MINUTE N° : 25/00265

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 23/03790

DÉCISION

contradictoire et en premier resssort

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 68 B 129

ET :

[F] [L]

Débats à l’audience du 06 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Maître DEBENEST

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 68 B 129, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DEBENEST de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

RG 23/3790

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2019, la SA TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [L] portant sur un logement situé1 [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462,13 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 21 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA TOURAINE LOGEMENT ESH a ainsi fait assigner Madame [F] [L] par acte de commissaire de justice du 3 août 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail de Madame [F] [L] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [L], devenue occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme en principal de 1 601,65 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date du commandement de payer ; de la somme mensuelle de 431,14 € au titre des loyers et charges justifiées du 21 mars 2023 à la date de résiliation du bail ;

— condamner Madame[F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges soit 431,14 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [F] [L] à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Initialement appelé à l’audience du 11 janvier 2024, ce dossier a été renvoyé à l’audience du 4 juillet 2024. A cette audience, la situation de Madame [F] [L] apparaissait avoir évolué avec une mise sous curatelle renforcée et son Conseil mentionnait alors un dossier de surendettement en cours.

Par conclusions récapitulatives, au vu de ces nouveaux éléments et de la contestation de la décision de la commission de surendettement par la SA TOURAINE LOGEMENT, celle-ci demande au Tribunal, avec le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail de Madame [F] [L] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [L], devenue occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme en principal de 8 492,69 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date du 31 décembre 2024 ;

RG 23/3790

— condamner Madame [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges soit 494,93 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [F] [L] à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par conclusions responsives, Madame [F] [L] demande au Tribunal :

— d’ordonner la suspension de la clause résolutoire de son contrat de location jusqu’au jugement du Juge des Contentieux de la Protection statuant en matière de surendettement ;

— débouter la SA TOURAINE LOGEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment de sa demande d’expulsion ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

A l’audience du 6 février 2025 au cours de laquelle ce dossier a été utilement appelé, Madame [F] [L] – par la voix de son Conseil – demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la production du jugement relatif au surendettement, le Tribunal devant se prononcer sur ce dossier lors de son audience du 17 mars 2025. Le Tribunal l’autorise à produire ce jugement en cours de délibéré fixé au 23 avril 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, prorogé au 21 mai 2025. Aucun élément n’a été produit dans ce délai quant à la décision relative au surendettement de Madame [F] [L].

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 3 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 4 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 12 mars 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 21 mars 2023 pour un montant en principal de 1 601,65 € et le décompte actualisé au 5 février 2025 à la somme de 8 958,52 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte produit n’appelle pas d’observations.

Madame [F] [L] sera ainsi condamnée à verser àla SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 8 958,52 € arrêtée au 31 janvier 2025, échéance de janvier incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 21 mars 2023 portant sur la somme en principal de 1 601,65 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’arriéré de loyers et de charges n’a pas été réglé dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 mai 2023.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [F] [L] le 4 janvier 2024 avec orientation vers des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Par décision du 15 février 2024, la commission décidait d’imposer un effacement total des dettes. Cette décision a été contestée par la SA TOURAINE LOGEMENT le 3 mars 2024. Inscrit à l’audience de surendettement des particuliers du 17 mars 2025, ce dossier demeure en cours d’instruction à la date du présent délibéré, aucune information utile n’ayant été transmise au cours de ce délibéré.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [F] BEAUMONTa, sur l’année 2024, procédé à 4 réglements de loyers, soit 300 € les 1er février et 5 mars 2024 et 400 € les 11 septembre et 10 octobre 2024. Ces paiements – irréguliers – restent inférieurs au montant des loyers dus, après déduction des aides personnelles au logement. Ainsi, les conditions d’application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 modifiée permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il ne pourra donc lui être accordé des délais de paiement. Il convient de constater la résiliation du bail à compter du 22 mai 2023 et d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [L].

Sur l’indemnité d’occupation

Madame[F] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 mai 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame[F] [L] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

RG 23/3790

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 12 mars 2019 entre Madame [F] [L] et la SA TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 1] sont réunies au 22 mai 2023 ;

Condamne Madame [F] [L] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 8 958.52 € ( HUIT MILLE NEUF CENT CINQUANTE HUIT EUROS, CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 janvier 2025 ;

Dit que Madame [F] [L] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [F] [L] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [F] [L], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [F] [L] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [F] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,