N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

15 Juillet 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20130 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JS7D

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [N]

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Pierre-alban BERNARDIN de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.A.S. DEVEX, immatriculée au RCS de [Localité 26] n°881 437 214, dont le siège social est sis [Adresse 15]

non comparant

Monsieur [R] [E] SIREN 445 391 642

demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame P. GIFFARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 10 Juin 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 15 Juillet 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame P. GIFFARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 15 Juillet 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [N] est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 9] et cadastré section DR numéro [Cadastre 5].

M. [F] [B] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 11] et cadastré section DR numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

M. [F] [B] a déposé, le 11 juillet 2024, une demande de permis de construire pour la démolition d’une véranda, de garages et d’annexe et pour la réalisation d’une surélévation et une extension adossée à la surélévation sur la parcelle [Cadastre 18].

Selon arrêté du maire de [Localité 26] du 11 décembre 2024, le permis de construire a été accordé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 février 2025, le conseil de M. [X] [N] a mis en demeure M. [F] [B] de suspendre son projet d’extension de son habitation et de mandater un expert afin qu’il évalue les moyens nécessaires pour que son futur ouvrage ne nuise pas aux droits du voisinage.

M. [X] [N] a assigné, devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé,

par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2025, la SASU Devex ;par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 mars 2025, M. [F] [B] et M. [R] [E].M. [X] [N] sollicite, aux termes de son assignation, de :

Déclarer qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;Ordonner la suspension des travaux de M. [B] dans l’attente de la position de l’expert sur les mesures nécessaires à prendre afin de ne pas nuire à ses droits ;Désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président selon la mission et les modalités précisées dans ses écritures ;Fixer le montant de la consignation à la provision des frais d’expertise et dire que son montant incombe à M. [F] [B] ;Condamner M. [F] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [F] [B] aux dépens.Il invoque les dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 657 et 662 du code civil et soutient que, lorsque des installations faites sur un mur mitoyen compromettent la solidité du mur ou créent pour le fonds voisin une véritable incommodité, le consentement du voisin est requis et, à défaut, la désignation d’un expert est nécessaire pour régler les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

Il explique que, selon les plans figurant dans la demande de permis de construire, l’extension projetée par M. [F] [B] sera adossée au mur de son garage privatif mais également contre le mur en parpaing déclaré mitoyen. Il précise que, si l’immeuble d’origine n’est pas en limite séparative, il le devient par extension, engendrant des risques eu égard à la fragilité et l’antériorité de la structure existante.

Il se prévaut des dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 545 et 1253 du code civil et fait valoir que l’ouverture de vues sur un fonds voisin et la perte d’ensoleillement peuvent être appréciées comme un trouble anormal du voisinage. Il expose que, selon les plans transmis, le projet prévoit l’édification d’un mur d’une hauteur de 10,13 mètres avec une vue plongeante sur sa cour.

Il ajoute que la nouvelle construction ne respecte pas les dispositions du plan local d’urbanisme, notamment s’agissant de l’obligation de retrait d’une distance minimale de 3 mètres en cas de construction supérieure de 6 mètres en limite séparative. Il considère qu’il justifie donc d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire.

Selon ses conclusions déposées à l’audience, M. [F] [B] sollicite de :

A titre principal,

Recevoir ses prétentions et demandes et les déclarer bien fondées ;Débouter M. [X] [N] de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre lui et ce tant :

Au titre de sa demande de suspension des travaux dans l’attente de la désignation d’un expert judiciaire ;Qu’au titre du prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire ;

Condamner M. [X] [N] au paiement de la somme de 1.500 euros ainsi qu’à celui des entiers dépens de la présente instance ;

A titre subsidiaire,

Donner acte de ses protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ;Ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [X] [N], M. [R] [E] et de la société Devex et commettre tel expert pour y procéder selon la mission et les modalités précisées dans ses écritures ;Fixer la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire à la charge de M. [X] [N] ;Rejeter la demande M. [X] [N] aux fins de sa condamnation au paiement des dépens ainsi qu’à celui de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;Laisser à la charge de chacune des parties les dépens engagés dans la présente instance.Il soutient que le droit de propriété dont il dispose est absolu de sorte qu’il peut réaliser toute construction qu’il entend, sans avoir à solliciter un quelconque accord de son voisin, tant que le droit de propriété de ce dernier n’est pas atteint. Il explique que la construction de l’extension n’ayant pas encore débuté, il ne saurait être caractérisé une quelconque atteinte au droit de propriété du voisin et ainsi de trouble manifestement illicite.

Il ajoute que le demandeur ne démontre pas non plus l’existence d’un dommage imminent. Il expose qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’adossement revendiqué. Il expose que le projet de construction vise à élever, en limite de propriété, un nouveau mur, distinct et séparé du mur préexistant et ne prenant pas appui sur lui et entre lesquels sera prévu un morceau de polystyrène.

Il fait valoir que la carence probatoire du demandeur fait obstacle au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire dès lors qu’il n’est pas justifié des faits qui seraient susceptibles de fonder une action dont il pourrait disposer à terme. Il précise que toute action sur le fondement de l’empiétement ou sur le fondement du trouble anormal du voisinage, au titre de l’ouverture de vues ou d’une perte d’ensoleillement, serait manifestement vouée à l’échec.

Il affirme que son projet de construction respecte les prévisions du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 26] et explique que, dès lors que la construction a vocation à être établie en limite de propriété, elle n’est pas concernée par les exigences de retrait en lien avec la hauteur du bâtiment évoquées par le demandeur. Il considère que la construction est conforme aux dispositions urbanistiques qu’elle est tenue de respecter.

Il soutient, subsidiairement, qu’il a d’ores et déjà fait procéder à un certain nombre de constats au droit des avoisinants et qu’il conviendra de limiter la mission de l’expert aux seules constatations nécessaires au regard de celles déjà effectuées.

Par ses conclusions déposées à l’audience, M. [R] [E] sollicite de :

Débouter M. [X] [N] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre ;Condamner M. [X] [N] au paiement de la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à celui des entiers dépens de la présente instance.Il expose qu’il n’est intervenu qu’au stade de l’établissement des plans nécessaires au montage du dossier d’urbanisme et qu’il n’a ni la qualité de maître de l’ouvrage, ni celle de maître d’œuvre en charge de quelque mission DET, ni celle de locateur d’ouvrage. Il soutient que le demandeur n’a aucune qualité à agir contre lui au titre de la demande d’interruption des travaux.

Il fait valoir que l’expertise judiciaire sollicitée apparaît inutile alors que le nécessaire a été réalisé préventivement par les parties et que l’expertise judiciaire n’est pas le lieu pour rassurer le voisinage quant aux modalités et conditions de réalisation des travaux.

Il ajoute qu’il n’y aucune raison d’envisager une telle mesure à son contradictoire en ce qu’il ne s’est vu confier aucune mission d’études d’exécution ni aucune mission de suivi d’exécution desdits travaux. Il ajoute que la plausibilité d’un litige futur de nature à l’intéresser est également exclue.

Il précise que tout recours contre le permis de construire est forclos, dès lors que ledit permis est purgé de tout recours depuis plus de quatre mois, et se prévaut du caractère définitif de l’autorisation d’urbanisme. Il affirme, en tout état de cause, que le projet de construction n’a pas omis le garage du demandeur et ne contrevient pas aux prescriptions du plan local d’urbanisme.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 10 juin 2025, M. [X] [N], M. [F] [B] et M. [R] [E] étaient représentés par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SASU Devex n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES TRAVAUXAux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un dommage imminent, tout dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

M. [X] [N] soutient que constitue un dommage imminent les travaux de l’extension projetés par M. [F] [B] en limite de leurs propriétés respectives, susceptibles de porter atteinte au mur mitoyen préexistant.

Conformément à l’article 653 du code civil, « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Il résulte des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure que le fonds de M. [X] [N], cadastré section DR numéro [Cadastre 5], et le fonds de M. [F] [B], cadastré section [Cadastre 17] numéro [Cadastre 6], sont délimités, en limites séparatives, par le mur du garage privatif de M. [X] [N] mais également par un mur en parpaing. Selon procès-verbal de bornage du 6 décembre 2024, il a été arrêté la mitoyenneté de ce mur en parpaing.

En application de l’article 662 du code civil, « l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ».

En la matière, il est de droit que le caractère nuisible de l’ouvrage et la sanction applicable en cas de non-respect des dispositions précitées sont soumises à l’appréciation souveraine des juges.

En l’espèce, il ressort de la note descriptive des travaux projetés par M. [F] [B], qui figure en annexe de l’arrêté accordant permis de construire, que ce dernier envisage la démolition des ouvrages situés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] aux fins d’extension de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 22]. La notice prévoit effectivement la construction d’une extension d’une hauteur de 8,92 mètres, en limites séparatives sur le côté de la parcelle [Cadastre 19] et adossée contre l’immeuble préexistant sur le côté de la parcelle [Cadastre 20].

M. [X] [N] affirme que l’extension sera adossée contre le mur de son garage privatif et contre le mur mitoyen tandis que M. [F] [B] précise que le projet de construction vise à élever un nouveau mur, distinct et séparé du mur préexistant et ne prenant pas appui sur lui et entre lesquels sera prévu un morceau de polystyrène.

Toutefois, cette dernière précision n’est corroborée par aucun élément produit aux débats. Il n’apparaît pas, en effet, au regard de la notice descriptive et des plans de M. [R] [E] annexés à l’arrêté accordant permis de construire, qu’il ait été prévu la mise en place d’un morceau de polystyrène entre le nouveau mur et le mur existant. Au contraire, il semble que le mur de la nouvelle extension s’appuie contre le mur mitoyen et dépasse la limite de propriété (pièce de M. [X] [N] n°5 et pièce de M. [F] [B] n°1).

Au regard des éléments portés à la connaissance de la présente juridiction, la réalisation des travaux projetés contrevient donc aux dispositions de l’article 662 du code, en l’absence d’accord du voisin et de réalisation d’une expertise contradictoire.

Par ailleurs, eu égard à la configuration des lieux, notamment la fragilité et l’antériorité du mur mitoyen, les travaux litigieux sont susceptibles de lui porter atteinte. Il en résulte que ce risque, bien que par définition non réalisé, constitue un dommage imminent.

En conséquence, il sera ordonné la suspension des travaux de M. [P] [B] dans l’attente de la position de l’expert judiciairement désigné sur les mesures nécessaires à prendre afin de ne pas nuire aux droits de M. [X] [N].

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIREAux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose seulement que soit constaté l’existence d’un procès futur possible, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminable et dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend à établir ou conserver, à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Il est constant, en application de ce texte, que le demandeur n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ni à prouver les éléments de fait que ladite mesure a précisément vocation à établir ou conserver.

Au regard des éléments précédemment développés tirés du manquement aux dispositions de l’article 662 du code civil ainsi que de,

L’attestation de propriété de M. [X] [N] ;L’attestation de propriété de M. [P] [B] ;La demande de permis de construire du 11 juillet 2024,L’arrêté de permis de construire du 11 décembre 2024 et les documents annexés ;qu’il existe un procès possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver.

M. [R] [E] sollicite sa mise hors de cause au motif de l’absence de motif légitime à le voir attraire aux opérations d’expertise demandées.

Toutefois, il convient de relever que M. [R] [E] est intervenu dans le cadre de la préparation des opérations de construction litigieuses, en qualité d’architecte, de sorte que sa participation aux opérations d’expertise apparaît opportune, étant précisé qu’elle ne préjuge aucunement de l’engagement d’une quelconque responsabilité.

Il en résulte un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise avant tout procès, au contradictoire de l’ensemble de parties.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise sollicitée, aux frais avancés du demandeur et selon mission indiquée au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de reprendre in extenso la formulation proposée par les parties.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, M. [X] [N], qui bénéficie de la mesure d’instruction, conservera la charge provisoire des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur la fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la suspension des travaux de M. [P] [B] dans l’attente de la position de l’expert judiciairement désigné sur les mesures nécessaires à prendre afin de ne pas nuire aux droits de M. [X] [N] ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder ;

M. [M] [U]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 24] – catégorie C-02

[Adresse 14]

Tél. [XXXXXXXX02] [Localité 25]. 06.24.12.19.60

Mèl. [Courriel 23]

ou, le cas échéant pour lui suppléer,

BL ATELIER

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 24] – catégorie C-02

[Adresse 3]

Tél. [XXXXXXXX01] [Localité 25]. 06.74.33.74.91

Mèl. [Courriel 16]

avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction à l’ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties ;

et avec pour mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 10] les explications des partiesDécrire l’état d’avancement des travaux ;Dresser un état descriptif technique des immeubles, voies, trottoirs, réseaux et autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles ;Dire s’ils présentent des altérations ou des faiblesses apparentes et, dans l’affirmatif, les décrire ; dire si des précautions ont été prises par les parties pour éviter que de telles altérations ou faiblesses ne s’aggravent ou n’apparaissent ;Déterminer les dispositions confortatives ou toute autre mesure préventive à mettre en œuvre pour éviter l’apparition de tous désordres ou de tous troubles du voisinage, leur coût et leur éventuelle incidence sur la jouissance des biens des parties ;Donner tous les éléments de fait permettant d’évaluer les préjudices subis et à subir ;Faire toute observation utile à la résolution du litige.DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de TOURS, dans les SIX MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

DIT que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises ;

DIT que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par M. [X] [N] ;

FIXE à 1.000,00 euros (MILLE euros) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par M. [X] [N], dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de TOURS;

RAPPELLE à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de TOURS, Service des Expertises – [Adresse 4]) au vu desquelles il sera statué ;

DIT que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de M. [P] [B], de M. [R] [J] et de la SASU Devex ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [N] provisoirement aux dépens.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

P. GIFFARD