MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Février 2025

N° RC 24/04860

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS HABITAT

ET :

[B] [X]

Débats à l’audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 10 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 10] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [X]

né le 21 Novembre 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 décembre 2020, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 10] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [B] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 9] – à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel de 251,80 euros, outre des provisions sur charges locatives.

Invoquant des loyers demeurés impayés,l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 10] HABITAT a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, remis à étude, un commandement de payer la somme au principal de 899,58 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, remis à l’étude,l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 10] HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater acquise ladite clause résolutoire;

— Subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués;

— Dire qu’à défaut par Monsieur [B] [X] d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est;

— Condamner le requis au paiement d’une somme de 1824,79 euros au titre des loyers impayés;

— Condamner le requis, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail;

— Condamner le requis à la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner le requis au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX;

— Ordonner suivant les dispositions de l’article 515 du code de procédure civile l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 16 avril 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 14 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT (Ex [Localité 10] HABITAT suite à changement de dénomination en date du 27 novembre 2024) , représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à 3156,52 euros au 8 novembre 2024, terme du mois d’octobre inclus.

Monsieur [B] [X], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 et prorogé au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 12 avril 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 5]-ET-[Localité 6] le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail conclu le 3 décembre 2020 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6-1.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 899,58 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, seuls des règlements partiels ayant été effectués les 2 juin, 3 juillet, 2 août, 18 et 23 septembre 2024 pour un montant respectif de 292 euros, 300 euros, 400 euros, 400 euros et 240 euros. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement du locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [B] [X] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 8] à TOURS (37000) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges la somme de 3080,32 euros à la date du 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [B] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3080,32 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 424,38 euros, pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [X], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail relatif au logement situé [Adresse 7] – à [Localité 11] est acquise au 30 mars 2024;

CONSTATE que Monsieur [B] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7] – à [Localité 11] depuis le 30 mars 2024;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [X] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommée [Localité 10] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à verser à l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 10] HABITAT, la somme de TROIS MILLE QUATRE-VINGT EUROS ET TRENTE-DEUX CENTIMES (3080,32 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à l’OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 10] HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de QUATRE CENT VINGT-QUATRE EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES (424,38 euros);

CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5]-ET-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection