TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 OCTOBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 1/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/06349 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DFK

N° de MINUTE : 25/00932

SELAS [28]

au [Adresse 9]

[Localité 23]

représentée par M^e Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Situation :

DEMANDEUR

C/

Madame [F] [J]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Madame [U] [J]

[Adresse 19]

[Localité 20]

Madame [S] [J]

[Adresse 6]

[Localité 21]

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 14]

[Localité 27]

défaillants

Monsieur [G] [J]

[Adresse 17]

[Localité 27]

Madame [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 25]

représentés par M^e Elodie QUER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0244

Madame [I] [J]

[Adresse 13]

[Localité 26]

Madame [C] [J]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Monsieur [O] [J]

[Adresse 2]

[Localité 24]

Monsieur [D] [J]

[Adresse 5]

[Localité 23]

défaillants

Madame [A] [J]

[Adresse 16]

[Localité 27]

représentée par M^e Charlotte PATRIGEON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Sylviane LOMBARD, Vice-présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions des articles 481-1 et 1380 du code de procédure civile,

Assisté aux débats de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par M^me Sylviane LOMBARD, Vice-présidente, assistée de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

[R] [J] et [V] [J] se sont mariés le [Date mariage 15] 1952 en Algérie, sous le régime de la séparation de biens.

[V] [J] est décédé le [Date décès 7] 2010 à [Localité 29] (Seine-Saint-Denis), laissant pour lui succéder son épouse, [R] [X] veuve [J], et ses onze enfants.

[R] [X] veuve [J] est décédée le [Date décès 8] 2021 à [Localité 23] (Seine-Saint-Denis). Aux termes d’un acte de notoriété établi le 29 septembre 2021, elle a laissé pour lui succéder ses onze enfants, issus de son union avec [V] [J] :

Madame [A] [J] ; Madame [S] [J] ; Madame [U] [J] ; Madame [F] [J] ; Monsieur [Z] [J] ; Monsieur [G] [J] ; Madame [C] [J] ; Monsieur [D] [J] ; Madame [M] [J] ; Monsieur [O] [J] ; Madame [I] [J].

Par jugement du 22 avril 2024, le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY a notamment :

— désigné la SELARL [41], administrateur judiciaire, [Adresse 9] à [Localité 23], tél. [XXXXXXXX01], courriel [Courriel 33], en qualité de mandataire successoral, afin d’administrer provisoirement la succession de [R] [X], née le[Date naissance 18] 1936 à [Localité 40], commune de [Localité 39] (Algérie), décédée le [Date décès 8] 2021 à [Localité 23] (Seine-Saint-Denis) ;

— dit qu’en particulier, le mandataire successoral aura notamment pour mission d’établir tout acte d’admnistration et de disposition nécessaire à la bonne administration de la succession, relatif aux immeubles dépendant de la succession :

— Immeuble situé [Adresse 22],

— Immeuble situé [Adresse 2] ;

— dit que la mission est donnée pour une durée de 12 mois à compter de la présente décision, laquelle pourra éventuellement être prorogée, par ordonnance rendue sur requête du mandataire successoral, si les héritiers sont d’accord pour cette prorogation, ce qui devra être justifié par le mandataire successoral désigné ou à défaut, par jugement rendu sur assignation dans le cadre de la procédure accélérée au fond et cessera de plein droit, le tout conformément aux dispositions de l’article 813-9 du code civil ;

Par ordonnance du 22 mai 2025, le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY statuant sur requête a notamment :

— autorisé la prorogation, à titre provisoire, de la mission de la SELAS [28] telle que fixée par jugement en date du 22 avril 2024, jusqu’à la décision de la juridiction saisie sur cette demande selon la procédure accélérée au fond.

Par assignation du 07 mai 2025 pour Madame [U] [J], du 09 mai 2025 pour Madame [I] [J], du 12 mai 2025 pour Monsieur [D] [J], du 13 mai 2025 pour Madame [A] [J] et Monsieur [Z] [J], du 15 mai 2025 pour Madame [F] [J] et Madame [S] [J], du 19 mai 2025 pour Monsieur [G] [J], Monsieur [O] [J], Madame [M] [J], du 20 mai 2025 pour Madame [C] [J], la SELAS [28], a fait citer Madame [U] [J], Madame [I] [J], Monsieur [D] [J], Madame [A] [J], Monsieur [Z] [J], Madame [F] [J], Madame [S] [J], Monsieur [G] [J], Monsieur [O] [J], Madame [M] [J], Madame [C] [J] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de voir ordonner la prorogation de la mission de la SELAS [28] pour une durée de 12 mois, et d’autoriser la SELAS [28] à procéder à la vente des immeubles.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2025, la SELAS [28] a demandé au Président du Tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des dispositions des articles 813, 813-9, 814, 815, 815-3 et 815-6 du Code civil, des dispositions des articles 1380 du Code de procédure civile, des pièces, de :

— ordonner la prorogation de la mission de la SELAS [28] pour une durée de 12 mois en qualité de mandataire successoral à compter du 22 Avril 2025 à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Madame [R] [X] veuve [J] ;

— autoriser la SELAS [28] à procéder à la vente des immeubles : [Adresse 22] à [Localité 30], pour un montant hors frais ne pouvant être inférieur à la somme de 270 000 euros soit l’estimation la plus basse faite par les agences immobilières ; [Adresse 2] à [Localité 24], pour un montant hors frais ne pouvant être inférieur à la somme de 855.000 euros soit l’estimation la plus basse faite par les agences immobilières.

— ordonner que les dépens de la présente instance soient compris dans les frais de succession.

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SELAS [28] fait notamment valoir qu’il persiste entre les héritiers une mésentente qui rend impossible l’administration de la succession hormis par un mandataire successoral. Elle ajoute que le mandataire successoral ne pourra pleinement remplir les missions qui lui sont confiées dans le temps qui lui a été imparti, de sorte qu’il convient de proroger sa mission pour une durée de 12 mois. S’agissant de l’autorisation aux fins de licitation partage, la demanderesse soutient que les onze indivisaires ne s’entendent pas, qu’ils ne souhaitent pas se maintenir dans l’indivision, qu’il va ainsi de la bonne administration de la succession que de procéder à la vente des immeubles la composant. Elle affirme en outre avoir obtenu une offre pour chacun des immeubles composant l’indivision successorale, et souligne que plusieurs indivisaires ont manifesté leur volonté de sortir de l’indivision. La SELAS [28] soutient par ailleurs que les biens immobiliers ne peuvent être partagés en nature en onze parts entre les indivisaires, qu’il est manifeste qu’il n’y a pas d’accord entre eux afin de sortir de l’indivision, de sorte qu’il est nécessaire de lui permettre de procéder à la vente des biens. Si les défendeurs contestent les valeurs retenues par la SELAS [28], cette dernière déclare que les biens ont perdu de la valeur depuis la déclaration de succession qui date de plus de trois ans, que Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] critiquent les estimations les plus basses, alors même que ce ne sont pas les valeurs auxquelles l’administrateur souhaite vendre dans l’immédiat. Elle ajoute que les défendeurs produisent des documents pour justifier d’une valeur plus haute, alors même que ceux-ci datent de 2022 et 2023 et ne sont dès lors pas à jour. Enfin, la SELAS [28] affirme que si Madame [S] [J] a pu, en raison d’une erreur des locataires, bénéficier des loyers relatifs aux biens indivis, cette indivisaire a déjà reversé une première fois lesdits loyers.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 août 2025, Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] ont demandé au Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 813-1 et 814 du code civil, de :

— déclarer recevables et bien-fondés Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et y faire droit,

— statuer ce que de droit concernant la prorogation de la mission de la SELAS [28] pour une durée de 12 mois en qualité de mandataire successoral à compter du 22 Avril 2025 à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Madame [R] [X] veuve [J],

— autoriser la SELAS [28] à procéder à la vente des immeubles dépendant de la succession dans les conditions suivantes uniquement :

* pour le bien sis [Adresse 2] à une somme qui ne pourra être inférieure à celle de1.040.000 €, correspondant à l’offre d’achat faite par la SCI [35] en mai 2024 ainsi qu’au prix du marché ;

* pour le bien sis [Adresse 22] à une somme qui ne pourra être inférieure à celle de 360.000 €, correspondant à l’offre d’achat faite par Monsieur [D] [J] en février 2024 ainsi qu’à la valeur retenue dans la déclaration de succession.

— débouter la SELAS [28] de toute demande plus ample ou contraire,

— dire que les dépens de la présente instance seront mis au passif de la succession de Madame [R] [X] veuve [J].

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] font notamment valoir que les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord quant à la vente des biens indivis. Les défendeurs contestent avoir agi autrement que dans l’intérêt de l’indivision, et soutiennent avoir participé activement à la mise en vente des biens, notamment par la publication d’annonces immobilières. Ils ajoutent ne s’être jamais opposé à une quelconque vente de ces deux biens, et disent avoir accepté toutes les conditions imposées par leurs frères et sœurs. Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] indiquent en outre que Madame [S] [J] et Monsieur [D] [J] perçoivent illégalement des loyers, et qu’il serait souhaitable que l’administrateur successoral fasse lumière sur ces versements. Les défendeurs affirment par ailleurs être persuadés que Monsieur [D] [J] loue les biens dépendants de la succession sans les déclarer, et rappellent ainsi à la SELAS [28] qu’il convient de procéder à un véritable examen concernant le règlement des loyers. Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] déclarent également que des difficultés existent quant aux estimations des biens réalisés par la demanderesse. En effet, ils prétendent ne pas avoir eu connaissance des estimations immobilières réalisées, et soutiennent que ces estimations immobilières ne correspondent pas aux valeurs retenues quelques mois auparavant dans la déclaration de succession. Ils affirment qu’une telle baisse de valeur (baisse de 90.000 euros pour le bien situé à [Localité 23] et de 345.000 euros pour le bien situé à [Localité 24]) n’est pas justifiée et dessert les héritiers. Ils précisent que si des travaux sont à prévoir, les biens immobiliers sont en effet proches de toutes commodités, que les appartements sont fonctionnels, que les villes de [Localité 23] et de [Localité 24] sont en plein essor. Ils affirment que Monsieur [D] [J] utilise le bien immobilier de [Localité 23] comme sa résidence secondaire et que ce dernier fait tout son possible pour racheter le bien à un prix inférieur à celui du marché, et déplorent que l’administrateur provisoire n’intervienne pas.

Régulièrement cités à personne physique, Monsieur [A] [J] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice après vérification de leurs domiciles, Monsieur [Z] [J], Madame [I] [J], Madame [U] [J], Madame [S] [J] et Madame [F] [J] n’ont pas constitué avocat.

Régulièrement cités à personne physique, Monsieur [O] [J], Monsieur [D] [J] Madame [C] [J] n’ont pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la procédure accélérée au fond

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, la SELAS [28] se fonde sur les articles 813-1, du code civil.

Par conséquent, la procédure accélérée au fond est recevable.

Sur la prorogation de mission du mandataire successoral

Selon l’article 813-1 du code civil, Le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale.

La demande est formée par un héritier, un créancier, toute personne qui assurait, pour le compte de la personne décédée, l’administration de tout ou partie de son patrimoine de son vivant, toute autre personne intéressée ou par le ministère public.

Selon l’article 813-9 du code civil, le jugement désignant le mandataire successoral fixe la durée de sa mission ainsi que sa rémunération. A la demande de l’une des personnes mentionnées au deuxième alinéa de l’article 813-1 ou à l’article 814-1, il peut la proroger pour une durée qu’il détermine.

La mission cesse de plein droit par l’effet d’une convention d’indivision entre les héritiers ou par la signature de l’acte de partage. Elle cesse également lorsque le juge constate l’exécution complète de la mission confiée au mandataire successoral.

En l’espèce, le mandataire successoral n’a pas pu terminer sa mission dans le temps imparti par le jugement du 22 avril 2024.

Dans son rapport du 22 avril 2024, il écrit qu’ »aucun règlement de succession n’a pu intervenir entre les héritiers. Dès lors, il convient donc que la mission du mandataire successoral perdure afin ce dernier puisse représenter les intérêts de l’indivision et procéder à la mise en vente des actifs de la succession pour pouvoir, à terme, la clôturer ».

Monsieur [G] [J] et Madame [M] [J] ne s’oppose pas à la prorogation de la mission de la SELAS [28] pour une durée de 12 mois en qualité de mandataire successoral à compter du 22 avril 2025 à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Madame [R] [X] veuve [J].

Dès lors, il sera fait droit à la demande de la SELAS [28].

En conséquence, il convient d’ordonner la prorogation de la mission de la SELAS [28] pour une durée de 12 mois en qualité de mandataire successoral à compter du 22 Avril 2025 à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Madame [R] [X] veuve [J].

Sur la vente des biens immobiliers indivis

Aux termes de l’article 814 du code civil, lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, le juge qui désigne le mandataire successoral en application des articles 813-1 et 814-1peut l’autoriser à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession. Il peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la succession a été acceptée par au moins un héritier.

Il apparaît que l’ensemble des parties est d’accord pour que la SELAS [28] soit autorisée à vendre les biens indivis.

Toutefois, elles ne sont pas d’accord sur le montant minimum.

Concernant le bien [Adresse 22] à [Localité 23]

Selon le mandataire successoral

— agence [34], entre 300.000 et 320.000 euros, le 20 juin 2024

— agence [32], 300.000 euros, le 29 juin 2024

— agence [37], 320.000 euros, le 5 juillet 2024

Selon les estimations de Monsieur [G] [J]

— [36], 375.000 euros, le 11 février 2022

— [31], entre 360.000 et 380.000 euros, le 23 juin 2023

— [38], 384.000 euros, le 26 mai 2025.

Il sera relevé que les périodes des estimations ne sont pas les mêmes selon que l’on se place du côté du demandeur ou des défendeurs. Le secteur immobilier étant en constante évolution, il sera fait une moyenne des deux dernières évaluations produites :

— agence [37], 320.000 euros, le 5 juillet 2024

— [38], 384.000 euros, le 26 mai 2025.

Il en résulte un prix moyen de 352.000 euros

Concernant le bien [Adresse 2] à [Localité 24]

Selon le mandataire successoral

— agence [34], entre 950.000 et 1.000.000 euros, le 20 juin 2024

— agence [32], 980.000 euros, le 29 juin 2024

— agence [37], 1.000.000 euros, le 5 juillet 2024.

Selon les défendeurs

Il est produit une offre d’achat du 30 mai 2022, pour un montant de 1.200.000 euros.

Toutefois cette offre est bien antérieure aux estimations produites.

Les estimations produites par le mandataire successoral sont récentes.

Il fait une moyenne des seules estimations produites.

Il en résulte un prix moyen de 980.000 euros.

Sur les autres demandes

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les dépens de la présente instance seront compris dans les frais de succession.

Il convient de rappeler qu’au terme de l’article 481-1 du code de procédure civile, la décision du président statuant selon la procédure accélérée au fond est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par délégation du président du tribunal,

ORDONNE la prorogation de la mission de la SELAS [28] pour une durée de 12 mois en qualité de mandataire successoral à compter du 22 Avril 2025 à l’effet d’administrer provisoirement la succession de Madame [R] [X] veuve [J] ;

AUTORISE la SELAS [28] à procéder à la vente des immeubles dépendant de la succession dans les conditions suivantes :

— concernant le bien sis [Adresse 22], à un prix minimum de 352.000 euros minimum

— concernant le bien [Adresse 2], à un prix minimum de 980.000 euros minimum ;

ORDONNE que les dépens de la présente instance soient compris dans les frais de succession ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 20 octobre 2025, la minute étant signée par Sylviane LOMBARD, Vice-Présidente, et Laurie SERVILLO, Greffière :

Le Greffier Le Président