N° Minute : 25/487

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

23 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20236 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVC4

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI DU GRAND MARCHE Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 450 644 315., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine BRILLATZ de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS,avocat postulant et Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ ANGERS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MANSANA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David ATHENOUR de la SELARL HUGO AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame P. GIFFARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 22 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 23 Septembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par GIFFARD, du Tribunal judiciaire de TOURS, le 23 Septembre 2025, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU GRAND MARCHE a consenti, par acte notarié du 19 avril 2004, à la SARL CHEZ L’HOMME TRANQUILLE, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] et [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 19 avril 2004, et moyennant un loyer mensuel de 3.354 euros HC et HT, révisable annuellement dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953.

Par acte notarié du 30 novembre 2011, la SARL CHEZ L’HOMME TRANQUILLE a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit audit bail, à la SARL MANSANA.

Selon jugement du tribunal de commerce de Tours du 28 février 2023, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SARL MANSANA. Me [M] [U] a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire et Me [Y] [I] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Selon jugement du tribunal de commerce de Tours du 9 juillet 2024, un plan de redressement a été arrêté au bénéfice de la SARL MANSANA.

Un commandement de payer la somme de 21.804,40 euros, en principal, visant la clause résolutoire a été signifié à la SARL MANSANA par la SCI DU GRAND MARCHE, le 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice converti le 20 mai 2025 en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI DU GRAND MARCHE a assigné la SARL MANSANA devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé.

La SCI DU GRAND MARCHE sollicite, aux termes de ses conclusions n°1 déposées à l’audience du 22 juillet 2025, de :

Dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 19 avril 2004 liant les parties au 26 avril 2025 ;Ordonner l’expulsion de la société MANSANA SARL et de tous occupants de son chef ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 20 avril 2025 au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;Condamner la société MANSANA SARL à lui payer :La somme provisionnelle de 27.575,20 euros à titre d’arriéré de loyers et charges dus au 26 avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;L’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 27 avril 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;Débouter la société MANSANA SARL des demandes de délai qui sont formulées;Condamner la société MANSANA SARL à lui payer une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société MANSANA SARL aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux afférents au commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été apurées par la SARL MANSANA dans le délai d’un mois qui lui était imparti et que cette dernière présente un arriéré locatif qui a progressé, s’élevant aujourd’hui à la somme de 25.846 euros. Elle explique que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial est donc acquise.

Elle précise que les sommes sollicitées correspondent uniquement aux loyers postérieurs au 28 février 2023, date de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et que, bien que la SARL MANSANA ait procédé au virement d’une somme globale de 19.500 euros, cela est inférieur au montant du loyer courant sur la période.

Elle oppose que, après avoir bénéficié d’un plan de redressement dans le cadre duquel la somme de 22.101,83 euros est due à la SCI DU GRAND MARCHE au titre des loyers antérieurs au 28 février 2023, la SARL MANSANA présente à ce jour au titre des loyers postérieurs un arriéré de loyer de près de 26.000 euros. Elle considère que la preneuse a d’ores et déjà bénéficié de délais particulièrement importants.

Selon ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience, la SARL MANSANA demande de :

Limiter à 14.030,20 euros le montant de la condamnation provisionnelle à devoir ;Constater l’existence d’une contestation sérieuse pour le surplus ;Accorder des délais rétroactifs jusqu’au 26 octobre 2025 pour apurer sa dette non sérieusement contestable de 14.030,20 euros ;Suspendre les effets de la clause résolutoire à condition que la SARL MANSANA se libère de la provision ci-dessus en deux acomptes mensuels de 4.676 euros et un troisième de 4.678,20 euros ;Rappeler que ces acomptes seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payables aux termes prévus par le contrat de bail ;Rappeler qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes à leur terme l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre ;Débouter la SCI DU GRAND MARCHE de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir qu’il existe un différend avec la bailleresse concernant le montant du loyer courant et la fixation du montant du loyer de renouvellement du bail et qu’elle l’a assigné devant le juge des loyers commerciaux, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025.

Elle invoque les dispositions des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil et soutient que le juge des référés devra apprécier le montant non sérieusement contestable du loyer à une double fin : d’une part, pour statuer sur la demande de délai qu’elle formule ; d’autre part, pour statuer sur la demande de condamnation provisionnelle de l’arriéré locatif formulée par la SCI DU GRAND MARCHE.

Elle explique que la SCI DU GRAND MARCHE a procédé à une augmentation arbitraire de 200 euros HT par mois du loyer commercial et s’abstient de s’expliquer après avoir été mise en demeure de le faire. Elle n’entend pas s’opposer à la demande de paiement correspondant à un loyer de 2023 non-payé, ni à celle relative à la taxe foncière 2024, à condition pour cette dernière d’en justifier.

Elle précise que ses difficultés financières ne sont pas contestables et affirme qu’elle s’est efforcée de rattraper son retard locatif aussitôt que sa trésorerie le lui a permis.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 22 juillet 2025, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Le délibéré a été fixé au 23 septembre 2025, étant précisé que la SARL MANSANA a été invitée à justifier du paiement de l’échéance du plan de redressement en cours de délibéré.

Par mail du 29 juillet 2025, la SARL MANSANA justifie avoir provisionné entre les mains de Maître [I] la première échéance du plan.

La juridiction n’ayant pas autorisé d’autres notes en délibéré, les pièces et écritures transmises le 9 septembre 2025 seront rejetées des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« À défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause demeurée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire et si dans ce cas-là, le locataire refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Nantes, exécutoire, nonobstant aucune opposition ou appel et sans caution. En ce cas, la somme remise à titre de dépôt de garantie ainsi qu’il va être dit, restera acquise par le BAILLEUR à titre d’indemnité à forfait, sans préjudice de tous dommages intérêts ».

L’acte notarié du 19 avril 2004 est explicite et ne nécessite aucune interprétation quant à la portée de la clause résolutoire stipulée.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SCI DU GRAND MARCHE a fait délivrer à la SARL MANSANA un commandement de payer d’un montant de 21.804,40 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

La SARL MANSANA n’a pas apuré le passif des dettes visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci. En effet, s’il ressort du décompte des sommes dues (pièce n°5) que des sommes ont été payées postérieurement à l’échéance de ce délai, elles ne permettent pas de régler le montant total des causes du commandement.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS PROVISIONNELLES

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les parties sont en désaccord sur les sommes actuellement dues par la SARL MANSANA. La SCI DU GRAND MARCHE sollicite la somme de 27.575,20 euros tandis que la SARL MANSANA reconnaît être débitrice d’une somme de 14.030,20 euros. Elles produisent l’une et l’autre des décomptes des sommes dues qui font état des deux montants différents.

Au demeurant, il ressort des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure que le bail commercial du 19 avril 2004, liant les parties par suite de la cession de fonds de commerce, avait fixé le montant du loyer annuel hors taxe et hors charges à hauteur de la somme de 40.428 euros, soit un loyer mensuel de 3.354 euros. Aux termes du même acte, il a été convenu que « le prix du loyer (…) fixé sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise de possession dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents, concernant les loyers d’immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal » (pièce de la défenderesse n°1, p.13).

La SARL MANSANA conteste la régularisation du montant du loyer opérée par la SCI DU GRAND MARCHE à compter 1er janvier 2023, estimant que le montant du loyer devait être de 5.645,40 euros TTC et non de 5.885,40 euros TTC. À l’appui de ses prétentions, elle ne fournit toutefois aucun élément de calcul permettant à la présente juridiction d’apprécier le montant exact du loyer courant. De la même manière, la SCI DU GRAND MARCHE n’apporte aucun élément aux débats qui justifierait du montant exact du loyer courant, alors qu’elle a été invitée à s’expliquer par courrier recommandé du 26 juillet 2023 de Maître [U], administrateur judiciaire.

Par ailleurs, dans ses écritures, la SARL MANSANA évoque des virements effectués notamment en juillet 2025 en sus du loyer courant.

Enfin elle rapporte l’existence d’une procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tours, relative à l’évaluation du montant du loyer concernant les locaux litigieux.

Dans ces conditions, il convient de considérer que la somme sollicitée par la SCI DU GRAND MARCHE au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 26 avril 2025 se heurte à une contestation sérieuse.

En revanche, la SARL MANSANA se reconnaît débitrice d’une somme de 14.030,20 euros.

La SARL MANSANA sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 14.030,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, au titre de ceux dus pour au moins une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil (anciennement 1154 du code civil), sollicitée en demande.

Par ailleurs, la SCI DU GRAND MARCHE demande la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 20 avril 2025 au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus, et de « condamner la société MANSANA SARL à payer (…) L’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 27 avril 2025 et ce jusqu’à libération définitive des lieux ».

La demande formée au titre de l’indemnité d’occupation n’étant pas formée à titre provisionnel, elle ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

III. SUR LES DEMANDES DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant de délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SARL MANSANA demande que lui soient accordés des délais de paiement et, subséquemment, que les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire soient suspendus.

Au regard des observations fournies par les parties et des pièces produites aux débats, il apparaît que les relations contractuelles de la SARL MANSANA et de la SCI DU GRAND MARCHE sont difficiles dès lors que les parties sont en désaccord sur le montant du loyer courant, une instance étant pendante devant le juge des loyers commerciaux.

Il ressort également que les situations d’impayés de la SARL MANSANA perdurent depuis, a minima, l’année 2023 et que, outre une créance déclarée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire d’un montant de 22.101,83 euros, il existe toujours un impayé locatif important, dont le montant demeure certes sujet à controverse.

La SARL MANSANA indique, sans être contredite qu’elle a découvert à l’occasion de la présente procédure qu’un loyer n’avait pas été payé en 2023 alors que la société était sous administration judiciaire. S’agissant de la taxe foncière 2024 due pour 1.367 euros, la bailleresse ne justifie pas lui avoir réclamé paiement de celle-ci.

Par ailleurs la SARL MANSANA justifie de sa bonne foi en ayant procédé à des versements au-delà du loyer courant et s’engage à procéder au règlement de ses dettes auprès de la SCI DU GRAND MARCHE.

Dans le cadre d’une note en délibéré autorisée par la juridiction, elle produit d’ailleurs un courrier de Me [Y] [I], mandataire judiciaire de la procédure de redressement judiciaire, qui atteste qu’elle a provisionné entre ses mains le montant de la première échéance du plan de continuation, exigible au 9 juillet 2025. Enfin, la SARL MANSANA sollicite un délai de paiement qui apparaît raisonnable au regard de la somme due.

Ainsi, compte-tenu de la situation du débiteur, du montant restant et de la proposition de règlement, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement. La clause résolutoire sera suspendue durant cette période et ne jouera pas en cas de règlement.

De la sorte, il sera accordé des délais de paiement sur un délai de 3 mois dans les conditions précisées au dispositif.

À défaut, pour la SARL MANSANA d’avoir procédé au paiement de la dette de loyers et charges susvisée à l’échéance du délai imparti, outre concomitamment de ne pas régler les loyers courants, la clause résolutoire produira son plein effet.

Occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis la 26 avril 2025, il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

IV. SUR LES DÉPENS, LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL MANSANA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à la SCI DU GRAND MARCHE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 19 avril 2004 liant les parties, à effet du 26 avril 2025 ;

CONDAMNE la SARL MANSANA à payer à la SCI DU GRAND MARCHE la somme provisionnelle de 14.030,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2025 ;

DIT que les intérêts se capitaliseront, au titre de ceux dus pour au moins une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que la SARL MANSANA pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 3 mensualités consécutives ( 4.676 €, 4.676 € et 4.678,20 €), le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DIT que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial;

DIT que, faute pour la Société MANSANA de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise et le bail commercial résilié de plein droit au 26 avril 2025 ;

— il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL MANSANA à payer à la SCI DU GRAND MARCHE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MANSANA aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

Le Greffier

A. LASSERRE

Le Président

GIFFARD