MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02663

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT

ET :

[Q] [M] [Y] [D]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

le

copie et grosse :

à TMH

copie :

à Mme [M] [Y] [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [P]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de [P],

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [C] muni d’un pouvoir en date du

8 juin 2026

D’une Part ;

ET :

Madame [Q] [M] [Y] [D]

née le 26 Juin 1982 à [Localité 3] (CONGO) (99), demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2020 à effet du 29 janvier 2020, l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [M] [Y] [D], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] [Adresse 5] moyennant un loyer conventionné.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [Q] [M] [Y] [D] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1948,99 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] le 25 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [Q] [M] [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Madame [Q] [M] [Y] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [Q] [M] [Y] [D] à lui payer :

. la somme de 3.111,47 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 3 juin 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle il n’a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence

L’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.096,16 €, selon décompte provisoirement arrêté au 4 février 2026, tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Il a en effet précisé que Madame [Q] [M] [Y] [D] s’était, dès avant l’audience, acquittée de paiements supérieurs à ses échéances courantes.

Madame [Q] [M] [Y] [D], comparant en personne, a confirmé les propos tenus par l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT. Elle a précisé avoir perdu son emploi en CDI et être désormais intérimaire, percevoir à ce titre environ 1.200,00 euros par mois, avoir avec elle ses six enfants dont certains l’aident financièrement quand ils le peuvent et, en dehors de ses loyers et charges, assumer les charges de la vie courante. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et proposé de rembourser son arriéré locatif par versements de 115,00 euros par mois, en plus des échéances courantes.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement engagée par Madame [Q] [M] [Y] [D].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Madame [Q] [M] [Y] [D] le 25 septembre 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 2 juin 2025.

L’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 3 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article 6-1 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Madame [Q] [M] [Y] [D] le 19 septembre 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1948,99 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT justifie également que Madame [Q] [M] [Y] [D] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 20 novembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 novembre 2024 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4.096,16 euros au 4 février 2026.

Madame [Q] [M] [Y] [D] ne conteste pas ce solde débiteur qui parait régulier, exception faite des « FRAIS PENALITE ENQUETE » pour un sous-total de 60,96 euros (7.62 € x 8) et des « FRAIS D’HUISSIER » pour un sous-total de 265,84 euros, soit un total comptabilisé à hauteur de 326,80 euros qui ne constitue pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 3.769,36 euros au 4 février 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Q] [M] [Y] [D] à payer à l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT la somme de 3.769,36 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 février 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l’audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Madame [Q] [M] [Y] [D] s’élèvent à 452,43 euros par mois après indexation, que Madame [Q] [M] [Y] [D] a réalisé des versements supérieurs à ses échéances courantes de loyer et charges avant l’audience, entamant l’apurement de sa dette locative, et qu’elle est en situation d’apurer totalement celle-ci, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’octroyer à Madame [Q] [M] [Y] [D] des délais de paiement suivant les modalités fixées au « PAR CES MOTIFS » ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Madame [Q] [M] [Y] [D] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 20 novembre 2024 date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT un préjudice qu’il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 3.769,36 euros au 4 février 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l’hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Madame [Q] [M] [Y] [D] à payer à l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [Q] [M] [Y] [D] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 134,87 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT à l’encontre de Madame [Q] [M] [Y] [D] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2020 à effet du 29 janvier 2020 entre l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Madame [Q] [M] [Y] [D], d’autre part, sont réunies au 20 novembre 2024, relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] [Y] [D] à payer à l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT, en sus des échéances courantes, la somme de 3.769,36 euros (TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE NEUF EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 4 février 2026 ; cette somme étant payable en 36 mensualités consécutives, c’est à dire en 35 mensualités de 70 euros chacune et une dernière mensualité de 1.319,36 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que Madame [Q] [M] [Y] [D] peut parfaitement solder sa dette avant la fin des délais fixés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Madame [Q] [M] [Y] [D] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités présentement fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités présentement fixés :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible auprès de Madame [Q] [M] [Y] [D] ;

3 – si Madame [Q] [M] [Y] [D] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [Q] [M] [Y] [D] devra s’acquitter d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Madame [Q] [M] [Y] [D] à payer, en deniers ou quittances, ces indemnités d’occupation à l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [M] [Y] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2024 pour 134,87 euros;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [P] METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection