TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elodie VERHOEVEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06559 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKMR

N° MINUTE :

15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [R] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Elodie VERHOEVEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0174

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202518057 du 26/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06559 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKMR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2016, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [R] [K] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 400,95 euros, outre des provisions pour charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 5091,69 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 04 mars 2025.

Par notification électronique du 05 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Paris.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2025 à étude, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [R] [K], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 7747,89 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 02 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;le condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 27 juin 2025 à la préfecture de Paris, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 9183,55 euros au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. L’EPIC PARIS HABITAT-OPH indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, notamment pour le mois de septembre 2025, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose à l’octroi de délai de paiement compte tenu de l’importance de la dette.

Madame [R] [K], assistée de son conseil, sollicite :

l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative, par des versements de 150 euros par mois ;

la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai ainsi accordé et qu’elle soit réputée ne pas avoir jouée su les modalités d’apurement sont respectées.

Madame [R] [K] fait valoir qu’elle rencontre de lourdes difficultés de santé. Elle explique avoir rencontré des difficultés importantes dans le renouvellement de son titre de séjour, conduisant à la suspension des prestations sociales qu’elle perçoit, ce qui est à l’origine de la naissance de la dette locative. Elle explique que, désormais que sa situation administrative est régularisée, elle perçoit de nouveau les aides sociales lui permettant de s’acquitter de son loyer mensuel et d’apurer sa dette locative. Une demande de fonds de solidarité logement va également être déposée. Elle fait enfin valoir avoir réglé le loyer pour les mois de septembre et d’octobre 2025, portant la dette à la somme de 8480,01 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 juin 2016 entre l’EPIC PARIS HABITAT-OPH et Madame [R] [K] contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. L’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [R] [K] le 04 mars 2025 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 5091,69 euros.

Il ressort du décompte produit par l’EPIC PARIS HABITAT-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC PARIS HABITAT-OPH est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [K] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler sa dette en 36 mensualités, faisant valoir que la reprise du versement des prestations sociales à la suite de la régularisation de sa situation administrative lui permet désormais de s’acquitter des sommes dues. Elle justifie ainsi avoir obtenu des récépissés pour l’acceptation de sa demande de renouvellement de titre de séjour, si bien que la caisse d’allocations familiales lui verse de nouveau des prestations sociales.

Madame [R] [K] indique avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ressort effectivement du décompte produit par le bailleur s’agissant du mois de septembre 2025, étant précisé que ce décompte est arrêté au 30 septembre 2025 et que Madame [R] [K] n’en produit pas de postérieur.

Si le bailleur s’oppose aux délais sollicités au regard du montant de la dette, il convient de relever qu’avec la reprise du versement des prestations sociales, Madame [R] [K] est en mesure de régler le reliquat de son loyer mensuel, outre une somme supplémentaire de 150 euros par mois pour apurer sa dette de manière échelonnée. Cette reprise du paiement régulier de son loyer pourrait, en outre, permettre l’octroi d’un fonds de solidarité logement, aidant à l’apurement de la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [R] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Madame [R] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Madame [R] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 05 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC PARIS HABITAT-OPH que Madame [R] [K] est redevable de la somme de 9183,55 euros au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [R] [K], souligne, à l’audience, avoir effectué un règlement pour le mois d’octobre 2025, portant la dette à la somme de 8480,01 euros. Toutefois, si elle produit les ordres de virement effectués, elle ne justifie pas que ces virements ont bien pu être réalisés, notamment en fonction du solde de son compte.

Par conséquent Madame [R] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 9183,55 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 5091,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il convient néanmoins de préciser que toute somme qui aurait été réglée postérieurement à la date du décompte fourni, arrêté au 30 septembre 2025, viendra s’imputer sur cette somme due.

Par ailleurs, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [R] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [R] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient, en équité, de débouter l’EPIC PARIS HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de l’EPIC PARIS HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 juin 2016 entre l’EPIC PARIS HABITAT-OPH et Madame [R] [K] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 05 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 9183,55 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 5091,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELONS que toute somme qui aurait été réglée postérieurement à la date du décompte fourni, arrêté au 30 septembre 2025, viendra s’imputer sur cette somme due ;

AUTORISONS Madame [R] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [R] [K] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 05 mai 2025 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;l’EPIC PARIS HABITAT-OPH pourra, à défaut pour Madame [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Madame [R] [K] sera condamnée à verser à l’EPIC PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Madame [R] [K] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’EPIC PARIS HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection