MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/02610

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[V] [I] épouse [H]

[N] [H]

ET :

[B] [O]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e D’INDY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [V] [I] épouse [H]

née le 25 Février 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [H]

né le 26 Juin 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 27 mars 2022, à effet du 20 avril 2022, M. [N] [H] et Mme [C] épouse [H] ont donné à bail à M. [B] [O], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 12], pour un loyer mensuel principal de 709,00 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] ont fait signifier le 12 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers et saisi la CCAPEX le 14 septembre 2023.

M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] ont assigné M. [B] [O] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 29 mai 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [B] [O] devenu occupant sans droit ni titre, au besoin sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 7.396,74 euros à la date du 6 mai 2024 à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’issue de l’audience du 14 octobre, les débats ont été réouverts par mention au dossier en vue de l’audience du 12 décembre 2024, pour permettre aux demandeurs de s’expliquer contradictoirement sur l’incidence de l’absence de signature des parties sur le bail versé aux débats et indiqué comme signé électroniquement sans d’avantage de justification de la fiabilité de la signature au regard des textes applicables alors que la demande présentée vise exclusivement la constatation du jeu de la clause résolutoire.

A l’audience du 12 décembre 2024, M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] – représentés par leur conseil – ont produit un exemplaire du bail avec signatures et un décompte de créance actualisé, qu’ils ont communiqués par courrier recommandé avec accusé de réception au défendeur.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude et par courrier recommandé avec accusé de réception en vue de l’audience à laquelle les débats ont été réouverts, M. [B] [O] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a été complété en raison de la carence de M. [B] [O].

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] justifient avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En application des dispositions de l’article 1366 du Code Civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à garantir son intégrité.

En l’espèce, M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] produisent :

— le contrat de bail signé de manière électronique le 27 mars 2022. Les signatures électroniques mentionnées au bail sont toutes certifiées par la prestataire, la SAS Yousign, laquelle est certifiée conforme à la norme européenne ETSI EN 319 411-1 et inscrite sur la liste de confiance de l’agence nationale de la sécurité des systèmes d’informations. Ce bail contient une clause résolutoire.

— le commandement de payer la somme en principal de 2,618,12 euros, visant cette clause, signifié le 1er mars 2024,

— un décompte de créance.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mai 2024.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

— Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les bailleurs demandent à ce que la décision ordonnant l’expulsion soit assortie d’une astreinte de 77,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 2 mois qui suit le commandement.

Ils n’allèguent cependant aucun élément justifiant que la décision soit assortie d’une astreinte. Cette demande sera rejetée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [B] [O] qui s’est maintenu dans les lieux et a causé ainsi un préjudice à ses bailleurs, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges.

En l’espèce, M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] produisent un décompte de créance actualisé faisant apparaître une créance de 10.642,30 euros arrêtée au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 appelée.

M. [B] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la créance réclamée sera retenue après déduction des frais de 45 euros correspondant aux frais de relance qui ne sont pas produites.

M. [B] [O] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 10.642,30 euros – 45,00 euros = 10.597,30 euros.

4) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de condamner solidairement M. [B] [O] à payer à M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2022 entre M. [N] [H] et Mme [V] [C] et M. [B] [O] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 11], [Adresse 4], sont réunies à la date du 2 avril 2024 ;

CONSTATE que M. [B] [O] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [B] [O] à verser à M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] la somme de dix mille cinq cent quatre-vingt dix sept euros et trente centimes (10.597,30) euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dûs au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 appelée ;

CONDAMNE . [B] [O] à verser à M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient ét dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 9 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

CONDAMNE M. [B] [O] à payer à M. [N] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] la somme de cinq cent (500) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [B] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETE toutes demandes plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,