MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/03776

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 9] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076

ET :

[L] [N]

[G] [R] [S]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT(OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [Y], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [N]

née le 01 Février 2002 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [G] [R] [S]

née le 23 Août 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/03776

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 9] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 322,54 € hors charges.

Le 25 avril 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] par acte de commissaire de justice du 26 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] au paiement de la somme de 1 851,12 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] à verser à l’OPH [Localité 9] HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer en date du 25 avril 2024, de l’assignation ainsi que la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 27 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier vierge de toutes mentions.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [Y] [E] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation tout en sollicitant des délais de paiement avec suspendion des effets de la clause résolutoire et actualise la dette locative à la somme de 1 810,03 € arrêtée au 18 février 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 26 août 2024 signifiés à étude, Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 26 août 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 27 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 26 mai 2023 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 à Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] et portant sur la somme de 1 189,90 € dont 1 100,34 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail sont réunies au 26 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 mai 2023, le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 18 février 2025 faisant apparaître une somme de 1810,06 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 223,38 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à décembre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 91,44 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] à verser à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1 495,24 € (1 810,06 € – 223,38 € – 91,44 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière. En outre, le tribunal ne dispose d’aucun élement consernant leur situation financière.

Toutefois, il résulte du décompte produit que Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] ont repris le paiement du loyer courant depuis juin 2024 et ontt commencé à apurer la dette locative par échéances mensuelles dont le montant varie.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur et Madame [X] [F] et [K] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 26 juin 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] à payer à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 1495,24 € (MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] à se libérer de leur dette de 1 495,24 € en 18 mensualités de 80,00 € et le solde à la 19ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

RG 24/03776

4 – Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [S] [G] et Madame [N] [L] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,