MINUTE N° : 25/01346

JUGEMENT

DU 06 Mars 2026

N° RC 25/04261

DÉCISION

contradictoire et en Premier ressort

Société [O] LOGEMENT

ET :

[K] [E]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à Maître Abed BENDJADOR

copie le :

à Monsieur [K] [E], Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[O] LOGEMENT ESH , immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le siren n° 684 801 293 00029 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué à l’audience par M^e CROISE avocat au barreau de Tours

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/04261

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2022, la SA [O] LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [K] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,03 € charges comprises.

Le 14 septembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [E] [K] par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [E] [K] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [E] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [E] [K] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1782,96 € telle que visée au commandement de payer ;

— la somme mensuelle de 413,93 € au titre des loyers dus augmentée des charges justifiées au 14 septembre 2023 à la date de résiliation du bail ;

— la somme de 413,93 € au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges justifiées de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [E] [K] à verser à la SA [O] LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [E] [K] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 17 mars 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’audience, la SA [O] LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7241,51 € arrêtée au 19 novembre 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 signifié à personne, Monsieur [E] [K] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare avoir deux enfants à charge pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement classique et verse une contribution économique mensuelle de 100,00 € à la mère des enfants. Il travaille en qualité d’intérimaire jusqu’au 31 décembre 2025 et perçoit un revenu mensuel de 1300,00 €. Il fait état d’un suivi auprès du CSAPA faisant suite à une cure de 3 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 prorogé au 6 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 12 mars 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 17 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiaite venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le bail signé entre les parties le 30 août 2022 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023 à Monsieur [E] [K] et portant sur la somme de 1925,22 € dont 1782,96 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 de sorte que la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [E] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail sont réunies au 15 novembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 août 2022, le commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 19 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 7241,51 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur de février à août 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Le bailleur produit le courrier adressé à Monsieur [E] [K] le 7 novembre 2023 lui demandant de compléter le formulaire d’enquête sociale ainsi que la relance adressée le 24 janvier 2024 mais ne justifie pas de l’envoi de ce formulaire en recommandé avec accusé réception et donc de la réception du formulaire par Monsieur [E].

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 53,34 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [K] à verser à la SA [O] LOGEMENT ESH la somme de 7188,17 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 19 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 60,00 € en sus du loyer courant.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [E] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis février 2025.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 15 novembre 2023 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [E] [K].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [E] [K] à payer à la SA [O] LOGEMENT ESH la somme de 7188,17 € (SEPT MILLE CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 novembre 2025;

Constate la résiliation du bail à la date du 15 novembre 2023 ;

Dit que Monsieur [E] [K] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [E] [K] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [E] [K] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [E] [K] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [E] [K] à payer à la SA [O] LOGEMENT ESH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2025 payable à terme échu au 30 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [E] [K] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/04261