TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

Ordonnance du : 12 Décembre 2025

N° RG 25/00544 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YZN

N° Minute : 25/740

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [R] [H]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Monsieur [L] [H]

[Adresse 3]

[Localité 16]

S.C.I. I.L.2S

immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le n°888 720 901

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 17]

[Localité 15]

Tous représentés par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET

S.A.R.L. ACE CONSEIL

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Franck RIGAUD, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e Mélanie AMOROS, avocat au Barreau De BEZIERS

S.C.I. [Adresse 21]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 18]

Représentée par M^e Franck RIGAUD, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e Mélanie AMOROS, avocat au Barreau De BEZIERS

S.A.R.L. HABITAT ENGEENERING

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 26]

[Localité 11]

Représentée par Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au Barreau de BEZIERS

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 10]

[Localité 20]

Représentée par Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au Barreau de BEZIERS

S.A. ALBINGIA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 19]

Intervenante volontaire, représentée par M^e Alexandre GAVEN, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Fabien GIRAULT avocat au Barreau de PARIS

DEFENDEURS

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 25 Novembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de la société civile immobilière I.L.2S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI I.L.2S.), Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H], en date des 27, 28 et 29 août 2025 et 1er septembre 2025, de la société à responsabilité limitée ACE CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL ACE CONSEIL), la société civile immobilière [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI [Adresse 21]), la société par actions simplifiée HABITAT ENGEENERING, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS HABITAT ENGEENERING), et la société anonyme AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SA AXA FRANCE IARD), tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant leur ensemble immobilier, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, outre à voir condamner la SCI [Adresse 21] et la SARL ACE CONSEIL à communiquer leurs attestations d’assurance dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ou à les informer de l’inexistence de ces documents, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard pendant 180 jours,

Vu l’intervention volontaire de la société anonyme ALBINGIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommé SA ALBINGIA),

Vu les audiences du 23 septembre 2025 et du 21 octobre 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SCI [Adresse 21] et la SARL ACE CONSEIL, qui ont souhaité voir débouter la SCI I.L.2S. et les consorts [H] de leur demande d’expertise et les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SA AXA FRANCE IARD et de la SAS HABITAT ENGEENERING, qui ont émis des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie, outre qui ont sollicité de voir réserver les dépens,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SA ALBINGIA, qui a demandé de voir déclarer recevable son intervention volontaire, outre de lui voir donner acte de ses protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie et de voir réserver les dépens,

Vu l’audience du 25 novembre 2025 lors de laquelle la SCI I.L.2S., Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H] ont repris oralement leurs demandes en faisant valoir la qualité de professionnel de l’immobilier des venderesses, lors de laquelle la SCI [Adresse 21] et la SARL ACE CONSEIL ont réitéré oralement leur demande de rejet en indiquant ne pas être un professionnel de l’immobilier et que les acheteurs ne sont pas des profanes, lors de laquelle la SA AXA FRANCE IARD et la SAS HABITAT ENGEENERING ont émis oralement des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie, et lors de laquelle la SA ALBINGIA a repris ses demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SA ALBINGIA

Aux termes de l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant.

L’article 330 du Code de procédure civile dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il ressort du contrat n°RC2307125 à effet au 28 septembre 2023 que la SARL ACE CONSEIL, attraite à la présente instance en qualité de venderesse du bien litigieux, a souscrit auprès de la SA ALBINGIA une assurance responsabilité civile pour les activités de « marchand de biens ».

Sa responsabilité étant susceptible d’être engagée lors d’une éventuelle procédure au fond, la SA ALBINGIA démontre d’un intérêt à intervenir.

Dès lors, l’intervention volontaire de la SA ALBINGIA sera accueillie afin que la présente décision soit rendue contradictoirement à son égard.

Sur la demande d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, la SCI I.L.2S., Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H] exposent avoir acquis plusieurs lots de copropriété sis [Adresse 9] (34500) auprès de la SCI [Adresse 21] et de la SARL ACE CONSEIL, selon acte authentique en date du 4 mars 2022. Ils ajoutent que l’immeuble avait fait l’objet d’une mise en copropriété appuyée sur le diagnostic technique global établi par la SAS HABITAT ENGEENERING, assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD. Cependant, ils indiquent avoir constaté l’apparition de fissures et expliquent que l’immeuble présenterait un risque grave pour sa solidité et sa sécurité.

Ces allégations sont corroborées par le rapport de sondages et diagnostic en date du 22 septembre 2025 relevant que les structures porteuses des planchers sont fragiles et que des traces d’infiltrations et d’humidité sont présentes sur la structure de la toiture.

Pour faire échec à la mesure d’expertise, la SCI [Adresse 21] et la SARL ACE CONSEIL soutiennent que la demande est infondée puisque les demandeurs ne sont pas profanes de l’immobilier, qu’ils étaient informés de l’état de l’immeuble compte tenu de l’état des risques et pollutions annexé à l’acte de vente et qu’aucuns travaux n’a été réalisé avant la vente.

Cependant, d’une part, il convient de dire que la seule activité déclarée de la SCI I.L.2S. au registre national des entreprises, tendant notamment à l’acquisition, la construction et la propriété de tous biens, constituée entre les membres d’une même famille, moins de deux ans avant l’acquisition des biens litigieux, est insuffisante à démontrer la qualité de professionnel de l’immobilier. Or, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier une telle qualité dès lors qu’elle n’est pas évidente. Par ailleurs, il convient de rappeler que certains lots ont été acquis directement par Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H], pour lesquels il n’est pas plus justifié de leur qualité de professionnel en la matière.

D’autre part, il est constant que l’état des risques et pollutions en date du 24 septembre 2021 mentionne l’exposition de l’immeuble aux mouvements de terrains. En revanche, ce seul état, valable jusqu’au 24 mars 2022, soit antérieurement à la vente de certains lots, ne permet pas d’affirmer, avant toute opération d’expertise, que l’origine de l’ensemble des désordres dénoncés relève uniquement des mouvements de terrains susceptibles de se produire.

Enfin, la mise en cause de la SCI [Adresse 21] et de la SARL ACE CONSEIL est justifiée en leur qualité d’anciens propriétaires, quand bien même elles n’auraient réalisé aucuns travaux, dont il appartiendra à l’expert désigné de s’assurer.

La SA AXA FRANCE IARD, la SAS HABITAT ENGEENERING et la SA ALBINGIA ne s’opposent pas à la mesure d’expertise et formulent des protestations et réserves d’usage.

Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Sur la production de pièces

Il résulte de la combinaison des articles 10 et 11 du Code de procédure civile et de l’article 145 du même code qu’il peut être ordonné à des tiers de produire tous documents qu’ils détiennent, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que l’attestation d’assurance de la SARL ACE CONSEIL a été versée, justifiant que cette dernière a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle auprès de la SA ALBINGIA, de sorte que la demande de communication sous astreinte est devenue sans objet.

En revanche, la responsabilité de la SCI [Adresse 21] étant susceptible d’être engagée, il lui sera enjoint de communiquer son attestation d’assurance, ce sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une mesure d’instruction, les demandeurs supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

ACCUEILLONS l’intervention volontaire de la société anonyme ALBINGIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

ORDONNONS une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [E] [K], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de [Localité 23], demeurant en cette qualité [Adresse 7], Tél : [XXXXXXXX02], Fax : [XXXXXXXX01], [Localité 25]. : 06.72.78.65.97, Mèl : [Courriel 24],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

préalablement à toute opération d’expertise, se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles à la compréhension du litige, et en prendre connaissance, notamment l’ensemble des pièces produites dans le cadre de la présente instance ; si besoin, se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;convoquer et entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs explications ; recueillir, en cas de besoin, les déclarations de toutes personnes informées ou de tous sachants, en précisant alors leurs nom, prénoms et domicile, ainsi que leurs liens de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties ;procéder à toutes investigations ou analyses que l’expert estimera utiles à la solution du litige ; notamment, de se rendre sur les lieux, d’examiner et de décrire l’immeuble situé [Adresse 8] ;établir la chronologie des étapes des travaux en précisant très exactement la teneur des travaux entrepris, le rôle ou la mission de chaque intervenant partie à la procédure ;décrire sommairement la nature, l’importance, le degré de gravité, visibles ou cachés, des désordres affectant l’immeuble, leurs causes, leurs conséquences, non-conformités ou malfaçons ;fournir tous éléments techniques de ce fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les parts de responsabilité encourues (en pourcentage) en expliquant de la manière la plus claire possible les éléments techniques de ce fait permettant à la juridiction de déterminer les fautes ou manquements qui ont pu être commis ;fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer s’ils étaient existants au moment de l’achat ;donner tous éléments permettant de déterminer si les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou s’ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination ; le cas échéant, au besoin, dire si les dommages constatés sont réparables et chiffrer leurs coûts ;dire s’ils sont évolutifs, et dire si des travaux urgents s’imposent pour la sauvegarde de l’immeuble et dans l’affirmative, les décrire et en chiffrer le coût, et le cas échéant, en dresser un pré-rapport ;décrire l’état d’entretien général de l’immeuble ; déterminer l’incidence d’éventuels défauts d’entretien dans la réalisation des désordres ;lister et décrire les interventions pratiquées sur l’immeuble par un ou des tiers, à la demande ou non du propriétaire, si ces interventions peuvent avoir aggravé un désordre ou être à l’origine d’un désordre ;décrire les dommages subis par les bâtiments concernés du fait des désordres, préciser la nature et l’étendue des travaux et de toutes solutions propres à y remédier, évaluer leur coût total ainsi que leur durée, proposer une estimation justifiée et circonstanciée des préjudices éventuellement subis par les propriétaires, notamment quant à la moins-value qui pourrait résulter de l’éventuelle impossibilité de reprise de certains désordres et susceptible d’affecter tant la valeur vénale que la valeur locative des immeubles concernés, ou bien au titre de la perte du droit d’usage, et rassembler les éléments propres à en établir le montant ;décrire et évaluer la perte de la valeur vénale du bien immobilier ;décrire et évaluer le préjudice économique découlant de la perte des revenus locatifs ;s’expliquer techniquement dans le cadre de ses chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant d’un note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection ;Plus généralement, donner tout élément permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de résoudre le litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

FIXONS à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société civile immobilière I.L.2S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de BEZIERS avant le 12 janvier 2026 inclus ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 12 juin 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS la société civile immobilière [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal en exercice, à communiquer son attestation d’assurance ou, le cas échéant, à informer les demandeurs par lettre recommandée avec accusé de réception de l’inexistence de ce document ou tout autre document en rapport, dans un délai de 30 (trente) jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que passé ce délai, la société civile immobilière [Adresse 21], prise en la personne de son représentant légal en exercice, sera redevable d’une astreinte de 50,00 € (cinquante euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de la société civile immobilière I.L.2S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H] ;

DISONS nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

DÉBOUTONS la société civile immobilière I.L.2S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H] de leur demande de communication de pièce sous astreinte formée à l’encontre de la société à responsabilité limitée ACE CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

CONDAMNONS la société civile immobilière I.L.2S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [L] [H] et Monsieur [R] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé en audience publique par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Violaine MOTA, Greffier.

Le greffier, Le président,