MINUTE N° : 25/00637

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/02263

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[G] [B] épouse [A]

[D] [A]

ET :

[E] [C]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MERCIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [G] [B] épouse [A]

née le 30 Janvier 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

TOURS, représentée par Maître Sarah MERCIER du cabinet GASPARD AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [D] [A]

né le 31 Janvier 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sarah MERCIER du cabinet GASPARD AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [C]

née le 14 Juin 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 1er juin 2020, Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] a consenti un bail d’habitation à Madame Madame [E] [C] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 € et 5 € de provisions pour charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 22 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] a ainsi fait assigner Madame Madame [E] [C] par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— constater que Madame Madame [E] [C] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame Madame [E] [C] au paiement de la somme en principal de 6 520 € au titre des impayés de loyers et de charges au 5 avril 2024;

— condamner Madame Madame [E] [C] :

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location soit 700 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— à la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

Initialement appelé à l’audience du 10 octobre 2024, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à la présente audience du 3 avril 2025, pour permettre selon le calendrier de procédure fixé lors de cette audience à Madame [E] [C] de produire les éléments pour sa défense.

Par conclusions déposées à l’audience, ils demandent au Tribunal :

— de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 5 avril 2024 .

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération définitive des lieux ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— supprimer le délai de 2 mois à compter de la délivrance par huissier du commandement d’avoirà quitter les lieux ;

— autoriser Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] à procéder au transport des meubles laissés dans les lieux le cas échéant dans un garde-meuble de leur choix aux frais de la locataire ;

— Condamner Madame [E] [C] à leur payer :

— la somme de 6520 € au titre des arriérés de loyer et charges pour la période de janvier 2022 au 5 avril 2024, avec intérêts au taux légal à la date du commandement de payer ;

— la somme de 8 320 € au titre des indemnités d’occupation du 6 avril 2024 au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à la date du commandement de payer ;

— à une indemnité mensuelle d’occupation de 700 € jusqu’à libération définitive des lieux ;

— à la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Mercier Sarah ;

— aux entiers dépens de l’instance.

Par la voix de leur Conseil à l’audience, Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] indiquent n’avoir plus aucun contact avec Madame [E] [C] et maintenir l’ensemble de leurs demandes. Ils précisent que le plan d’apurement mis en place en mai 2022 n’a pas été respecté et qu’aucune suite n’a été donnée par la locataire depuis la précédente audience et les travaux à réaliser.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude, et avisée du renvoi à la présente audience lors de la précédente audience à laquelle elle était présente, Madame [E] [C] n’est pas comparante.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [E] [C] aurait fait un signalement auprès de SOLIHA pour indécence de son logement et qu’elle serait en attente d’une proposition de logement social. Un plan d’apurement serait par ailleurs en cours, sans réponse des propriétaires. Les aides personnelles au logement ne sont plus versées depuis décembre 2023, pouvant donner lieu à un rappel estimé à 5 013 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 février 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7], par voix électronique, en date du 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er juin 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 22 février 2024 pour un montant en principal de 5 248 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 620 € au titre des loyers et 8 360 € d’indemnités d’occupation.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le présent décompte n’appelle pas d’observations.

Madame [E] [C] sera condamnée à verser à Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] la somme de 14 616 €, somme arrêtée au 31 mars 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 22 février 2024 portant sur la somme en principal de 5 248 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame Madame [E] [C] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 1er juin 2020 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Les bailleurs produisent l’accord de la Caf sur un plan d’apurement en date du 3 mai 2022, un mail du 5 mars 2024 de Madame [E] [C] avec son engagement à verser la somme de 200 € par mois dont 143 € au titre du loyer courant et 57 € pour apurement de la dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame Madame [E] [C] n’a pas repris le versement de son loyer courant. Elle n’a aucunement respecté les dispositions du plan d’apurement, un seul règlement de 200 € étant intervenu pour mars 2024, sana autres réglements depuis cette date. Absente par ailleurs à l’audience, elle n’a pu apporter aucune information sur sa capacité financière ni formuler de demande de délais.

Il ne pourra être accordé, dans ces conditions, des délais de paiement et l’expulsion de Madame [E] [C] sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur la fixation d’une astreinte

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949, le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique est autorisé. Une astreinte apparaît donc inutile. Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] seront déboutés de leur demande en versement d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement.

Sur la suppression du délai de deux mois pour mauvaise foi

L’article L 412-1 du Code de procédure civile en son dernier alinéa précise que le délai prévu au 1er alinéa du présent article (soit deux mois) ne s’applique pas lorsque le juge qui prononce l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée. Aucun élément n’est suffisant pour constater la mauvaise de la locataire au delà de l’inertie tant dans l’action en défense que pour le paiement de ses loyers. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [E] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des sommes engagées pour la présente procédure. Madame [E] [C] sera condamnée à leur verser la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens de la présente procédure à la charge de Madame [E] [C] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er juin 2020 entre Madame [E] [C] et Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] concernant le bien situé14 [Adresse 8] sont réunies au 23 avril 2024 ;

Condamne Madame [E] [C] à payer à Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] la somme de 14 616 € (QUATORZE MILLE SIX CENT SEIZE EUROS ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 ;

Dit que Madame [E] [C] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [E] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [E] [C], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Déboute Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] de leur demande d’astreinte ainsi que de leur demande de suppression du délai de deux mois pour libérer les lieux ;

Dit que les meubles pourront être laissés dans les lieux ou transportés dans un garde-meubles aux frais exclusifs de Madame [E] [C] ;

Condamne Madame [E] [C] à payer à Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelle que les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur défaillant ;

Condamne Madame [E] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Madame [E] [C] à verser à Madame [G] [B] et Monsieur [F] [A] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,