MINUTE N° : 25/00605

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05621

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[T] [L]

ET :

[X] [P]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Monsieur [P]

Monsieur le Prefet d'[Localité 3] et [Localité 4]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [T] [L]

né le 15 Février 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître MARKOWSKI, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 7]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 30 décembre 2018 à effet du 1 janvier 1018, M. [T] [L] ont donné à bail à M. [X] [P], un bien immobilier situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel indexable payable d’avance de 500 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [T] [L] a signalé la situation à la CCAPEX le 30 mai 2024 et fait signifier à son locataire, le 29 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

M. [T] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 14 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [X] [P] devenu sans droit ni titre à compter de cette date ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2 000 au titre des loyers impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer soit 500 euros à compter du 1er août 2024 et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;- et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ,

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive de débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 27 mars 2025, M. [T] [L], représenté par son conseil, a repris les termes de l’assignation en actualisant sa créance à 6 296,00 euros arrêtée au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

M. [X] [P] comparait. Il reconnait la dette et l’explique par le fait que son auto-entreprise de maçonnerie s’est peu dévellopée depuis sa création en 2024. IL a refait recemment des devis mais n’a pas reçu de validation. Il précise ne plus avoir d’eau depuis avril 2024, sans pour autant souhaiter former une demande à ce titre. Il demande des délais suspensifs.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour M. [X] [P] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [T] [L] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [T] [L] produit :

— le bail conclu le 30 décembre 2018, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers 1 mois après un commandement de payer infructueux ;

— le commandement de payer dans un délai de 6 semaines à compter d e sa délivrance visant cette clause, signifié le 29 mai 2024 à M. [X] [P], pour une somme de 1.000 euros en principal ;

— un décompte de créance.

Aux terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 21989 dans sa rédaction applicable au jour de la signature du bail, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

La clause résolutoire contenue au bail en fixant un délai d’un mois contrevient donc aux dispositions d’ordre public de la loi précitée.

C’est en outre à tort que le commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023, réduisant le délai d’acquisition de la clause résolutoire de deux mois à 6 semaines, ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi

dans le temps énoncée à l’article 2 du code civil, à savoir que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai d’ordre public de deux mois prévu au texte applicable.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de paiement des loyers, étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire. A défaut de paiement du loyer courant au jour de l’audience, l’expulsion de M. [X] [P], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [X] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [T] [L], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer revalorisé à compter du mois du 30 juillet 2024 jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

Au regard du décompte de créance produit à l’audience, M. [X] [P] est redevable au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation à la date du 1er mars 2025 (échéance de mars comprise) de la somme de 6 296 euros.

M. [X] [P], ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [X] [P] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 30 décembre 2018 entre M. [T] [L] et M. [X] [P],concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

CONSTATE que M. [X] [P] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [P] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à M. [T] [L] au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation à la date du 1er mars 2025 (échéance de mars comprise) la somme de 6 296 euros.

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à M. [T] [L] à compter du 1 avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer soit 500 euros et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE M. [X] [P] à verser à M. [T] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer et de sa dénonciation ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 4] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,