MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 10 Mars 2026

N° RG 22/02634 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HRTZ

DEMANDEUR

Monsieur [X] [I]

né le 18 Août 1962 à [Localité 1] (59)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Karim RIMBAUD, avocat au Barreau des Deux-Sèvres, avocat plaidant et par Maître Isabelle AMBROIS-LEMELE, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDEURS

Madame [K] [C]

née le 08 Avril 1949 à [Localité 2] (75)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Monsieur [S] [O]

né le 08 Septembre 1944 à [Localité 3] (24)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pascale FOURMOND, membre de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 09 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 février 2026, prorogé au 10 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 10 Mars 2026

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Isabelle AMBROIS-LEMELE – 32, Maître Jean-baptiste RENOU – 10, Maître Pascale FOURMOND- 27 le

N° RG 22/02634 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HRTZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 octobre 2017, publié par le service de la publicité foncière le 20 octobre 2017, Monsieur [S] [O] a vendu à Monsieur [X] [I] un terrain constructible situé à [Adresse 4], cadastré section ZR [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] pour le prix de 52 000 €.

Se prévalant d’une vente antérieure à son profit du même bien, Madame [K] [C] a fait assigner les 4 et 5 décembre 2018 Monsieur [I] et Monsieur. [O] devant le tribunal judiciaire du Mans en annulation de la vente conclue entre ces derniers.

Par décision du 16 juin 2020, le tribunal a déclaré parfaite la vente des parcelles ZR [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] par Monsieur [O] à Madame [C], et annulé en conséquence la vente consentie ultérieurement par Monsieur [O] à Monsieur [I] le 10 octobre 2017. Il a également condamné Monsieur [O] au paiement de dommages et intérêts à Madame [C] et débouté Monsieur [I] de ses demandes reconventionnelles.

Ce jugement est devenu définitif, faute pour Monsieur [I] de soutenir utilement l’appel interjeté devant la Cour d’appel.

Parallèlement, Monsieur [I] a fait édifier sur la parcelle acquise une maison d’habitation, selon permis de construire sollicité le 5 octobre 2018, et obtenu le 5 décembre 2018. Les travaux de construction se sont achevés le 9 juillet 2020.

Par décision du 11 février 2022, le juge des référés saisi par Madame [C] a constaté l’occupation par Monsieur [I] des parcelles litigieuses, et ordonné son expulsion dans un délai de deux mois sous astreinte.

Monsieur [I] a quitté les lieux le 6 avril 2022.

Par assignation délivrée le 5 octobre 2022, Monsieur [I] a saisi le tribunal judiciaire du Mans aux fins d’obtenir le remboursement par Monsieur [O] du prix payé pour l’acquisition de la parcelle et des frais accessoires, ainsi que la condamnation in solidum de Monsieur [O] et Madame [C] au paiement du coût de la construction du pavillon édifié sur la parcelle susvisée.

Aux termes de ses ultimes écritures signifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [I] demande au tribunal, au visa des articles 555 et 1626 du code civil, et subsidiairement de l’article 1303 du même code de :

— Condamner Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 57 290 € en remboursement du prix de vente de la parcelle litigieuse cadastrée section ZR 01 n°[Cadastre 2], située sur la Commune de [Localité 4], et des frais accessoires afférents, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020, et ce sous astreinte de 500 €/jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 1 574 € au titre des dépenses, taxes et charges exposées consécutivement à l’annulation de la vente du 10 octobre 2017.

— Condamner in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 435 459,83 € au titre du coût des travaux de construction du pavillon édifié sur la parcelle susvisée,

— Condamner Monsieur [S] [O] au paiement d’une indemnité de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi consécutivement à l’éviction de Monsieur [X] [I] de la parcelle litigieuse,

— Débouter Madame [K] [C] de sa demande reconventionnelle tendant au versement de dommages et intérêts,

— Débouter Madame [K] [C] de sa demande reconventionnelle en démolition de l’ouvrage construit par Monsieur [X] [I] sur la parcelle cadastrée ZR [Cadastre 1] n° [Cadastre 2],

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner Monsieur [S] [O] à garantir et relever indemne Monsieur [X] [I] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Madame [Z], en principal, frais et accessoires, notamment au titre des demandes de dommages et intérêts etde démolition de la construction formulées par cette dernière,

N° RG 22/02634 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HRTZ

— Accorder un délai de six mois pour procéder à la démolition de l’ouvrage, à compter de la signification du jugement à intervenir, et ramener la demande d’astreinte à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [K] [C] au paiement d’une indemnité de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [K] [C] aux entiers dépens,

— Dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit, sauf en cas de condamnation à la démolition de l’ouvrage sous astreinte.

Monsieur [I] demande l’application des dispositions des articles 1626 et 1630 du code civil, rappelées à l’acte de vente de la parcelle, en affirmant qu’à la date de celui-ci, Monsieur [O] était manifestement déjà engagé à l’égard de Madame [C] et qu’il ne l’en a pas informé, de sorte qu’il lui doit donc la garantie d’éviction sur le bien.

Monsieur [I] fait valoir qu’il a acquis la parcelle litigieuse de bonne foi, n’étant pas informé de l’existence d’une difficulté quant à la vente relative au fait que Madame [C] se serait vu promettre ladite parcelle antérieurement, information qu’il n’aurait eu que lors d’une rencontre fortuite sur ledit terrain avec Madame [C] fin octobre 2017, date qu’il démontre par des attestations, la lettre du notaire à Madame [C], la lettre de Madame [C] elle-même, ainsi que la mention à l’acte de vente stipulant qu’aucun droit à un tiers sur cette parcelle n’aurait été consenti. Il conteste sa prétendue mauvaise foi à ce titre, affirmant que le jugement du 16 juin 2020 n’a pas l’autorité de la chose jugée sur ce point, seul le dispositif l’ayant, et alors que les demandes formées dans la présente instance ne sont pas les mêmes.

Monsieur [I] demande donc le remboursement du prix de la vente de la parcelle, qu’il a payé à Monsieur [O], et les frais notariés de la vente, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement. Il soutient que même dans l’hypothèse où il aurait connu le risque d’éviction, la restitution intégrale du prix s’impose.

Par ailleurs, Monsieur [I] demande l’indemnisation de la plus-value ajoutée à la parcelle acquise, à savoir le coût de la construction de la maison, en application de l’article 555 du code civil. Il conteste avoir construit de mauvaise foi, affirmant qu’il pensait que le terrain lui appartenait, dans un contexte où Madame [C] ne répondait pas aux sollicitations de justificatifs du notaire, relevant que sa demande de permis de construire en octobre 2018 a été déposée avant d’avoir été assigné par Madame [C] en décembre 2018 et qu’il était alors, à cette date, engagé contractuellement avec le constructeur de sa future maison. Il affirme encore que la mauvaise foi ne le priverait pas du droit à indemnisation en cas de conservation de l’ouvrage.

Il prétend ensuite qu’en application de l’article 555, il ne peut être exigé la suppression de l’ouvrage construit sur la parcelle dès lors qu’il est un constructeur de bonne foi. A ce sujet, il soutient que Madame [C] a souhaité implicitement mais nécessairement conserver la maison construite, à la fois par son inaction prolongée et par sa prise de possession de l’ouvrage depuis son départ, et qu’elle n’est pas en droit de demander sa démolition. Il demande subsidiairement, dans l’hypothèse d’une démolition à ses frais, d’être alors garanti par Monsieur [O], s’agissant des conséquences de son éviction et de lui accorder un délai de six mois pour s’exécuter.

Monsieur [I] demande subsidiairement la réparation de son préjudice sur le fondement de l’enrichissement sans cause de l’article 1303 du code civil, compte tenu de la valorisation du terrain du fait de la construction qu’il a effectuée, au profit de Madame [C] et à son détriment.

Enfin, Monsieur [I] demande l’indemnisation de son préjudice moral pour avoir été dépossédé de la parcelle acquise de bonne foi ainsi que de sa maison d’habitation qu’il fait construire, et pour avoir subi la procédure d’expulsion, et des procédures judiciaires, sans avoir jusqu’à ce jour obtenu aucune restitution. Il prétend que cette situation est liée à l’origine au comportement de Monsieur [O] qui lui a vendue une parcelle précédemment promise à un tiers.

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Madame [C] demande à la juridiction, au visa des articles 1355 et 555 du Code civil, de :

— Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [C].

— Condamner Monsieur [I] à procéder à la démolition de la construction qu’il a édifiée sur les terrains de Madame [C] figurant au cadastre section ZR 01 n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la Commune de [Localité 4], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir.

— Condamner Monsieur [I] à verser à Madame [C] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner Monsieur [S] [O] à garantir et relever indemne Madame [C] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Monsieur [I], en principal, frais et accessoires.

— Condamner Monsieur [I] à verser à Madame [C] la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’en réalité, Monsieur [I] était parfaitement informé de la difficulté que Monsieur [O] lui avait promis la vente de la parcelle litigieuse dès septembre 2017, raison pour laquelle il s’est précipité pour faire publier la vente dès octobre 2017. Elle affirme que le jugement du tribunal judiciaire de juin 2020 a tranché la question de la mauvaise foi de Monsieur [I], sur laquelle il ne peut revenir aujourd’hui en plaidant sa bonne foi dans l’acquisition de la parcelle litigieuse, soulignant que l’existence d’une prétendue rencontre datée du 15 octobre 2017 est sans incidence sur la question de sa mauvaise foi.

Par ailleurs, Madame [C] soutient qu’il n’y a pas lieu de scinder la question de sa bonne foi en qualité d’acquéreur et celle en qualité de constructeur, dès lors qu’il est nécessairement de mauvaise foi vingt mois plus tard lorsqu’il procède à la construction de la maison après l’avoir acquise en connaissance de cause. Elle ajoute que Monsieur [I] savait qu’il allait être assigné avant même le dépôt de son permis de construire en octobre 2018, et ce depuis au moins qu’elle avait affiché son intention d’obtenir l’annulation de la vente auprès tant de Monsieur [O] que du notaire en décembre 2017. De plus, il a signé le contrat de construction de maison individuelle en mai 2019, soit plus de 5 mois après qu’elle ait engagé cette action contre lui, et sans qu’il ne soit obligé de conclure ce nouveau contrat alors que la cessation de l’activité du précédent constructeur avait mis un terme au contrat conclu avec lui en janvier 2018.

En vertu de l’article 555 du code civil, Madame [C] demande la condamnation sous astreinte de Monsieur [I] à détruire à ses frais la maison édifiée. Elle soutient que cet article lui permet soit de conserver le bien construit en indemnisant le constructeur, ou bien, à son choix si le constructeur est de mauvaise foi, d’exiger l’enlèvement de la construction réalisée par le tiers sur son terrain et aux frais de ce dernier. Madame [C] affirme que Monsieur [I] est de mauvaise foi dans la mesure où il connaissait les vices affectant son titre de propriété et notamment à la date de sa demande en justice. Elle conteste par ailleurs avoir manifesté son intention de vouloir conserver la construction, alors que le bail d’habitation consenti par elle n’est que précaire.

Madame [C] met de plus en exergue qu’elle est privée de la jouissance de son bien depuis plus de neuf années alors qu’elle doit en supporter les charges, et qu’elle a dû recourir au juge des référés en juillet 2021 pour obtenir l’expulsion de Monsieur [I] qui continuait d’occuper les lieux malgré la décision judiciaire annulant la vente à son profit, ces éléments lui occasionnant un préjudice moral et d’agrément.

Enfin, elle demande la garantie de Monsieur [O] dans l’hypothèse où elle serait condamnée compte tenu du fait qu’il a passé un second contrat de vente sur la parcelle avec Monsieur [I] alors qu’il avait déjà accepté son offre d’achat, tout en indiquant faussement qu’il n’avait consenti aucun droit à personne sur la parcelle litigieuse.

Pour sa part, dans ses conclusions récapitulatives du 11 mars 2025, Monsieur [O] demande à la juridiction de :

— Déclarer Monsieur [X] [I] mal fondé en ses prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [S] [O],

— Le débouter en conséquence de toutes ses demandes fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [X] [I] à verser à Monsieur [S] [O] une somme d’un montant de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens.

— Débouter Madame [C] de sa demande en garantie présentée à l’encontre de Monsieur [O].

Il soutient que Monsieur [I] était de mauvaise foi lorsqu’il a acquis la parcelle litigieuse sur laquelle il a ensuite fait construire sa maison, alors qu’il a poursuivi son projet, étant pourtant informé dès septembre 2017 de la situation litigieuse de la parcelle. Il souligne en outre que lorsqu’il a signé un nouveau contrat de construction de maison individuelle le 21 mai 2019, il était déjà assigné devant le tribunal judiciaire en annulation de la vente. Il estime que la décision du tribunal du 16 juin 2020 qui a retenu la mauvaise foi de Monsieur [I] a tranché définitivement cette question de sorte que Monsieur [I] ne peut revenir sur ce point en vertu de l’autorité de la chose jugée.

Monsieur [O] affirme par ailleurs que la garantie due par le vendeur à l’acquéreur disparaît dans le cas où le trouble de droit existant au moment de la vente était ignoré de l’acheteur. Il prétend que Monsieur [I] a pris le risque de poursuivre l’édification de sa maison en toute connaissance de cause. Il affirme de ce fait ne pas être tenu de la garantie d’éviction. Plus généralement, Monsieur [O] soutient que la mauvaise foi de Monsieur [I] conduit à le débouter de ses demandes.

Sur le fait d’avoir vendu son bien à deux personnes successivement, Monsieur [O] répond qu’il pensait que Madame [C] avait renoncé à l’acquisition de la parcelle dès lors qu’il n’avait eu aucune nouvelle de sa part.

La procédure a été clôturée le 16 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnisation fondée sur la garantie d’éviction due par le vendeur, Monsieur. [O] :

L’article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu (…)

L’article 1630 précise que lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° [Localité 5] des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

L’article 1599 dispose par ailleurs que la vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

En application de ces textes, la restitution intégrale du prix s’impose même si l’acquéreur a été de mauvaise foi lors de la vente, c’est-à-dire s’il connaissait le risque de l’éviction, dans la mesure où il est présumé avoir acquis dans la perspective de conserver la chose malgré le risque qui le menaçait.

Il résulte de la combinaison des articles 1599 et 1630 du Code civil et de la jurisprudence constante qu’en l’absence d’une clause expresse de non-garantie, l’acquéreur évincé ne peut prétendre, au-delà de la restitution du prix, au remboursement des frais et loyaux coûts du contrat et au paiement des dommages-intérêts que s’il n’a pas eu connaissance, lors de la vente, du risque de nullité de celle-ci.

En l’espèce, Monsieur [I] demande l’application des conséquences de l’annulation de la vente de la parcelle, sur le fondement de la garantie d’éviction due par le vendeur.

Il sollicite notamment à l’encontre de Monsieur [O] le remboursement du prix payé pour l’acquisition de la parcelle, ainsi que les frais notariés liés à l’acte de vente, soit au total 57 290 €. Il demande également le remboursement des frais de déménagement suite à son expulsion (1 284 €) et de la taxe foncière de 2021 (290 €).

— sur le prix de la vente :

Il est justifié que Monsieur [O] a reçu de Monsieur [I] la somme de 52 000 € issue de la vente. Compte tenu de l’annulation de l’acte de vente, et de la restitution de la parcelle rétroactivement à Madame [C] qui l’avait acquis antérieurement, Monsieur [O] est donc tenu de restituer à Monsieur [I] le prix perçu, et ce, indifféremment à la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur.

Par ailleurs, l’article 1352-6 du même code dispose que la restitution d’une somme d’argent inclus les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. L’article 1352-7 précise que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement.

Monsieur [O] étant de mauvaise foi pour avoir vendu sciemment sa parcelle à Madame [C] puis à Monsieur [I] successivement, il sera tenu des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date sollicitée, postérieure au paiement reçu de mauvaise foi, soit le 16 décembre 2020.

Monsieur [I] demande également que cette condamnation à paiement soit assortie d’une astreinte. Compte tenu de l’absence de paiement spontané par Monsieur [O] de la somme pourtant due par lui de manière certaine depuis la décision d’annulation de la vente, soit depuis plus de quatre années, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois.

— sur les autres frais :

S’agissant ensuite des demandes de dommages et intérêts constitués par les frais engagés pour l’acte de vente, les frais de déménagement et les frais de taxe foncière 2021, il convient de prendre en compte la bonne ou mauvaise foi de Monsieur [I] au moment de la vente, c’est-à-dire s’il connaissait l’existence d’un risque liée à la revendication par Madame [C] de ses droits sur la parcelle litigieuse.

A ce sujet, le tribunal judiciaire a établi, dans les motifs de sa décision de 2020 que Monsieur [I] avait connaissance du risque lié au fait que Monsieur [O] n’était possiblement plus le propriétaire de la parcelle pour l’avoir précédemment vendue à Madame [C] lorsqu’il lui a consenti la vente de ladite parcelle.

En effet, le tribunal indiquait dans ses motifs que « ces trois témoignages concordants démontrent qu’en septembre 2017, Monsieur [I] savait que la parcelle qu’il projetait d’acquérir de Monsieur [O] avait été antérieurement vendue à un tiers dont il ne pouvait ignorer l’identité ». Il poursuivait : « il s’ensuit qu’en vertu de l’article 1198 du code civil, M. [I] n’étant pas de bonne foi, la vente d’octobre 2017 à son profit ne saurait primer la vente antérieure consentie au profit de Madame [C] ».

Par conséquent, il s’en déduit qu’en déclarant nulle la vente du 10 octobre 2017 sur le fondement de l’article 1198 du code civil, qui fait prévaloir par principe les droits de l’acquéreur qui publie le premier au service de la publicité foncière, et par exception, en cas de mauvaise foi de ce dernier, les droits de l’acquéreur précédant, le tribunal a donc dit pour droit de manière définitive que Monsieur [I] était de mauvaise foi lors de la vente. En vertu de l’autorité de la chose jugée, il ne peut être revenu sur cette considération.

En conséquence, la connaissance par de Monsieur [I] de l’existence d’une vente préalable de la parcelle acquise le prive, en application des articles 1599 et 1630 précités, de tout droit à solliciter auprès du vendeur des dommages et intérêts.

Il sera donc débouté de ses demandes fondées à l’encontre de Monsieur [O] de paiement des frais de notaire, frais de déménagement et de taxe foncière.

Sur les demandes fondées sur l’article 555 du code civil :

Aux termes de l’article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

L’article 555 du même code dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

L’article 550 du même code dispose que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où les vices lui sont connus.

Le terme de bonne foi employé par l’alinéa 4 de l’ article 555 s’entend par référence à l’article 550 et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

N’est pas de bonne foi l’acquéreur dont l’acte juridique est anéanti rétroactivement lorsque l’acquéreur connaît, ou a fortiori est à l’origine de cette cause d’anéantissement. De même, n’est pas de bonne foi, au sens de l’article 555 du Code civil le tiers, le possesseur du terrain sur lequel il a édifié une construction, qui n’ignorait pas que ce terrain était l’objet d’un litige.

Monsieur [I] demande sur le fondement de l’article 555 du code civil à Madame [C] une indemnisation financière pour la maison qu’il a construite sur la parcelle litigieuse, en partant du principe qu’elle conserverait ce bien, rappelant que même en cas de mauvaise foi, il ne serait pas privé de son droit à indemnisation.

Madame [C] répond qu’elle n’entend pas conserver la maison et demande à Monsieur [I] de procéder à sa démolition.

En l’espèce, afin de définir les options dont dispose Madame [C] à l’encontre de Monsieur [I], notamment quant à la démolition de la maison, le tribunal doit donc apprécier préalablement la bonne ou mauvaise foi de ce dernier dans la possession de la parcelle litigieuse.

Or, tel que cela a déjà été rappelé, il est établi que Monsieur [I] savait lorsqu’il a signé l’acte authentique de vente avec Monsieur [O], que le terrain avait déjà été vendu à Madame [C]. Ensuite, il ressort de la chronologie des événements que Monsieur [I] a déposé sa demande de permis de construire le 5 octobre 2018, a obtenu ladite autorisation le 5 décembre 2018, et a reçu l’assignation en contestation de la vente passée à son profit le 4 ou le 5 décembre 2018.

En conséquence, outre qu’il savait que son titre de propriété était contestable en principe au moment où il a signé l’acte de vente chez le notaire, il a eu la certitude de ce que son titre était contesté en justice dès début décembre 2018. Bien qu’ayant obtenu son permis de construire à la même date, il disposait à l’époque de suffisamment d’éléments pour comprendre qu’il existait un risque sérieux d’anéantissement de son titre de propriété, de sorte qu’il ne pouvait plus, au sens de l’article 555, être considéré comme étant de bonne foi à compter du 5 décembre 2018 au plus tard.

Or à cette date, alors que les travaux de la maison ayant conduit à la valorisation du bien acquis n’avaient pas commencé, il a pris le risque en poursuivant son projet de construction de s’en voir déposséder en application de l’article 552 du code civil.

En conséquence, Monsieur [I] n’ayant pas construit de bonne foi, Madame [C] est en droit de solliciter la démolition du bien édifié sur sa parcelle.

Monsieur [I] prétend encore pour se défendre que Madame [C] aurait choisi irrévocablement par son comportement de conserver l’ouvrage et renoncé ainsi à son droit de se prévaloir de la démolition dudit ouvrage. Cependant, Monsieur [I] n’appuie son allégation sur aucun fondement juridique, et la loi n’impose au propriétaire aucun délai ni aucune condition de cette nature pour l’exercice de son choix. Au demeurant, le fait de prendre possession de la maison en mettant celle-ci-ci en location ne peut constituer un comportement univoque de nature à prêter à Madame [C] une volonté certaine de conserver le bien.

Dans ces conditions, Madame [C] étant en droit de solliciter la démolition de l’immeuble plutôt que sa conservation, il n’y aura pas lieu de déterminer la somme qu’elle devrait être condamnée à payer à Monsieur [I] en contrepartie de sa conservation. Monsieur [I] sera débouté de cette demande.

Il sera dès lors fait droit à la prétention reconventionnelle formée par Madame [C] d’ordonner à Monsieur [I] de démolir la maison édifiée sur la parcelle lui appartenant, aux frais de ce dernier en application de l’alinéa 2 de l’article 555 précité.

Afin de permettre à Monsieur [I] de s’exécuter, il lui sera accordé comme il le demande un délai de six mois pour y procéder, à compter du caractère définitif de la décision. Passé ce délai, il sera soumis à une astreinte de 100 € par jour de retard.

Sur la demande de Madame [C] de dommages et intérêts :

Madame [C] fait valoir subir un préjudice moral et un préjudice de jouissance étant privée de la libre disposition de sa parcelle depuis bientôt neuf ans, notamment de pouvoir y envisager sa propre construction, et devant supporter le coût de la taxe foncière d’une maison édifiée sans son consentement. S’y ajoute le fait d’avoir dû requérir l’autorité judiciaire pour obtenir l’expulsion de Monsieur [I]. Elle sollicite la somme de 10 000 €.

Il sera fait droit à la demande de Madame [C] sur le fondement du deuxième alinéa de l’article 555 du code civil, compte tenu du préjudice de jouissance subi pour avoir été privée de la libre disposition de sa parcelle depuis 2017, et du préjudice moral causé par les procédures auxquelles elle a dû recourir pour faire valoir ses droits. En revanche, elle ne sera pas indemnisée de la taxe foncière alors qu’elle aurait dû s’en acquitter également si elle avait pu y édifier sa propre maison, pour un montant sensiblement équivalent à celui payé.

Le montant global de son préjudice sera évalué à 6 000 €, somme à laquelle Monsieur [I] sera condamné.

Sur la demande de Monsieur [I] fondée sur l’enrichissement sans cause :

En application de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’article 1303-3 dispose que l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

Monsieur [I] demande subsidiairement à l’encontre de Madame [C] le bénéfice des dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.

Cependant, ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où celui qui se prétend appauvri ne dispose d’aucun autre moyen d’agir. En l’espèce, Monsieur [I] a justement mais vainement fondé son action sur l’article 555 du code civil. Dans ce contexte, il ne peut utilement fonder sa demande sur les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause.

Il en sera débouté.

Sur la demande de garantie formée par Monsieur [I] à l’encontre de Monsieur [O] :

Monsieur [I] sollicite dans l’hypothèse de sa condamnation, la garantie de son vendeur sur le fondement de son obligation à le garantir de toute éviction.

Or, tel qu’il a déjà été statué sur ce point, Monsieur [O] n’est redevable envers Monsieur [I] que du paiement du prix reçu lors de la vente, à l’exclusion de toute autre somme. Il n’est pas davantage tenu de garantir une obligation de faire qu’est l’obligation de démolition prononcée à son encontre par le présent jugement.

Monsieur [I] sera débouté de cette demande en garantie.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie formée par Madame [C].

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] et Monsieur [I], succombant à l’instance, ils seront condamnés aux dépens à hauteur de la moitié chacun.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [I] et Monsieur [O], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [C] une somme de 4 500 €.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il ne sera pas fait droit aux autres demandes formées sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Monsieur [I] demande d’écarter l’application du principe de l’exécution provisoire en cas de démolition ordonnée.

Compte tenu du caractère irrémédiable de la démolition d’une maison, qui semble de plus à ce jour occupée par des locataires, et dans un contexte où il n’est pas indiqué que l’ouvrage présenterait un quelconque risque relatif à la sécurité de ses habitants, il y aura lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 52 000 € (cinquante deux mille euros) en remboursement du prix de la vente du 10 octobre 2017 annulée par décision du 16 juin 2020 relative à la parcelle cadastrée section ZR [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] située commune de [Localité 4], sous astreinte provisoire pendant six mois de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à charge pour le juge de l’exécution de liquider l’astreinte le cas échéant ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [I] de ses demandes fondées sur l’article 1630, l’article 555 et sur l’article 1303 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à démolir, à ses frais, le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée section ZR [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] située commune de [Localité 4] appartenant à Madame [K] [C], dans un délai de six mois à compter du jour où la présente décision aura acquis un caractère définitif, sous astreinte provisoire pendant six mois de 100 € par jour de retard passé ce délai, à charge pour le juge de l’exécution de liquider l’astreinte le cas échéant ;

N° RG 22/02634 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HRTZ

CONDAMNE M. [X] [I] à payer à Mme [K] [C] la somme de 6 000 € (six mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [X] [I] in solidum avec M. [S] [O] à verser à Mme [K] [C] une somme de 4 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [I] et M. [S] [O] aux dépens à hauteur de la moitié chacun ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La Présidente