MINUTE N° : 25/01295

JUGEMENT

DU 06 Février 2026

N° RC 24/01630

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

[L] [N]

[T] [I]

ET :

[P] [K]

Débats à l’audience du 13 Novembre 2025

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie le :

à M^e MORIN

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 06 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [L] [N]

né le 20 Septembre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [T] [I]

née le 12 Mai 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [P] [K]

né le 26 Juillet 1985 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e VAZ

D’autre Part ;

RG 24/02464

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 21 juin 2022, Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T], par l’intermédiaire de leur mandataire la SAS [Adresse 4], ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [P] portant sur un logement situé sis [Adresse 5], 3ème étage, porte droite, à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 535,00 € hors charges.

Monsieur [K] [P] a quitté les lieux et un état des lieux sortant a été dressé de façon contradictoire entre les parties le 31 mars 2023.

Déplorant des dégradations locatives et un impayé de loyer, Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, une sommation de payer à Monsieur [K] [P], demeurée infructueuse.

C’est dans ces conditions que Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] ont fait assigner Monsieur [K] [P] par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de :

— condamner Monsieur [K] [P] à payer la somme de 3003,68 €au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 535,00 € ;

— condamner Monsieur [K] [P] au paiement de la somme de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée une première fois à l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 mars 2025 puis à celle du 13 novembre 2025 à laquelle les parties ont déposé leurs conclusions écrites.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] – représentés par leur conseil – demandent au tribunal de débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; de condamner Monsieur [K] à leur verser la somme de 220,94 € au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er juillet 2022 au 31 mars 2023 ; et maintiennent, pour le reste, les termes de l’assignation sauf en ce qu’elle porte sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500,00 €.

En réplique, Monsieur [K] [P], représenté par son conseil, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au tribunal :

— de débouter Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] de leur demande de condamnation en paiement à hauteur de 3161,75 € et fixer leur créance à hauteur de 376,93 € ;

— de débouter Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes plus amples et ou contraires ;

— de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] à restituer la somme de 158,07€ au titre du dépôt de garantie majorée à hauteur de 10% du loyer mensuel, soit 53,50 € par mois de retard, à compter du 23 avril 2023 ;

— de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] à lui restituer la somme de 544,00€ au titre des provisions sur charges non justifiées ;

— de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] à restituer la somme de 3210,00€ à Monsieur [K] au titre de l’indécence du logement ;

— de prononcer la compensation des créances entre les sommes dues par les parties opposées;

— de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] au paiement de la somme de 1800,00 € au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit que la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ; et ce, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office.

Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] justifient avoir saisi Monsieur [Y], conciliateur de justice à [Localité 6], du litige l’opposant à Monsieur [K] en date du 14 février 2024. Le conciliateur n’étant pas parvenu à un accord entre les parties, un constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé en date du 15 mars 2024.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus et ce, jusqu’à la résiliation du bail.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé donné par le locataire doit être donné en respectant un délai de préavis de trois mois et notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis peut être réduit à un mois dans certaines hypothèses tenant à la localisation du bien loué en zone de tension locative, à l’état de santé ou aux ressources du locataire, à la situation du locataire vis-à-vis de l’emploi ou en cas de violences exercées au sein du couple. Cette liste est considérée comme limitative et il appartient au locataire qui entend se prévaloir d’une des causes de réduction du préavis d’en justifier.

En l’espèce, le congé délivré par Monsieur [K] n’est pas produit. Il apparaît, malgré tout, à la lecture du mail de SQUARE HABITAT TOURAINE POITOU, mandataire des bailleurs, que la date de résiliation du bail était intialement fixée au 22 mai 2023, que Monsieur [K] a contesté cette date se prévalant de l’insalubrité du logement et du caractère inhabitable de la chambre. Or, l’indécence du logement n’est pas une cause de réduction du préavis et Monsieur [K] ne produit aucun justificatif autorisant la réduction de préavis à un mois. Ainsi, il convient de fixer la date de résiliation du bail au 22 mai 2023.

Monsieur [K] verse aux débats un courrier de SQUARE HABITAT, mandataire de Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T], en date du 6 mars 2023 acceptant la résiliation du bail au 22 mars 2023 sans en invoquer le motif.

Il apparaît que l’état des lieux sortant initialement fixé au 21 mars 2023 a été reporté au 31 mars 2023 et alors même que le bail n’était pas encore résilié en application du préavis de 3 mois. Il convient de relever, en outre, que Monsieur [K] a continué d’avoir la libre disposition du logement jusqu’à cette date et que, par conséquent, le loyer et les charges sont dus jusqu’au 31 mars 2023.

Les bailleurs produisent la sommation de payer délivrée le 21 novembre 2023 à Monsieur [K] [E] et le décompte de la créance arrêté au 6 décembre 2023 faisant apparaître une somme de 3003,68 € à la charge du locataire, déduction faite du dépôt de garantie de 535,00 €.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter “l’indemnité [X]” de 10,00 €, le “devis Kameleon peinture séjour dégradé” de 1650,00 € et la “facture selon devis C2T porte d’entrée” de 1253,12 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dégradations dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [S] à verser à la société LIGERIS la somme de 625,56 € (3003,68 € + 535,00 € -10,00 € -1650,00 € – 1253,12 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 6 décembre 2023, dépôt de garantie non compris.

Sur la restitution des provisions sur charges

Lorsque le contrat de bail prévoit le versement par le locataire d’une provision sur charges en même temps que le loyer, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

– Un décompte des charges selon leur nature.

– Dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant,

une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production

d’eau chaude sanitaire collectifs. À compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant six mois.

Pour justifier de la régularisation de charges entre le 1er juillet 2022 et le 31 mars 2023, Monsieur [N] et Madame [I] versent aux débats le décompte des charges de copropriété réalisé par [Adresse 6] laissant apparaître une somme à la charge du locataire de 1073,61 € sur la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. Ils produisent également le courrier adressé à Monsieur [K] le 4 novembre 2025 réclamant le paiement de la régularisation de charges calculée au prorata temporis. Mais ils ne justifient pas de l’exigibilité des sommes réclamées en ne produisant ni factures ni contrats de fourniture et ne démontrent pas la mise à disposition du locataire des pièces justificatives pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte. Il convient de relever, en outre, que le décompte établi le 28 septembre 2023 n’a été adressé à Monsieur [K] que le 4 novembre 2025.

A défaut de production des pièces justificatives à l’appui de la régularisation de charges à hauteur de 220,94 , ces derniers seront déboutés de leur demande. Par suite, il sera fait droit à la demande de restitution des provisions sur charges de Monsieur [K] versées sur la période du 1er juillet 2022 au 31 mars 2023 soit la somme de 520,00 €, celles-ci n’étant pas justifiées.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [I] produisent l’état des lieux d’entrée du 22 juin 2022 ainsi que l’état des lieux sortant du 31 mars 2023, tous deux réalisés de façon contradictoire. Ils réclament réparation des dégradations constatées sur la porte d’entrée du logement, sur la remise en état des murs du salon et le remplacement de clés. Ils versent aux débats les devis coorespondant sauf en ce qui concerne le remplacement des clés.

Par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, il convient de constater l’absence de deux clés de la boîte aux lettres. A défaut, pour les bailleurs, de produire un devis permettant de chiffrer leur préjudice, leur demande formée à ce titre sera rejetée.

— concernant la porte d’entrée :

A l’entrée dans les lieux, la porte est à l’état moyen. Elle est abîmée côté extérieur et présente des éclats de peinture. A la sortie, la porte est dégradée et présente de nombreux éclats de peinture aini qu’un “gros choc”. Les constatations de l’état de la porte apparaissant sur les deux états des lieux auxquels sont annexés des clichés photographiques sont suffisants à démontrer les dégradations de la porte.

En outre, Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité de ces dégradations à un tiers en produisant notamment un dépôt de plainte. Partant, c’est à bon droit que Monsieur [N] et Madame [I] réclament réparation de leur préjudice.

Il convient, toutefois, de tenir compte de l’état antérieur de la porte qui était déjà abîmée à l’entrée dans les lieux et de déduire les frais de mise en peinture du bloc porte qui n’apparaissent pas justifiés. Ainsi, la somme de 450,00€ sera allouée à Monsieur [N] et Madame [I] à ce titre.

— concernant les murs du salon :

A l’entrée dans les lieux, les murs peints étaient en bon état d’entretien présentant de légères traces, 4 trous de vis/crochet, une peinture écaillée, 5 trous de cheville pour tringle, une tringle fixée, gondolée et cloquée sous la fenêtre.

Lors de la restitution des lieux, il est constaté que la tapisserie et la peinture des murs sont à l’état d’usage avancé présentant de nombreuses traces, des impacts et 11 trous de cheville.

Monsieur [N] et Madame [I] produisent un devis de la société KAMELON DECORATION en date du 26 mai 2023 d’un montant de 1650,00 € portant sur la dépose du papier peint, le traitement des parties abîmées incluant le rebouchage des 11 impacts présents sur les murs et l’application de deux couches de peinture sur une surface de 40m², outre les frais accessoires de déplacement, protection et nettoyage du chantier.

Il apparaît que sur les 11 trous constatés à la sortie des lieux 9 étaient déjà présents à l’entrée et que de légères traces étaient déjà constatées à l’entrée dans les lieux. Ainsi, si Monsieur [N] et Madame [I] font bien la démonstration de dégradations incombant au locataire, ils ne justifient pas de la remise en peinture de l’ensemble de la pièce sur 40 m². Par conséquent, il sera accordée à Monsieur [N] et Madame [I] la somme de 825,00 € à ce titre.

Il convient de relever que, concernant la facturation de la clé de la boite aux lettres, aucun devis ni factures ne sont produits par les bailleurs qui ne forment aucune demande à ce titre.

Monsieur [K] [P] sera donc condamné à verser à Monsieur [N] et Madame [I] la somme de 1275,00 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 535,00 €, soit la somme de 740,00 €.

Sur la restitution des loyers pour indécence du logement

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]».

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans son article 2 que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.[…] ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En l’espèce, Monsieur [K] [P] produit un mail du 27 novembre 2022 adressé à [Adresse 6], gestionnaire de l’immeuble, signalant de l’humidité et de la moisissure sur un mur de la chambre entraînant pour sa compagne la visite d’un médecin à deux reprises. Il convient de relever que dès le 24 juin 2022, dans un mail adressé à SQUARE HABITAT aux termes duquel Monsieur [K] signale différents désordres constatés dans le logement, ce dernier fait état d’un décollement du papier peint dans la chambre à cause de la moisissure.

En réponse au mail du 27 novembre 2022, [Adresse 6] indiquait à Monsieur [K] que l’immeuble était dépourvu de système de VMC.

Il produit également des clichés photographiques qui ne sont pas horodatés et ne permettent pas de s’assurer du lieu et de la date de prise des clichés.

Si la présence de moisissures n’est pas contestée, Monsieur [K] ne démontre pas que celles-ci sont de nature à rendre le logement impropre à sa destination. En outre, il ne produit aucun élément venant corroborer les conséquences des moisissures sur l’état de santé de sa compagne.

Monsieur [K] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [K] [P], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [N] et Madame [I] la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [K] [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en dernier ressort,

Condamne Monsieur [K] [P] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] la somme de 625,56 € (SIX CENT VINGT CINQ EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des impayés de loyers et de charges ;

Condamne Monsieur [K] [P] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] la somme de 740,00 € (SEPT CENT QUARANTE EUROS) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] à restituer à Monsieur [K] [P] la somme de 520,00 € (CINQ CENT VINGT EUROS) au titre des provisions sur charge ;

Ordonne la compensation des créances ;

Déboute Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] de leur demande formée au titre de la régularisation des charges sur la période du 1er juillet 2022 au 31 mars 2023 ;

Déboute Monsieur [K] [P] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [K] [P] à verser à Monsieur [N] [G] et Madame [I] [T] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [P] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection