N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 28 AVRIL 2026

N° RG 23/03707 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I43K

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [S]

né le 06 Mars 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine PAILLOT de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.C.I. AZUR ET OR

(RCS d'[Localité 2] n° 900 475 708),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sabine PAILLOT de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

Société CITYA [Y] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°498 661 099, en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocats plaidant

S.A. [P] DEFENSE ET D ASSURANCE

(RCS [Localité 4] n° 580 201 127),

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président :M^me V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur :Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et Madame C. LEJEUNE, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI AZUR ET OR, dont le gérant est M. [Q] [S], est propriétaire de locaux professionnels au sein de la copropriété située au [Adresse 6] à Joué les Tours (37.300).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 5], dont le syndic de copropriété est la société CITYA [Y], est assuré auprès de la société [P] au titre d’une assurance « multirisques de la propriété immobilière Immo [Adresse 7] ».

Le 19 août 2021, un dégât des eaux est survenu dans les locaux appartenant à la SCI AZUR ET OR provoquant des dommages dans les locaux de cette dernière et dans un local voisin occupé par la société ADAPEI 37.

Le 07 septembre 2021, la société AXA, assureur de la SCI AZUR ET OR, a indiqué que ses garanties n’étaient pas mobilisables en raison de l’inoccupation des locaux de son assurée.

Le 12 octobre 2021, une déclaration de sinistre a été effectuée par la société CITYA [Y] auprès de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE.

Une expertise réalisée par la société ELEX, à la demande de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE, a été organisée le 21 décembre 2021.

Par courriel du 04 avril 2022, la société CITYA [Y] a informé la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] de ce que la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE refusait de prendre en charge le sinistre.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 18 août et du 22 août 2023, M. [Q] [S] et la SCI AZUR ET OR ont fait assigner la société [P] DEFENSE ET ASSURANCE, ainsi que la société CITYA [Y], syndic de la copropriété aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, M. [Q] [S] et la SCI AZUR ET OR demandent au tribunal de :

— condamner in solidum la Société [P] et CITYA [Y] IMMOBILIER à payer à la SCI AZUR ET OR et à Monsieur [S] la somme de :

—  35.433,97 €, et à défaut une somme qui ne sera pas inférieure à 16.352 € au titre des travaux de remise en état (agencements et aménagements des locaux sinistrés)

—  20.000 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers entre janvier et août 2022.

—  15.600 € au titre du préjudice économique

—  1.818 € au titre des frais d’autoroute

—  7.482,98 €au titre des frais kilométriques

—  5.000 € au titre du préjudice moral

— condamner in solidum la Société [P] et CITYA [Y] IMMOBILIER à payer à la SCI AZUR ET OR et à Monsieur [S] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

— débouter la Société [P] et CITYA [Y] IMMOBILIER de l’intégralité de leurs demandes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la SA [P] DEFENSE ET ASSURANCE demande au Tribunal, au visa des dispositions de l’article 1353 (1315 ancien) du code civil, des dispositions de l’article 1103 (1134 ancien) du Code civil, des dispositions de l’article L112-6 du code des assurances, de :

— juger que SCI AZUR ET OR et Monsieur [Q] [S] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la nature et de l’étendue de leurs dommages allégués, ainsi que de l’imputabilité au sinistre du 19 août 2021,

— juger que la garantie de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [P] n’est pas due,

— juger que la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [P] n’a pas commis de faute ni engagé sa responsabilité,

— mettre hors de cause la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [P],

— débouter SCI AZUR ET OR, Monsieur [Q] [S] et CITYA [Y], de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter tout concluant du surplus de ses demandes

— condamner SCI AZUR ET OR et Monsieur [Q] [S] à verser à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – [P], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par Maître Marie HUYGENS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, la société CITY [Y] demande au tribunal de :

— juger que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité délictuelle de la société CITYA [Y] ne sont pas caractérisées en l’espèce ni rapportées par les demandeurs ;

— débouter la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de CITYA [Y]

— condamner in solidum la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] à verser à la société CITYA [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP REFERENS conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025 avec effet différé au 18 novembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 02 décembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande formée par la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] en exécution forcée de la police d’assurances souscrite auprès de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité de la personne responsable.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance de rapporter la preuve de l’existence du contrat d’assurances et de son étendue et à l’assureur, qui invoque une clause d’exclusion de garantie, de démontrer la réunion des conditions de fait de cette exclusion. A l’égard du tiers victime, cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, la police d’assurances souscrite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], à [Localité 5] auprès de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE couvre les dégâts des eaux survenus dans l’immeuble en copropriété et notamment « les dommages matériels de mouille causés par tous liquides et résultant de tous appareils fixes à effets d’eau et des canalisations situés à l’intérieur des bâtiments, ainsi que des installations de chauffage » (conditions générales, p.15). Elle couvre également les dommages matériels occasionnés dans les aménagements et agencements des locaux professionnels vacants en raison de la souscription d’une extension de garanties (option D) par le syndicat des copropriétaires, ce que ne conteste pas la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE.

Elle reconnaît la qualité d’assuré au syndicat des copropriétaires et au propriétaire pour les risques résultant de la propriété des biens assurés.

La SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE conteste la mobilisation de sa garantie, au motif que la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] ne rapportent pas la preuve de la nature et de l’étendue de leur dommage et de leur imputabilité au sinistre de dégât des eaux au 19 août 2021.

Il résulte suffisamment des pièces produites et notamment du constat amiable de dégât des eaux en date du 24 août 2021 intervenu entre la SCI AZUR ET OR et l’occupant du local voisin au sien, la société ADAPEI 37, et du rapport d’expertise réalisé à la demande de l’assureur de la société ADAPEI 37, qu’un dégât des eaux est survenu à la suite du percement du flexible d’un lavabo se trouvant dans les locaux commerciaux appartenant à la SCI AZUR ET OR et que ce sinistre a généré des dommages tant dans les locaux de la SCI AZUR ET OR que dans ceux de la société ADAPEI 37.

Ainsi, la SCI AZUR ET OR a coché, dans le constat amiable de dégâts des eaux du 24 août 2021, au titre de la nature des dommages, les rubriques «peinture et/ou papier peint collés», « autres dommages immobiliers (carrelage, parquet, plâtrerie», et «matériels ou marchandises». Au titre de la rubrique «autres dommages», elle a inscrit la mention «6 portes pleines, entretoises et cornières ».

Toutefois, bien que le rapport d’expertise ne soit pas versé aux débats, il n’est pas contesté que le cabinet d’expertise ELEX, missionné par le syndic de copropriété, n’a pu constater, lors de la réunion d’expertise du 20 décembre 2021, les dommages matériels dans les locaux appartenant à la SCI AZUR ET OR ; cette dernière ayant déjà remis en état les locaux endommagés à cette date.

Ainsi, dans un courriel du 04 avril 2022, la société CITYA [Y] a informé la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] de ce que la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE refusait de prendre en charge le sinistre « en l’absence de constat de la matérialité des faits, d’absence de dommages sur les éléments conservés et les travaux effectués dans le local avant passage de l’expert ».

Or, il appartient à l’assuré de faire la preuve de l’étendue des dommages dont il sollicite l’indemnisation.

A cet égard, force est de constater que les pièces versées aux débats par la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] (pièces 12 et 14) se résument, pour la première, en une facture du 10 juin 2022 pour des travaux de désinfection et d’assèchement technique, et de déshumidification complémentaire effectués le 15 septembre 2021 et, pour les pièces 12 à 14, en des devis de remise en état des murs de bureau et des travaux de revêtement du sol.

La facture du 10 juin 2022 d’un montant de 1.687,80 euros TTC porte sur la pulvérisation d’un produit fongicide, bactéricide et destructeur d’odeurs sur tous les murs sinistrés sur une surface de 56 m² et sur tous les sols carrelés sur une surface de 81 m², soit une surface inférieure à celle faisant l’objet des devis de remise en état des murs et du sol.

En effet, les travaux de remise en état de murs sont devisés à la somme de 29.937,37 euros TTC, à la date du 28 février 2023, pour une surface de 144,32 mètres carrés et ceux de remise en état du revêtement du sol sur une surface de 110 mètres carrés « selon les mesures données par le client » sont chiffrés, le 06 septembre 2021, à la somme de 9.796,80 euros TTC.

La SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] conviennent ne pas avoir fait réaliser les travaux de remise en état des murs et de revêtements du sol par les artisans consultés pour ces devis, M. [S] ayant procédé, lui-même, à l’exécution des travaux.

Les devis produits, comme les quelques photographies non datées versées aux débats, sont toutefois insuffisants à rapporter la preuve de l’étendue des dommages subis par les locaux appartenant à la SCI AZUR ET OR et de leur entière imputabilité au dégât des eaux du 29 août 2021, étant relevé que le devis de remise en état des murs a été effectué, près de 18 mois après la survenance du sinistre et après l’exécution des travaux réparatoires par la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S].

Compte tenu de la réalisation des travaux réparatoires par les demandeurs, et sans qu’il soit justifié de l’urgence à faire réaliser l’intégralité des travaux dont l’indemnisation est sollicitée et notamment les travaux de remplacement des revêtements de sol ou muraux avant la réunion d’expertise du 20 décembre 2021, la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE n’a ainsi pas pu vérifier si les travaux préparatoires facturés et ceux prévus dans les devis de remise en état, étaient nécessaires et justifiés au regard du sinistre subi.

Par voie de conséquence, il y a lieu de débouter la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] de leur demande en exécution forcée de la police d’assurances souscrite auprès de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE.

2. Sur la demande en indemnisation des préjudices subis par la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S]

Sur la responsabilité de la société CITYA [Y]

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, engage sa responsabilité civile personnelle à l’égard de chaque copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour les fautes commises dans l’exercice de ses fonctions.

Le syndic est tenu d’une obligation de diligence et vigilance et doit, dans le cadre de sa mission de gestion de l’immeuble, pourvoir aux intérêts du syndicat des copropriétaires et le préserver de tout risque connu.

Au cas d’espèce, la responsabilité personnelle de la société CITYA [Y], es qualités de syndic de la copropriété située au [Adresse 6] à Joué les Tours, est recherchée en tant qu’elle aurait induit en erreur la SCI AZUR ET OR, copropriétaire, en lui indiquant que l’assurance de la copropriété ne pouvait être mobilisée en raison de la vacance des locaux appartenant à la SCI AZUR ET OR.

Cette responsabilité ne peut toutefois pas être retenue, dans la mesure où le syndic a pour seul mission de veiller aux intérêts de l’immeuble en copropriété et qu’en l’espèce, le sinistre trouvait son origine dans les parties privatives de l’immeuble appartenant à la SCI AZUR ET OR et non dans les parties communes. Aucune faute de la société CITYA [Y] dans sa mission de gestion de l’immeuble n’est donc caractérisée.

Sur la responsabilité de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE

La responsabilité de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE est recherchée par la SCI AZUR ET OR pour ne pas « avoir mis en œuvre en temps utile » la garantie d’assurances, empêchant ainsi la prise en charge du sinistre et donc la réalisation rapide des travaux de remise en état des locaux et par conséquent, leur remise en location. Elle est, en outre, recherchée par Monsieur [S], associé et gérant de la SCI AZUR ET OR à raison d’une perte de revenus résultant des travaux de remise en état effectués par ce dernier et du préjudice moral inhérent à la crainte ressentie par ce dernier d’une « faillite » de la société.

Il résulte du courriel du 14 septembre 2021 adressé par le gestionnaire de la copropriété au gérant de la SCI AZUR ET OR que la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE était informée du sinistre du dégât des eaux survenu dans les locaux de la SCI AZUR ET OR.

Pour autant, ce courriel ne peut faire la preuve qu’une déclaration de sinistre aurait été faite par le syndic de copropriété à cette date, s’agissant d’une simple information téléphonique donnée par le syndic à Monsieur [S] sur l’étendue des garanties de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE et alors qu’il n’est même pas établi qu’un constat amiable descriptif des dommages ait été transmis à l’assureur par le syndic de copropriété.

Au surplus, une déclaration de sinistre a été effectuée par la société CITYA [Y], syndic de la copropriété, dès le 12 octobre 2021, après que Monsieur [S] a indiqué au syndic, par courriel du 04 octobre 2021, que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires auprès de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE étaient étendues aux locaux professionnels et commerciaux vacants et son intention de faire jouer l’assurance de la copropriété.

A la réception de cette déclaration de sinistre, la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE a mandaté un expert, lequel a convoqué par lettre du 20 novembre 2021, la société CITYA [Y], syndic de la copropriété souscriptrice de la police d’assurances, pour une réunion d’expertise le 20 décembre 2021.

Ainsi, aucune inertie fautive dans la gestion du sinistre ne peut donc être imputée à la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE.

En réalité, le préjudice subi par la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] trouvent sa source dans l’exécution précipitée par ces derniers des travaux de remise en état des locaux, puisqu’ils avaient connaissance de la couverture possible par la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE des dommages subis dans leurs locaux dès le 04 octobre 2021 et d’une convocation pour une réunion d’expertise à la date du 20 décembre 2021 et qu’ils ont rendu impossible la constatation des dommages par l’expert de l’assureur en réalisant les travaux de remise en état avant cette date, sans même faire procéder au préalable à un constat des désordres par un commissaire de justice.

Compte tenu de ce qui précède, l’ensemble des demandes indemnitaires formées par la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] à l’égard de la société CITYA [Y], es qualités de syndic de la copropriété située au [Adresse 6] à Joué les Tours et de la SA [P] DE DEFENSE ET D’ASSURANCE seront rejetées.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu des circonstances particulières de l’espèce et de la situation économique respective des parties, les demandes en paiement de frais irrépétibles formées par les parties seront rejetées.

Parties perdantes, la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande, si les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile sont réunies.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort;

Déboute la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute les parties de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la SCI AZUR ET OR et Monsieur [S] aux dépens ;

Accorde aux avocats de la cause qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. LEJEUNE

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.