N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 22 JANVIER 2026

N° RG 23/03375 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I37M

DEMANDEURS

Monsieur [O] [L]

né le 15 juin 1945 à [Localité 1] (45) de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS,

Madame [B] [F] épouse [L]

née le 17 janvier 1946 à [Localité 2] (49) de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de LA [Adresse 2] représenté par le syndic en exercice la SARL BROSSET VAL DE [Localité 3] (RCS de [Localité 4] n° 398 354 399), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [O] [L] et Madame [B] [F] épouse [L] sont propriétaires des lots n°70 et 71 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et dénommé “[Adresse 2]”.

Par acte de commissaire de Justice du 8 août 2023, Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] née [F] ont fait assigner LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Tours.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, ils demandent au tribunal de :

— Les juger recevables et bien fondé en leurs prétentions ;

— Annuler la résolution n°30 de l’Assemblée générale ordinaire du 1er juin 2023 ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens ainsi qu’aux éventuels frais d’exécution forcée.

Ils exposent pour l’essentiel que la résolution n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2023 doit être annulée car elle porte sur une décision affectant des parties communes spéciales sans avoir été adoptée à la majorité des seuls copropriétaires composant ces parties spéciales et qu’en outre le décompte des voix et des tantièmes est inexact.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat, ils répondent en substance que la demande est devenue sans objet depuis qu’une expertise judiciaire a été ordonnée en référé et que les opérations d’expertise ont pu se dérouler dans leur appartement sans qu’ils ne s’y opposent.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE BOIS [Adresse 6] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Juger que Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] ne démontrent pas l’existence d’une partie commune spéciale nécessitant le vote de la résolution n°30 par les seuls copropriétaires du bâtiment A ;

— Juger que la potentielle irrégularité formelle de la résolution n°30 peut être facilement rectifiée sans impacter le résultat du vote ;

— Débouter Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel :

— Condamner in solidum Monsieur [O] [L] et par Madame [B] [L] à laisser l’accès libre de leur lots n°70 et 71 à l’électricien mandaté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ;

— Assortir cette obligation de faire d’une peine d’astreinte à hauteur de 1.000 euros par jour de retard, courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Réserver la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de solliciter la condamnation in solidum de Monsieur [O] [L] et de Madame [B] [L] à lui verser des dommages et intérêts dans le cas où le coût global des travaux venait à augmenter par leur faute ;

— Juger que conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais liés à l’exécution forcée seront à la charge de la partie défaillante ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre qu’aux entiers dépens d’instance.

Il fait valoir en substance que le règlement de copropriété de l’immeuble ne prévoit pas de parties communes spéciales de sorte que les dispositions légales tenant aux votes des copropriétaires de ces parties communes ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce ; que depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 les erreurs matérielles relatives aux conditions de vote ou à la computation des voix sont sans effet sur la régularité d’une résolution dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté. Il expose ensuite que les époux [L] ont refusé l’accès de la société [Y] mandatée par le syndic pour effectuer un audit des réseaux de chauffage du bâtiment A par l’assemblée générales des copropriétaires du 19 juillet 2021puis mandatée pour effectuer des travaux par l’assemblée générale du 23 juin 2022 ; que les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 justifient que les époux [L] soient condamnés sous astreinte à laisser accès à leur lot pour permettre à l’audit de se réaliser et ainsi de localiser les désordres et de les réparer ; que cet audit est étranger à la procédure de référé qui oppose une copropriétaire aux époux [L] de sorte que la demande de condamnation sous astreinte à laisser l’accès à la société [Y] n’est pas devenue sans objet du fait des opérations de l’expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025 et l’affaire a été plaidée le 20 novembre 2025.

MOTIVATION :

1- Sur la demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2023 :

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable issue du décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 dispose que :

“Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.”

L’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat relève de la majorité prévue à l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

En l’espèce, la résolution n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2023 est ainsi rédigée et son adoption ainsi retranscrite :

“RESOLUTION N°30: Décision d’engager une procédure auprès de la juridiction compétente à l’encontre de M./Mme [L] en vue d’obtenir accès aux lots n°70 et n°71 dont ils sont propriétaires. Article 24

Conformément à la résolution n°16a votée lors de l’Assemblée générale du 23/06/2022, le syndic a mandaté la société [Y] en vue de procéder aux réparations du chauffage au sol défaillant du bâtiment A.

La société [Y] a sollicité l’accès aux lots dont sont propriétaires M./Mme [L], en vue d’abord de réaliser des investigations non-destructives pour déceler précisément la localisation des défauts.

M./Mme [L] ont été avisés de cette sollicitation et de la date du rendez-vous convenu, à plusieurs reprises ; une dernière fois, en date du 24 mars 2023, le syndic a adressé par voie recommandée à M./Mme [L] une lettre rappelant les besoins de la société [Y].

Malgré cela, au jour du rendez-vous, l’accès aux lots a été refusé par M. [L].

Cela implique :

— l’impossibilité pour la société [Y] et pour le syndic de mener à bien leurs missions,

— le non-respect des dispositions de l’article 6 du règlement de copropriété relatif à l’usage des parties privatives,

— le non-respect des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’interdiction de faire obstacle aux travaux décidés par l’Assemblée générale.

Le syndic a fait constater le refus de M. [L], pourtant présent, de laisser l’accès à son appartement par voie d’huissier.

En conséquence, l’Assemblée générale autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de M./Mme [L].

La procédure initiée visera à obtenir l’accès au logement en vue de la réparation de l’installation de chauffage au sol commune.

Elle donne mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires devant toutes juridictions judiciaires ou administratives, en ce incluse les cours d’Appel et faire appel à tous conseils (avocat, maître d’œuvre, etc.) nécessaires à la défense des intérêts du syndicat.

L’assemblée générale prend acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque Assemblée générale.

L’assemblée générale fixe le budget de la procédure à un montant de 5 000,00 euros TTC.

Elle autorise le syndic à procéder selon la clé CHARGES GENERALES (clé O1) aux appels de fonds exigibles le 01/10/2023 pour 50% et le 01/01/2024 pour le solde.

L’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat.

Abstentions : 5 copropriétaire(s) représentant 659 tantièmes / 6364 tantièmes.

[P] [A] (119), [C] [Z] (126), PLOMBIN PASCAL (119), [N] [U] (126), [Localité 6] (169),

Votes contre : 2 copropriétaire(s) représentant 716 tantièmes / 6364 tantièmes.

[Adresse 7],

Votes pour : 34 copropriétaire(s) représentant 4989 tantièmes / 6364 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés

Soit 4989 tantièmes / 5705 tantièmes.”

Il y a lieu de constater en premier lieu à la lecture du règlement de copropriété de la [Adresse 2] (pièce n°1 des productions du syndicat des copropriétaires) que celui-ci ne distingue que les parties privatives des parties communes de la copropriété dans son titre II en pages 15 et 16, sans prévoir de parties communes spéciales de sorte que le moyen soulevé par les époux [L] tenant au vote des dispositions portant sur les parties communes spéciales est inopérant.

Les époux [L] font également grief au procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2023 de mentionner que 37 copropriétaires sur 83 sont présents ou représentés et représentent 6019 tantièmes / 10 000 et que ce chiffre est erroné car le total des tantièmes des copropriétaires présents et représentés s’élève à 6 319 tantièmes/ 10 000.

Cette simple erreur matérielle de calcul est cependant sans effet sur la validité du procès-verbal dès lors que celui-ci mentionne expressément les noms des copropriétaires présents ou représentés assortis du nombre de tantièmes que chacun représente ainsi que le nom des copropriétaires absents et non représentés assortis des tantièmes qu’ils représentent.

En outre, il ne peut qu’être constaté que le résultat des votes est détaillé pour chaque résolution et que la résolution litigieuse a bien été adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés conformément aux dispositions de l’article 24 (34 copropriétaire(s) représentant 4989 tantièmes / 6364 tantièmes).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [O] [L] et Madame [B] [F] épouse [L] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 1er juin 2023.

2- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 dispose que :

“I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

(…)”

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 (pièce n°2 des productions du syndicat), les copropriétaires de la [Adresse 2] ont voté la résolution n°17 “Décision à prendre sur la réalisation d’un audit des réseaux de chauffage situés en dalle au bâtiment A – Article 24" ainsi rédigée :

“Le Syndic rappelle qu’à ce jour plusieurs appartements ne bénéficient pas du réseau de chauffage situé en dalle. Le Syndic précise qu’il semble que certains copropriétaires participent aux charges de chauffage alors que leurs appartements ne bénéficient pas entièrement du chauffage, et inversement dans certains appartements la chaleur est telle que les fenêtres sont ouvertes. Des propriétaires du 3ème étage ont leur chauffage sol coupé depuis plusieurs années et il est possible que d’autres occupants soient aussi dans ce cas.

Afin de déterminer les éventuels défauts sur les trames chauffantes, il est proposé à l’assemblée de valider le principe d’un audit complet des réseaux de chauffage.

Cet audit permettra d’établir le nombre de trames en défaut par étage et de ce fait, de déterminer les réparations à effectuer.

Le syndic propose de faire établir un audit selon un budget maximum de l’ordre de 5 000,00 € tTC – il semble que ce genre de dysfonctionnement provient la plupart du temps soit d’un défaut d’isolement, soit d’une coupure. Il est proposé aux copropriétaires de voter cette proposition d’audit.

Le syndic demandera à la STE COFELY de transmettre l’ensemble des éléments en sa possession concernant ce dossier.

Montant de la dépense : 5 000,00 € TTC (hors honoraires syndic)

Répartition de la dépense : Charges chauffage bâtiment A (voir simulation)

Mode de financement : Travaux financés par le fonds travaux Loi ALUR/1 appel de fonds

Date d’effet : Septembre 2021

Sous réserve 1/ que tous les fonds soient collationnés avant la passation de la commande.

L N°65-557, 10 juillet 1965 article 18 exécution des travaux pour le compte de la copropriété : la responsabilité du syndic peut-être engagée vis-à-vis des tiers entrepreneurs non payés, s’il commande des travaux sans avoir la couverture financière nécessaire.

2/ selon la disponibilité de l’entreprise retenue.”

Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022 (pièce n°4 des productions du syndicat), les copropriétaires de la [Adresse 2] ont voté la résolution n°16a “Décision de réparer le chauffage au sol du bâtiment A – Article 24" ainsi rédigée :

La société [Y] spécialisée dans la réparation de câble chauffant a effectué un audit du chauffage collectif au sol du bâtiment A. le 5 avril 2022 conformément au procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021. Son rapport annexé aux présentes préconise le changement de 3 fusibles (un au 6ème, un au 5ème et un au RDC) et 3 câbles chauffants :

—  6 ème étage coffret gauche haut /Zone Nord : 1 résistance coupée câble 1

—  6 étage coffret gauche bas /Zone Nord : résistance coupée câble 7

—  3 étage coffret droit zone Sud : 1 résistance coupée

Les changements de câbles devront s’effectuer par le plafond de certains appartements de l’étage inférieur au câble défaillant et nécessiteront une trappe. La société [Y] doit réintervenir d’ici l’assemblée générale pour localiser les appartements concernés.

Lors de l’assemblée générale nous serons en mesure d’informer les copropriétaires concernés.

La fermeture et la remise en peinture ne seront pas pris en charge par [Y] et devront être assurées par une autre société mandatée parle syndic.

L’entreprise [Y] propose un devis d’un montant total de 5.544 € TTC pour la réparation des 3 câbles HS (au 6ème et 3ème).

L’assemblée générale prevoit un budget suplémentaire de 1.000 € TFC pour l’intervention d’un platrier ou toute société nécessaire pour la remise en état des plafonds. Le syndic appelera la somme totale de 6.544 € selon la clef de répartition CHARGES BATIMENT A (clé 11) , les appels de provisions seront exigibles les :

—  01/10/2022 pour 50%.

—  01/01/2023 pour 50%.

Abstentions : 3 copropriétaire(s) représentant 910 tantièmes / 7016 tantièmes.

[Localité 7] [Adresse 8] [Localité 8] [Adresse 9] [Localité 9] (331), [Localité 10] [Adresse 10] [Localité 11],

Votes contre : 4 copropriétaire(s) représentant 2044 tantièrnes I 7016 tantièmes.

[Adresse 11] (935), [Localité 12] [Adresse 12] (431),

Votes pour: 10 copropriétaire(s) représentant 4062 tanlièmes / 7016 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés

Soit 4062 tantièmes / 6106 tantièmes.”

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] expose que les époux [L] ont refusé à plusieurs reprises l’accès de leur appartement à la société [Y] pourtant dûment mandatée par l’assemblée générale pour effectuer dans un premier temps un audit du chauffage au sol et dans un deuxième temps des travaux de réparation.

Il justifie de cette opposition par la production des éléments suivants :

— pièce n°3 : le diagnostic complet de l’installation par câbles chauffants établi par la société [Y] le 15 avril 2022 et le courrier du 5 septembre 2022 qui mentionne que “2 câbles en défaut concernant le plafond de l’appartement de M.[L] au 5ème étage. Nous n’avons pas eu accès à l’appartement pour pouvoir effectuer les détections avec plus de précision. Nous devrons avoir accès à cet appartement pour pouvoir continuer les investigations et effectuer les travaux de réparation.”

— pièce n°5 : le courrier adressé le 24 mars 2023 par le syndic de copropriété [Localité 5] aux époux [L] par lequel il leur rappelle leur obligation de donner accès à leur appartement à la société [Y] qui doit effectuer la remise en état des câbles chauffants défectueux le 17 avril 2023 à partir de 13h00.

— pièce n°7 : le procès-verbal de constat d’huissier établi le 17 avril 2023 à la demande du syndic de copropriété pour constater à 14h26 que la société [Y] avait commencé à préparer son matériel pour effectuer son intervention mais que personne ne répond à la sonnerie au domicile des époux [L], un témoin ayant vu M. [L] quitter son appartement peu de temps auparavant.

Il est ainsi établi par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] que Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] font obstacle à l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires alors que ces travaux n’altèrent pas l’affectation, la consistance ou la jouissance de leurs parties privatives de manière durable.

Le chauffage étant un élément indispensable au confort des copropriétaires, il doit être procédé à sa remise en état.

Les circonstances justifient donc que les travaux de détection des dysfonctionnements de l’installation de chauffage puis de remise en état des câbles chauffants soient imposés à Monsieur et Madame [L], en application des dispositions de l’article 9 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et les époux [L] seront condamnés à laisser l’accès libre de leurs lots n°70 et n°71 à l’électricien mandaté à leur domicile dans les deux mois suivants la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

En l’absence de demande chiffrée formée par le syndicat, la demande tendant à réserver la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter la condamnation des défendeurs à lui verser des dommages et intérêts dans le cas où le coût global des travaux venait à augmenter par leur faute sera rejetée.

3-Sur les autres demandes :

Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] née [F] qui succombent, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre des frais avancés par lui et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] née [F] de leur demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2] du 1er juin 2023 ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] née [F] à laisser l’accès libre à leurs lots n°70 et n°71 à l’électricien mandaté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] pour réaliser les travaux de détection des dysfonctionnements de l’installation de chauffage puis de remise en état des câbles chauffants et ce dans les deux mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de CENT-CINQUANTE (150) euros par jour de retard, qui courra sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution ;

Rejette la demande tendant à réserver la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter la condamnation des défendeurs à lui verser des dommages et intérêts dans le cas où le coût global des travaux venait à augmenter par leur faute ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] née [F] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [L] et Madame [B] [L] née [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société [Localité 5] la somme de TROIS-MILLE EUROS (3 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER