MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02991

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Y] [U] épouse [F]

[W] [F]

ET :

[R] [I]

[N] [O], caution solidaire

[C] [O], caution solidaire

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 10] et [Localité 11]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [Y] [U] épouse [F]

née le 29 Juin 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [W] [F]

né le 12 Avril 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e DACHICOURT

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [I]

née le 08 Octobre 1990 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [O],

né le 02 Avril 1936 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

Madame [C] [O],

née le 22 Juillet 1941 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2013, Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] ont donné à bail à Madame [R] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 14], pour un loyer mensuel de 400,00 euros et 80,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 18 novembre 2023.

Par actes sous seing privé distincts en date du 15 novembre 2013, Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] se sont portés cautions solidaires de Madame [R] [I] pour ledit logement, notamment pour le paiement du loyer et des charges.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 6 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] à Madame [R] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3 878,03 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 22 février 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] par acte d’huissier remis à l’étude le 12 mars 2024.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 20 juin 2024, Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] ont fait assigner Madame [R] [I], Madame [C] [L] épouse [O], Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail liant Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] à Madame [R] [I], par suite des effets du commandement de payer qui lui a été délivré le 6 mars 2024 ;En conséquence,

Constater qu’à compter du 6 mai 2024 Madame [R] [I], de même que tout occupant de son chef, est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] ;Ordonner son expulsion par toutes voies et moyens de droit ainsi que tous occupants de son chef ;Autoriser le commissaire de justice, le cas échéant, à faire appel, pour l’exécution de la décision, et dans le respect des dispositions de la loi spécifique en matière de bail d’habitation, à la force publique et à un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] à régler à Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] les sommes de :3 998,74 euros au titre des loyers et charges au 23 mai 2024 ;318,40 euros au titre des exploits de commissaire de justice ;511,67 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2024, cette indemnité devant être due mensuellement jusqu’à la libération complète des lieux et pour chaque mois commencé ;Condamner solidairement Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] à verser 1 000,00 euros à Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux entiers dépens d’instance.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

Les époux [F], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et déposé leurs pièces.

Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O], bien que régulièrement cités par procès-verbaux de remise à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que la locataire n’a pas répondu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 07 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 474 du code de procédure civile précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 que l’assignati on tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 06 mars 2024.

Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 10]-ET-[Localité 11] le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 3 878,03 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant effectué qu’un seul versement de 500 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 07 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [R] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 07 mai 2024. A compter de cette date, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges. Selon le décompte produit, cette somme est d’un montant de 497,78 euros, après déduction de la somme de 13,89 euros laquelle regarde l’assurance habitation et n’est donc pas due au titre du loyer et des charges.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 07 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [I] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, les époux [F] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 23 mai 2024 évalue la dette locative à la somme de 4 213,04 euros.

Madame [R] [I], non comparante, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

Au regard du décompte produit, il convient de déduire la somme de 214,30 euros de frais d’acte de commissaire de justice, comme l’ont fait les bailleurs, cette somme relevant des dépens. Mais il convient également de déduire la somme totale de 176,92 euros de frais d’assurance habitation, ces sommes ne relevant pas des loyers et charges et n’étant pas prévues dans le contrat de bail.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 3 821,82 euros au 23 mai 2024.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.

Sur le cautionnement :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En outre, en vertu de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, les époux [O], par actes sous seing privé établi le 15 novembre 2013, se sont portés cautions de Madame [R] [I] pour le logement situé [Adresse 3], notamment pour le paiement du loyer, des charges, des indemnités d’occupation et des frais éventuels de procédure sans limite de durée ni de montant. L’acte comprend le montant du loyer, les conditions de sa révision, ainsi que la reproduction de la mention prévue à l’article 2297 du code civil et l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le commandement de payer du 6 mars 2024 a été dénoncé le 12 mars 2024, soit dans les 15 jours suivants sa signification aux cautions.

En conséquence, les actes de cautionnement sont valides et les cautions seront condamnées à payer les sommes dues solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des bailleurs l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 700 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2013 entre Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F], d’une part, et Madame [R] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 07 mai 2024 ;

DIT que Madame [R] [I] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, et ce dans un délai de huit à compter de la notification de la présente décision;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [R] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] à verser à Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] la somme de TROIS MILLE HUIT CENT VINGT ET UN EUROS ET QUATRE-VINGT-DEUX CENTIMES (3 821,82 euros) – décompte arrêté au 23 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus -, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] à verser à Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de QUATRE CENT QUATRE-VINGT DIX-SEPT EUROS ET SOIXANTE DIX-HUIT CENTIMES (497,78 euros);

CONDAMNE in solidum Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] aux entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 06 mars 2024, de la dénonciation du 12 mars 2024 et des assignations;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [I], Monsieur [N] [O] et Madame [C] [L] épouse [O] à payer à Madame [Y] [U] épouse [F] et Monsieur [W] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DJAMAA, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection