MINUTE N° : 25/01287

JUGEMENT

DU 06 Février 2026

N° RC 25/02722

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

COMMUNE DE [Localité 1]

ET :

[Q] [E]

Débats à l’audience du 13 Novembre 2025

copie et grosse le :

à M^e ALEXANDRE

copie le :

à M. [E]

à M. Le Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 06 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e PAYAN

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Q] [E]

né le 26 Septembre 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/02722

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 23 mars 2023, la Commune de [Localité 1] a consenti à Monsieur [E] [Q] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530,00 € hors charges.

Par avenant du 17 décembre 2024, la commune de [Localité 1] a mis à la charge du locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des charges récupérables, et ce à compter du 1er janvier 2025

Le 6 février 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [E] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la commune de NEUIL a fait assigner Monsieur [E] [Q], par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [E] [Q] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [E] [Q] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [E] [Q] au paiement de la somme de 5720,28 € correspondant aux loyers dus au 15 avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, en sus de la capitalisation des intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [E] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel outre les charges et taxes récupérables, soit la somme de 585,06 € avec possibilité de revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, tel que cela peut ressortir du contrat de bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [E] [Q] au paiement de la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [Q] aux entiers dépens d’instance, y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 14 mai 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la commune de [Localité 1], représentée par son conseil, maintient les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 5981,70 € arrêtée au 5 novembre 2025 en précisant que le dernier versement de la CAF a été comptabilisé ainsi qu’un règlement de 300,00 € du locataire en date du 13 octobre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025 signifié à personne, Monsieur [E] [Q] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a justifié d’un règlement de 400,00 € en novembre 2025. Il a déclaré percevoir 1076,00 € d’allocations versées par France Travail et exercer une activé de photographe en qualité d’auto-entrepreneur. Il a un enfant de 14 ans à charge en garde alternée. Enfin, il précise avoir déposé un dossier de surendettement dont l’examen est prévu la semaine suivante.

Par une note en délibéré du 2 février 2026, demandée par le juge des contentieux de la protection, la commune de [Localité 1], par l’intermédiaire de son conseil, a produit un décompte détaillé de sa créance et le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 17 novembre 2025 constatant le désistement de Monsieur [E] de son action visant à contester une décision d’irrecevabilité rendu par la commission de surendettement des particuliers en date du 31 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 6 mai 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

RG 25/02722

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 14 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 23 mars 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article VII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025 à Monsieur [E] [Q] et portant sur la somme de 6324,84 € dont 6160,28 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [E] [Q] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 avril 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le23 mars 2023, le commandement de payer délivré le 6 février 2025 et le décompte de la créance arrêtée au 5 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 5981,70 € à la charge du locataire, quittancement de novembre 2025 non inclus.

Par une note en délibéré du 2 février 2025 demandée par le juge des contentieux de la protection en raison, notamment, des différences relevées entre le décompte produit et le bordereau de recouvrement, le bailleur a précisé que :

— la somme de 447,00 € encaissé en date du 7 août 2025 a été répercutée sur les arriérés de loyer de juin et juillet 2025 (183 € + 264 €) ;

− la somme de 338,00 €, encaissé le 8 septembre 2025, a été répercutée sur le loyer d’août 2025 ;

− la somme de 338,00 €, encaissé le 7 octobre 2025, a été répercutée sur le loyer de septembre 2025 ;

− la somme de 338,00 € (195,37 € + 142,63 €), encaissé le 6 novembre 2025, a en partie été répercutée à hauteur de 195,37 € sur le loyer d’octobre 2025, en sus du versement direct de Monsieur [E], les 142,63 € restants ont réglé en partie l’arriéré de loyer d’août 2025 ;

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de déduire de la dette locative la somme de 400,00 € versé par Monsieur [E] et dont il a justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [Q] à verser à lacommune de [Localité 1] la somme de 5581,70 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 novembre 2025, hors quittancement de novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [Q] sollicite des délais paiements avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 150,00 € par mois en sus du loyer courant.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [E] [Q] a repris le paiement du loyer avant l’audience; Bien qu’il régle de façon irrégulière le loyer, il apparaît que Monsieur [E] avait repris le paiement de son loyer courant de janvier à juin 2025.

En outre, il ressort de ses déclarations que Monsieur [E] dispose des ressources financières suffisantes au règlement du loyer résiduel de 257,37 € augmenté d’échéances mensuelles permettant l’apurement de la dette locative sur 36 mensualités.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [E] [Q] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [E] [Q] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 6 février 2025 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 avril 2025 ;

Condamne Monsieur [E] [Q], à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 5581,70 € (CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 5 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [E] [Q] à se libérer de sa dette de 5581,70 € en 35 mensualités de 150,00 € et le solde à la 36ème échéance;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [E] [Q] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [E] [Q] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [E] [Q] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [E] [Q] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection