MINUTE N° : 25/00491

JUGEMENT

DU 21 Août 2025

N° RC 24/03699

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 781 598 248

ET :

[X] [W]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. FOURNIER

GREFFIER lors du délibéré : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par Mme [O], responsable de pôle, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2021, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 264,52 euros et 151,98 euros de provisions sur charges comprenant des charges de chauffage collectif (93,33 euros) et d’autres charges (58,65 euros), payables à terme échu.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 30 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à Monsieur [X] [W]. Il portait sur la somme en principal de 1 708,96 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 15 mai 2024.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 31 juillet 2024, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assignerMonsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou à défaut, et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [X] [W] ;

Dire en conséquence que le défendeur se trouve être occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe ;

Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, par toutes les voies ou moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 6 788,28 euros au titre des impayés de loyers et charges ;

Condamner le défendeur au paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, étant précisé que le prix du loyer et révisable conformément à la réglementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des locaux ;

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le défendeur au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Entendre dire et juger qu’à la diligence du greffier, une expédition de la décision à intervenir sera transmise au préfet d'[Localité 5]-et-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par Madame [N] [O], dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette à la somme de 8 664,40 euros, terme du mois de février 2025 inclus. Le bailleur a précisé que Monsieur [X] [W] ne disposait pas des ressources pour honorer le plan de surendettement produit aux débats dès lors qu’il venait d’être déclaré inapte au travail et avait perdu son emploi.

Monsieur [X] [W], comparant, a reconnu le montant de la dette.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 21 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 31 juillet 2024, soit plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CAF (20 juillet 2022). Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 5]-ET-[Localité 6] le 01 août 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, selon l’article 24 VI de cette même loi, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue comme suit : lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, -4 et -7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers.

***

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule (Titre I article 10) qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifiés aux termes convenus, le contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024, pour la somme en principal de 1 708,96 euros. Bien qu’il mentionne un délai de six semaines, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2024.

Il est produit au débat les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 5]-et-[Localité 6] au bénéfice de Monsieur [X] [W] à compter du 22 avril 2024. Celles-ci prévoyaient une suspension des sommes dues au titre de la dette locative pour une durée de 6 mois, puis des mensualités, outre le règlement du loyer et charges courants, d’un montant de 143,78 euros.

Toutefois, au vu du décompte produit, Monsieur [W] n’a effectué aucun versement depuis septembre 2024. Ainsi, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut être fait application des dispositions précitées et aucun délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [X] [W] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 31 juillet 2024 et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT sollicite la somme de 8 664,40 euros en paiement de l’arriéré locatif, arrêtée au 05 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Le bailleur produit au soutien de sa demande le décompte actualisé arrêté au 05 mars 2025.

Monsieur [X] [W], comparant, ne conteste ni la nature ni le montant de la dette.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement du bailleur, dans la limite de ses prétentions, soit la somme de 8 664,40 euros. En outre, Monsieur [X] [W] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 436,53 euros, pour la période courant du 1er mars 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux;

III. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La situation économique des parties commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2021 entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Monsieur [X] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [X] [W] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans un délai de 8 jours à compter de la notification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [X] [W], l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de HUIT MILLE SIX CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET QUARANTE CENTIMES (8 664,40 euros), décompte arrêté au 05 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de QUATRE CENTRE TRENTE-SIX EUROS ET CINQUANTE-TROIS CENTIMES (436,53 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,