MINUTE N° : 26/00016

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 24/05582

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[K] [V]

[I] [V]

ET :

[G] [Y] épouse [M]

[U] [M]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse à :

M^e JACQUES

copie à :

M^e PASQUIRE

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [K] [V]

né le 17 Janvier 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [V]

née le 13 Mars 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [Y] épouse [M]

née le 27 Septembre 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Thibaut PASQUIRE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2016, M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] ont donné à bail à M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 480,00 euros et 30,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 15 février 2016.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 4 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux de remise à personne à la requête de M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] à M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M]. Il portait sur la somme en principal de 1 774,00 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au mois de juin 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés à l’étude le 25 novembre 2024, M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] ont fait assigner M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins, à titre principal, de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation solidaire à une indemnité d’occupation de 500,00 euros et de condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 387,00 au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 8 janvier 2026.

M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V], représentés par leur avocat, font viser un jeu de conclusions par lesquelles ils demandent de :

— Ordonner l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquence, la résiliation du contrat de bail portant sur le logement occupé par M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] sis [Adresse 5] ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] au paiement de la somme principale de 1 241,00 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, somme à parfaire des intérêts légaux à compter de la signification de l’acte introductif d’instance en sus de la capitalisation des intérêts, au visa des articles 1153-1 et 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour un montant au moins égal au loyer actuel outre les charges et taxes récupérables, soit la somme de 500,00 euros avec possibilité de revalorisation dans les même conditions que le loyer, tel que cela peut ressortir du contrat de bail et ce jusqu’à leur départ effectif ;

— Débouter M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] aux entiers dépens de cette instance (commandement de payer visant la clause résolutoire et dénonciation à la CCAPEX inclus) et de son exécution pour application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie, au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M], représentés par son avocat, font viser un jeu de conclusions à l’audience par lesquelles ils demandent de :

— Recevoir M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] en leurs écritures et les dire bien-fondées :

En conséquence,

— Fixer la somme due à M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] à 899,00 euros ;

— Débouter M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] de la demande d’application des intérêts légaux et de la capitalisation des intérêts ;

— Dire et juger que M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] bénéficieront d’un délai de trois années pour régler la dette locative ;

— Dire et juger que pendant les délais de paiement accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— Dire et juger que si les délais de paiement seront respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En tout état de cause,

— Débouter M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Juger n’y avoir lieu à condamnation de M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que les revenus des locataires s’élèvent à 2 317,00 euros au total, tandis que leurs charges mensuelles sont évaluées à 1 000,00 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, alors même qu’ils sont des bailleurs personnes physiques et ne sont pas tenus par cette formalité.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 774,00 euros. Bien qu’il mentionne un délai de six semaines, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les locataires n’ayant réglé que la somme de 480,00 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 5 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 1er décembre 2025 évalue la dette locative à la somme de 1 242,00 euros. Cette somme comprend l’arriéré de loyers (848,00 euros) ainsi que les taxes d’ordures ménagères de 2023 (126,00 euros), 2024 (133,00 euros) et 2025 (134,00 euros).

M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] contestent ce montant, évaluant leur dette à 899,00 euros. Outre le moyen tiré de l’augmentation du loyer, que les défendeurs ne maintiennent pas dans leurs dernières écritures, il convient de traiter de manière distincte des sommes dues au titre des loyers et au titre des charges d’ordures ménagères.

Sur les loyers impayés

En réponse à l’historique produit par les bailleurs, M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] produisent un décompte de l’ensemble des virements effectués par eux à M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] entre le 21 décembre 2022 et le 7 novembre 2025. Ils déclarent ne pas contester le calcul des bailleurs au titre de l’année 2021, qui fait apparaître un trop-perçu de 311,00 euros.

Pour l’année 2022, le commandement de payer du 4 juillet 2024 fait apparaître que les locataires n’auraient réglé que 4 657,00 euros sur les 5 760,00 euros de loyers dus, soit une différence de 1103,00 euros en faveur des bailleurs. Or, les locataires établissent qu’ils ont versé la somme totale de 4 590,00 euros au cours de cette année, et ne font état d’aucune aide au logement. Les époux [M] sont donc redevables de 1 170,00 euros au titre de l’année 2022.

Pour l’année 2023, le commandement de payer du 4 juillet 2024 fait apparaître que les locataires n’auraient réglé que 5 951,00 euros sur les 5 760,00 euros de loyers dus, soit une différence de 191,00 euros en faveur des locataires. Or, les locataires établissent qu’ils ont versé la somme totale de 5 905,00 euros au cours de cette année, et ne font état d’aucune aide au logement. Les époux [M] ont un solde positif de 145,00 euros au titre de l’année 2023.

Pour l’année 2024, le décompte produit par les bailleurs fait apparaître que les locataires n’auraient réglé que 5710,00 euros sur les 5 800,00 euros de loyers dus, soit une différence de 90,00 euros en faveur des bailleurs. Or, les locataires établissent qu’ils ont versé la somme totale de 5 807,00 euros au cours de cette année, et ne font état d’aucune aide au logement. Les époux [M] ont donc un solde positif de 7,00 euros au titre de l’année 2024.

Pour l’année 2025, le décompte produit par les bailleurs fait apparaître que les locataires n’auraient réglé que 5760,00 euros sur les 5 500,00 euros de loyers dus, soit une différence de 260,00 euros en faveur des locataires. Il est précisé que le contrat de bail prévoit une exigibilité de chaque échéance au 5 de chaque mois, si bien qu’un décompte arrêté au 1er décembre 2025 ne saurait tenir compte de l’échéance du mois de décembre 2025, non encore échue à cette date. Or, les locataires établissent qu’ils ont versé la somme totale de 5 510,00 euros au 1er décembre 2025, et ne font état d’aucune aide au logement. Il est précisé que les paiements postérieurs au 1er décembre 2025 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la dette locative, la demande des époux [V] étant arrêtée à cette date. Les époux [M] ont donc un solde positif de 10,00 euros au titre de l’année 2025.

Il résulte de ce qui précède que M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] sont redevables de la somme de 697,00 euros au titre des loyers impayés.

Sur les charges d’ordures ménagères

M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] demandent le paiement des taxes d’ordure ménagère au titre des années 2023, 2024 et 2025. M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] contestent le montant demandé mais non le principe.

Seul l’avis d’impôt foncier de 2023 est produit, si bien que les demandes au titre des années 2024 et 2025 ne sont pas justifiées et doivent en conséquence être rejetées.

S’agissant de l’année 2023, l’avis d’impôt fait figurer la somme de 105,00 euros de taxe d’ordures ménagères pour le logement occupé par les époux [M], ce que ceux-ci reconnaissent. Cependant, par une mention manuscrite sur le document, les bailleurs ajoutent une somme de 21,00 euros. La teneur de celle-ci n’est pas précisée et elle n’est accompagnée d’aucun justificatif. Il n’y a donc pas lieu de la prendre en compte.

Dès lors, M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] sont redevables de la somme de 105,00 euros au titre des charges d’ordures ménagères.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 802,00 euros au 1er décembre 2025.

Il convient en conséquence de condamner les défendeurs au paiement de cette somme.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de la dette locative.

M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] seront donc solidairement condamnés à verser à M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] les sommes susmentionnées.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] sollicitent des délais de paiement sur une durée de 36 mois et la suspension de la clause résolutoire. M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] s’opposent à cette demande.

Tout d’abord, les locataires démontrent avoir repris le paiement de leurs loyers courants. Ils peuvent donc prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 24 précité.

Ensuite, il est démontré que Mme [Y] épouse [M] perçoit un salaire moyen de 1686,10 euros net imposable, tandis que l’AAH perçue par M. [M] est de 1 033,32 euros. La fiche de diagnostic social et financier évaluait leurs charges mensuelles à 1 000,00 euros. Les défendeurs font état de difficultés financières passées mais déclarent être parvenus à stabiliser leur situation.

Il apparaît que la dette des époux [M] est réduite, si bien qu’un échéancier de 36 mois aboutirait à des échéances de 22,00 euros. Leurs capacités financières telles qu’exposées en l’espèce apparaissent compatibles avec un tel aménagement.

Par conséquent, il y a lieu de leur accorder par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 22,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il est précisé également que pendant l’exécution de ce plan, la dette ne produira pas d’intérêts légaux.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion des locataires

Des délais de paiement étant accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion du locataire, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V], mais au regard également de la faible ampleur de l’impayé, M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2016 entre M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V], d’une part, et M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] à verser à M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] la somme de 802,00 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 22,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

PRÉCISE que pendant l’exécution des délais de paiement, la dette locative ne produira pas d’intérêts de retard capitalisables ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* que la dette produise des intérêts légaux pouvant donner lieu à capitalisation ;

* qu’à défaut pour M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] soient condamnés solidairement à verser à M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] à payer à M. [Q] [V] et Mme [I] [T] épouse [V] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,