Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00179 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZN7

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [I] [A]

M. [O] [W]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Roger LEMONNIER, de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 29 Avril 2025

DEFENDEURS :

Mme [I] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [O] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie DEFOURNEL

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2023, la société SCI FONCIÈRE RU 01/2008 a consenti un bail d’habitation à M. [O] [W] et Mme [I] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Dijon (21000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 616,98 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la garantie VISALE.

Par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1633,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [W] et Mme [I] [A] le 29 mai 2024.

Par assignations du 29 avril 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [W] et Mme [I] [A] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−1633,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er mai 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé en raison de la carence des locataires.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2025, s’élève désormais à 10134,33 euros. La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle est subrogée dans tous les droits du bailleur ce qui lui donne qualité pour solliciter la résiliation du bail et ses conséquences, et que le dispositif VISALE a pour objet de décharger le bailleur de toute procédure, y compris celle en expulsion.

Elle poursuit en soulignant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise et qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation à condition de justifier du paiement au bailleur par une quittance subrogative.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [W] et Mme [I] [A] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [O] [W] et Mme [I] [A].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie être subrogée dans les droits des bailleurs au regard de l’ensemble des sommes versées au titre des mois de janvier 2024 à août 2025, en produisant les quittances subrogatives émises par le site VISALE.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait à juste titre valoir qu’en application de l’article 2306 du code civil et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE, sa subrogation dans les droits des bailleurs lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail, au lieu et place de ceux-ci, étant observé que la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’il est parfaitement informé de la présente instance.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2025, M. [O] [W] et Mme [I] [A] lui devaient la somme de 10134,33 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025.

M. [O] [W] et Mme [I] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES , avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 1633,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 832,20 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [W] et Mme [I] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 5 décembre 2023 entre la société SCI FONCIÈRE RU 01/2008 , d’une part, et M. [O] [W] et Mme [I] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Dijon (21000) est résilié depuis le 30 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [W] et Mme [I] [A], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [W] et Mme [I] [A] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié,soit 832,20 euros (huit cent trente-deux euros et vingt centimes) par mois et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [W] et Mme [I] [A] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10134,33 euros (dix mille cent trente-quatre euros et trente-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 1633,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [O] [W] et Mme [I] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation et ce jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglé au bailleur à ce titre , dès lors que les paiements de l’indemnité d’occupation seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

CONDAMNE solidairement M. [O] [W] et Mme [I] [A] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [W] et Mme [I] [A] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 mai 2024 et celui des assignations du 29 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge