MINUTE N° : 25/00719

JUGEMENT

DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/04622

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Adresse 5]

ET :

[H] [W]

Débats à l’audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

3F CENTRE VAL DE [Localité 11]

Copie à :

Monsieur [W]

Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 11]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 7], représentée par Mme [O], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [H] [W]

né le 17 Mars 1987 à GEORGIE, demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2013, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 11], anciennement 3F Immobilière Val de [Localité 11], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [H] portant sur logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 302,05 € hors charges.

Le 24 juin 2024, la SA [Adresse 5] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la bailleur a fait assigner Monsieur [W] [H] par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [H] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [H] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [W] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 11] la somme en principal de 1447,89 € correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’en septembre 2023, ainsi que les loyers et charges impayés d’octobre 2023 à août 2024, déduction faite des versements effectués, comprenant les frais du commandement ;

— la fixation d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [W] [H] au paiement de l’indemnité mensuelle ainsi fixée ;

— la condamnation de Monsieur [W] [H] à verser au bailleur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [W] [H] aux entiers frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 8] et [Localité 11] le 9 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la SA [Adresse 6] représentée par Madame [O] [P] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 905,75 € arrêtée au 14 mai 2025. Elle ajoute être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024 signifié à étude, Monsieur [W] [H] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré être être bénéficiaire de l’ASS et percevoir une allocation de 600,00 € par mois à ce titre. Il a ajoouté être en dépression et a produit à l’audience une attestation du Docteur [U], psychologue.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 8 octobre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 8] et [Localité 11] par voie électronique réceptionné le 9 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la dite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 19 avril 2013 aux termes duquel il est prévu à l’article 9 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 24 juin 2024 à Monsieur [W] [H] et portant sur la somme de 777,29 € dont 700,42 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu le 19 avril 2013 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement demeuré infructueux.

Monsieur [W] [H] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 19 avril 2013, le commandement de payer délivré le 24 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 14 mai 2025 faisant apparaître une somme de 2 905,75 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 231,51 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [H] à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 11] la somme de 2 674,24 € (2 905,75 € – 231,51 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Aux termes de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il résulte enfin de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 300,00 € par mois loyer compris. Il résulte des déclarations de ce dernier que ses ressources se limitant à l’ASS sont particulièrement faibles.

Malgré tout, Monsieur [W] [H] a fourni des efforts récents en réglant partiellement son loyer à hauteur de 250,00 € couvrant à peine le loyer résiduel de 257,09 €.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [W] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 juin 2024 et de l’assignation à la charge de Monsieur [W] [H].

RG 24/03119

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies au 25 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 2 674,24 € (DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2025 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [W] [H] à se libérer de leur dette de 2 674,24 € en 35 mensualités de 45,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 9] [Adresse 12] [Localité 1], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [W] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [W] [H] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [W] [H] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,