MINUTE N° : 25/00318

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/05659

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[P] [D]

[H] [J] épouse [D]

ET :

[V] [W]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [D]

né le 28 Mars 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Madame [H] [J] épouse [D]

née le 10 Août 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat signé électroniquement les 23 et 27 septembre 2021 avec prise d’effet au 27 septembre 2021, M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D], représentés par leur mandataire la SAS [Adresse 9], ont donné à bail à M. [V] [W], un bien immobilier situé à [Adresse 12], pour un loyer mensuel indexable de 530 euros outre 30 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et le défaut de justification d’une assurance locative, M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] ont fait signifier à leur locataire, le 10 juin 2024, un commandement de payer et de justifier de son assurance visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 12 juin 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 9 septembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail à compter du 22 août 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [W] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 3.352,45 € au titre des loyers et charges impayés sous réserve d’actaulisation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux,

— une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 février 2025, M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et actualisé leur demande en paiement à la somme de 4.403,60 euros arrêté au 31 janvier 2025, échénace de janvier 2025 comprise.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé à étude, M. [V] [W], ne comparait pas et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour M. [V] [W] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

Les demandeurs ont été autorisé à verser aux débats en cours de délibéré le chemin de preuve des signatures recueillies electroniquement, ce qu’ils ont fait.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

A titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le10 juin 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « résiliation pour défaut de paiement ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat

de bail dans le cadre du présent litige.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] produisent :

— le bail signé électroniquement les 23 et 27 septembre 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers,

— le fichier de preuve de recueil des signatures électroniques par le prestataire VIALINK,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 10 juin 2024 à M. [V] [W], pour une somme de 2.421,31 euros en principal.

— un décompte de créance.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 11 août 2024.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [V] [W], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 11][Adresse 1] [Adresse 2], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiment de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [V] [W] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] , est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer revalorisé et des charges à compter du mois du août 2024 jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

Au regard du décompte de créance produit à l’audience, les bailleurs revendiquent à l’encontre de M. [V] [W] au titre des loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, le 11 août 2024 et des indemnités d’occupation postérieures, la somme de 4.403,60 euros.

M. [V] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Elle sera retenue à hauteur de 4.083,60 euros après déduction des frais de relance qui ne font pas partie de la dette locative soit 3 fois 50 €, 1 fois 30 €, 1 fois 40 € et 5 fois 20 euros soit au total 320 euros.

Cette créance portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.421,31 € à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [V] [W] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 1 octobre 2019 entre M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] et M. [V] [W], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 12], sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONSTATE que M. [V] [W] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [W] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D], la somme de 4.083,60 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.421,31 € à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] à compter du 1 février 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges justifiées et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE M. [V] [W] à verser à M. [P] [D] et Mme [H] [J] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer ;

REJETTE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,