MINUTE N° : 25/01032

JUGEMENT

DU 12 Décembre 2025

N° RC 24/01644

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial

ET :

[Y] [Z] [U]

Débats à l’audience du 11 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M^e BREMANT

à M. Le Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 12 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [Z] [U]

né le 20 Février 1975 à [Localité 4] (SENEGAL), demeurant [Adresse 3]

bénéficiant de l’aide juridictionnelle n° 2024-001356 délivrée le 24 AVRIL 2024 par le bureau d’aide juridictionnel de 12 mars 2024

représenté par Maître Pascale BREMANT de la SELARL BREMANT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

substitué par M^e DELATTRE

D’autre Part ;

RG 24/01644

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 1] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 281,26 € hors charges.

Le 25 août 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [Y] par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [Y] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [Y] se trouve être occupant sans droit ni titre à compter du 8 avril 2024 ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 1989,65 €au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Monsieur [U] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [U] [Y] à verser à l’OPH [Localité 1] HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [U] [Y] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 10 novembre 2023 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lectire a été donnée à l’audience.

Appelée une première fois à l’audience du 18 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 décembre 2024 puis au 11 septembre 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT – représenté parson conseil – maintient les termes de son assignation et précise que Monsieur [H] [Y] se maintient dans les lieux malgré la délivrance de son congé.

En réplique, le conseil de Monsieur [U] [Y] précise de ne pas avoir eu de contact avec Monsieur [U] et verse aux débats des justificatifs quant à la situation financière et professionnelle de ce dernier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 prorogé au 12 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 août 2023 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 9 novembre 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 10 novembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 30 avril 2020 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023 à Monsieur [U] [Y] et portant sur la somme de 1830,53 € dont 1668,67 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [U] [Y] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail sont réunies au 26 octobre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 avril 2020, le commandement de payer délivré le 25 août 2023 et le décompte de la créance arrêté au 5 septembre 2025 faisant apparaître une somme de 2234,00 € à la charge du locataire.

Le bailleur verse aux débats la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 2] et [Localité 3] concernant Monsieur [U] en date du 18 décembre 2024 et entrainant un effacement d’une dette de loyer de 4279,34 €. Il résulte du décompte susvisé que cette dette a été effacée et que Monsieur [U] a créé une nouvelle dette en ne s’acquittant pas du loyer courant.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 292,19 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [Y] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 1941,81 € (2234,00 € – 292,19 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y], représenté poar son conseil, a justifié de sa situation financière mais n’a fait aucune demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur produit le congé délivré par Monsieur [U] en date du 8 décembre 2024 ainsi que le courrier de ce dernier demandant à repousser la date d’état des lieux pour, au final, demander l’annulation de son préavis par courrier du 25 mars 2025, Monsieur [U] souhaitant rester dans le logement.

A l’audience, il ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire et ne justifie pas d’une reprise des paiements avant l’audience. A la lecture du décompte produit, il apparaît que Monsieur [U] n’a fait aucun règlement depuis mai 2024.

Il en résulte que Monsieur [U] ne s’est pas saisi de l’opportunité de l’effacement de ses dettes pour reprendre le paiement du loyer courant, et ce malgré l’allocation perçue de France Travail d’environ 600,00 € par mois et de la reprise du versement des allocations logement et du RLS.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 26 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [U] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 26 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [U] [Y], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du Président du tribunal judiciaire de TOURS du 24 avril 2024.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [U] [Y] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 1941,81 € (MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 septembre 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 26 octobre 2023 ;

Dit que Monsieur [U] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [U] [Y] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [U] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [U] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [U] [Y] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de septembre 2025 payable à terme échu au 30 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [U] [Y] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection