TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Philippe BENSUSSAN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09599

N° Portalis 352J-W-B7H-C2C77

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ELIMMO GESTION, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09599 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2C77

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [O] est propriétaire du lot de copropriété n°212 d’un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1].

Par jugement du 21 novembre 2017, le tribunal d’instance du 11ème arrondissement a notamment condamné par défaut M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème la somme de 1.495,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2017.

Par jugement du 15 mars 2019, le tribunal d’instance du 11ème arrondissement a notamment condamné par défaut M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 8] 11ème la somme de 4.313,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2018.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait commandement de payer à M. [F] [O] la somme de 7.598,44 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner M. [F] [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 31 janvier 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [F] [O] au paiement de la somme de 8.278,45 euros au titre des charges dues pour la période du 1er trimestre 2022 à l’appel du 2ème trimestre 2023, en ce compris l’appel « reprise structure appart 1/3 », avec intérêts de droit à compter du 12 septembre 2022, date de la première mise en demeure;

— condamner M. [F] [O] au paiement de la somme de 62,24 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09599 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2C77

— condamner M. [F] [O] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [F] [O] au paiement des entiers dépens en ce le coût du commandement de payer du 6 février 2023 d’un montant de 194,75 euros ;

— condamner M. [F] [O] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité le 20 juillet 2023 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [F] [O] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [F] [O] est propriétaire du lot n°212 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2022 et 29 juin 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 31 mai 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] [O], est débiteur de 8.278,45 euros pour la période du 1er trimestre 2022 à l’appel du 2ème trimestre 2023.

M. [F] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire de la mise en demeure du 12 septembre 2022, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 6 février 2023, date du commandement de payer par commissaire de justice, sur la somme de 7.598,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 62,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 12 septembre 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Cependant cette mise en demeure n’est pas justifiée, en l’absence de production par le syndicat de l’immeuble de l’envoi par lettre recommandé avec accusé de réception.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements le condamnant en paiement de charges de copropriété 21 novembre 2017 et 15 mars 2019 sont versés au débat. Ces manquements répétés de M. [F] [O] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [O], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de commandement de payer d’un montant de 182,21 euros (164,75 euros relatifs au cout de l’acte + 17,46 au titre du complément du droit proportionnel).

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] les sommes de :

—  8.278,45 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, pour la période du 1er trimestre 2022 à l’appel du 2ème trimestre 2023 inclus, en ce compris l’appel « reprise structure appart 1/3 », avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 pour la somme de 7.598,44 euros, et à compter du 20 février 2023 pour la somme de 680,01 euros ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux entiers dépens de l’instance civile en ce compris les frais de commandement de payer d’un montant de 182,21 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 décembre 2024

La Greffière La Présidente