurs il ressort du mail du 6 juin 2017, de Maître [S] [D], notaire de Monsieur [A], qu’elle avait connaissance de l’existence de ce droit de préférence puisqu’elle précise que Monsieur [C], représentant de la SCI [29] avait consenti un pacte de préférence.

Monsieur [A] a donc sciemment pris le risque de se faire consentir par la SCI [29], un pacte de préférence malgré celui consenti précédemment à la SNC [34] espérant que cette dernière renoncerait à l’exercice de son droit comme elle l’avait fait précédemment, lors de la cession par Monsieur [T] [C] à la SCI [29].

Le moyen surabondant invoqué par la SNC [34] relatif à un aveu judiciaire de Monsieur [A] dans l’acte introductif d’instance est, dès lors, sans intérêt.

L’acte du 7 juin 2017 de Maître [W] [K] est parfaitement valable et efficace en ce qu’il prévoit que le droit de préférence consenti à Monsieur [A] ne pourra s’appliquer qu’après purge ou renonciation au droit de préférence consenti à la SNC [34] ainsi que cela est expressément indiqué en bas de la page 4 dudit acte.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner à Maître [W] [K] d’accomplir les formalités nécessaires en vue de la radiation auprès de la publicité foncière du pacte de préférence du 7 juin 2017.

Sur les demandes de nullité de la convention de cession de titres et du bail commercial

Le 19 mai 2017, Messieurs [C] et la SAS [62] ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel la SAS [62] s’engageait à acquérir l’intégralité des parts sociales détenues par Messieurs [T] et [V] [C] au sein de la SARL [37] [C].

Aux termes de ce même accord, Messieurs [T] et [V] [C] s’engageaient à titre de condition suspensive, à régulariser concomitamment à la cession des parts sociales de la société leur appartenant, une promesse de vente de l’ensemble immobilier valable pendant une durée de 6 ans au prix de 800.000 € net vendeur et portant sur :

— un terrain cadastré commune de [Localité 40], Section AM n°[Cadastre 9] (…)

— un bâtiment (…) édifié sur un terrain cadastré sections ZL [Cadastre 23] et ZL [Cadastre 24],

— une aire de lavage de véhicule (…) sur un terrain cadastré section AM [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 22].

Cependant aux termes de l’acte de cession de titres du 9 juin 2017, la condition suspensive de régularisation d’une promesse de vente a été supprimée d’un commun accord et remplacée par un pacte de préférence au profit de Monsieur [A] (Page 11 de l’acte).

Le même jour, la SCI [29] a donné les locaux lui appartenant à bail commercial à la SARL [37] [C] désormais détenue par la société [62].

Monsieur [A] et la société [62] invoquent la nullité d’une part de la convention de cession de titres du 9 juin 2017 et d’autre part du bail commercial du même jour soutenant que Messieurs [C] et la SCI [29] ont manqué à leur obligation précontractuelle de renseignement sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.

Il leur est plus particulièrement reproché de ne pas avoir fait état de l’existence du pacte de préférence antérieurement consenti au profit de la SNC [34].

Toutefois, suivant mail du 6 juin 2017, Maître [D], notaire de Monsieur [A], a bien précisé “qu’il est indiqué dans la promesse que Monsieur [C] avait consenti un pacte de préférence au profit de la société [34].”

Cet élément n’a donc pas été dissimulé à Monsieur [A].

En outre, il ressort d’un mail du 16 juin 2020 adressé par Maître [K] à son conseil, qu’il a communiqué la copie des actes contenant le pacte de préférence et la copie de la réponse de Blanc [U] (du 7 juin 2013) à Monsieur [A] avant la signature de l’acte du 7 juin 2017 et que ces pièces avaient été intégrées aux premiers projets d’acte qui ont circulé.

Cependant Monsieur [A] et son conseil ont considéré qu’il ne fallait plus en faire état en considérant que la réponse de [33] [U] était inopérante, en ce sens que le report du pacte initial sur la SCI [29] n’était pas possible.

Maître [K] ajoute que malgré cette situation imprécise, malgré sa demande de report, la signature du pacte du 7 juin 2017 a été maintenue.

Ces éléments non contredits par les parties démontrent bien que tant le notaire Maître [K] que, Messieurs [C] et la SCI [29] n’ont commis aucun manquement à leur obligation d’information.

En conséquence Monsieur [A] et la société [62] seront déboutés de leurs demandes en nullité d’une part de la convention de cessions de titres du 9 juin 2017 et d’autre part du bail commercial du même jour conclu entre la SCI [29] et la SARL [37] [C].

Sur l’exercice du droit de préférence de Monsieur [A]

Suivant courrier recommandé en date du 9 juin 2017, la SCI [29] a fait savoir à Monsieur [A] que suite au pacte de préférence du 7 juin 2017, elle entendait vendre les locaux objet du présent pacte au plus tard le 31 mai 2023 et qu’en conséquence, elle lui demande de lui indiquer s’il souhaite bénéficier des dispositions du pacte de préférence.

Par courrier du 16 juin 2017, Monsieur [A] accuse réception de la lettre du 9 juin 2017 et répond “qu’il prend acte de l’intention d’offrir à la vente les biens visés dans le pacte de préférence du 7 juin 2017, qu’il confirme son intention de bénéficier des dispositions de ce pacte et qu’il fera connaître dans le délai convenu son éventuelle décision d’acquérir ou non lesdits biens.”

Puis par lettre recommandée du 2 août 2017, Monsieur [A] adresse un autre courrier à la SCI [29] qui reprend les termes de celui du 16 juin 2017 et indique :

“j’ai bien reçu votre lettre du 9 juin 2017.

Je prends acte de votre intention d’offrir à la vente les biens visés au pacte de préférence…., je vous confirme mon intention de bénéficier des dispositions dudit pacte et je vous ferai connaître dans le délai convenu mon éventuelle décision d’acquérir ou non lesdits biens.”

Ensuite par courrier recommandé du 22 mars 2021, Monsieur [A] a indiqué confirmer sa décision d’acquérir le bien visé au pacte de préférence aux conditions précisées par celui-ci et souhaité que la cession intervienne dès que posible et au plus tard le 31 mai 2023.

Toutefois par courrier du 28 février 2023, le conseil de la SCI [29] a rappelé à l’avocat de Monsieur [A] que le pacte de préférence précise qu’en cas d’information du promettant au bénéficiaire, de sa volonté de vendre, le bénéficiaire dispose d’un délai de trente jours francs durant lequel il pourra user du droit de préférence et ce, par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé ce délai et sans manifestation de volonté de sa part, l’acquéreur sera déchu de son droit.

Ces dispositions figurent effectivement en page 4 de l’acte du 7 juin 2017.

Monsieur [A] a, par lettres du 16 juin et 2 août 2017, accusé réception de l’offre de vente de la SCI [29] et manifesté l’intention de se prévaloir du pacte de préférence mais il n’ a pas, dans le délai de 30 jours francs, fait connaître sa volonté ferme d’acquérir les biens.

La décision d’achat formalisée par courrier recommandé du 21 mars 2021 est tardive de sorte que Monsieur [A] est donc déchu de son droit de préférence.

Sur la demande de dommages et intérêts formées par Messieurs [T] et [R] [C]

Ils sollicitent la somme de 5000€ chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral puisqu’il est allégué leur mauvaise foi.

Monsieur [A] a en effet soutenu avoir été victime d’un dol consistant en l’omission d’information sur l’existence du pacte de préférence conclu antérieurement avec la SNC [34].

Or, il résulte des développements qui précèdent que d’une part le notaire de Monsieur [A] a eu connaissance de l’existence du pacte de préférence par l’intermédiaire de Maître [K] qui lui a adressé la copie de tous les actes antérieurs au 6 juin 2017 et d’autre part que l’acte du 7 juin 2017 fait clairement mention du droit de préférence de la SNC [34].

Dans ces conditions, Monsieur [A] et la société [62] qui ont fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée seront condamnés in solidum à verser en réparation du préjudice moral causé à Messieurs [T] et [R] [C], la somme de 1000€ à chacun d’eux.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, Monsieur [A], la société [62] et la SARL [37] [C] devenue la SARL [38] seront condamnés in solidum à verser, les sommes suivantes:

-3000€ à la SNC [34],

-3000€ à Maître [W] [K], à la SCP [28], notaire [42] et à son assureur les [48]

—  3000€ à Messieurs [T] et [R] [C] et à la SCI [29].

Monsieur [A], la société [62] et la SARL [37] [C] devenue la SARL [38] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats de la cause.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SARL [39] devenue désormais la SARL [38],

Dit que la SNC [34] bénéficie d’un droit de préférence sur toute vente partielle ou totale des parcelles sises communes de Chinon lieu dit la Baisse Oreille , cadastrées section AM217, AM219, ZL91, ZL93 et ZL [Cadastre 24] par la SCI [29] ou toute cession et /ou apport des parts sociales de la SCI [29] et ce pour une durée de 30ans courant depuis le 24 février 2011,

Déclare valable l’acte du 7 juin 2017 de Maître [W] [K] en ce qu’il prévoit que le droit de préférence consenti à Monsieur [A] ne pourra s’appliquer qu’après purge ou renonciation au droit de préférence consenti à la SNC [34],

Dit en conséquence n’y avoir lieu d’ordonner à Maître [W] [K] d’accomplir les formalités nécessaires en vue de la radiation auprès de la publicité foncière du pacte de préférence du 7 juin 2017,

Déboute Monsieur [G] [A] de ses demandes formées à l’encontre de Maître [W] [K], de la SCP [28], notaire [42] et des [48],

Déboute Monsieur [G] [A], la société [62] et la SARL [37] [C] devenue la SARL [37] de leurs demandes formées en nullité de la convention de cession de titres du 9 juin 2017 et du bail commercial conclu le même jour avec la SCI [29],

Dit que Monsieur [G] [A] est déchu de son droit de préférence prévu à l’acte du 7 juin 2017,

Condamne in solidum Monsieur [G] [A] et la société [62] à payer la somme de 1000€ chacun à Messieurs [T] et [R] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Condamne in solidum Monsieur [A], la société [62] et la SARL [37] [C] devenue la SARL [38] à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes:

-3000€ à la SNC [34],

-3000€ à Maître [W] [K], à la SCP [28], notaire [42] et à son assureur les [48]

—  3000€ à Messieurs [T] et [R] [C] et à la SCI [29],

Condamne in solidum Monsieur [A], la société [62] et la SARL [37] [C] devenue la SARL [38] aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats de la cause,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU