MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 02 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01377 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-DCVO

AFFAIRE : [G] [F] représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE C/ S.A.R.L. METALLERIE CODDEVILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Laura GALLIUSSI,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [G] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE dont le siège social est situé à [Adresse 4], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège de la société, en qualité de mandataire en vertu du mandat de gérance n° 962

représenté par M^e Bénédicte VALENTIN, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. METALLERIE CODDEVILLE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège de la société

défaillant

Clôture prononcée le : 05 Décembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 28 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 02 Mai 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2016 avec prise d’effet au 13 juillet 2016, Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE, en sa qualité de mandataire, a donné à bail à la SARL METALLERIE CODDEVILLE un local à usage de dépôt avec voie d’accès et terrain sur le devant situé au lieudit [Adresse 2] pour une durée de dix-huit mois (fin le 12 janvier 2018) et moyennant un loyer mensuel de 478 € hors taxes.

Ce bail a été tacitement reconduit à plusieurs reprises, en l’absence de congé donné, pour la dernière fois à compter du 13 juillet 2022. Après indexation, le loyer mensuel s’élevait alors à 614,73 euros outre 10 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE, a fait délivrer un congé à la SARL METALLERIE CODDEVILLE pour le 12 janvier 2024, suite au non règlement des loyers et charges depuis le mois d’août 2023 et à la non production de l’attestation d’assurance multirisques en cours de validité.

La SARL METALLERIE CODDEVILLE s’est maintenue dans les lieux malgré la demande de congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, a assigné la SARL METALLERIE CODDEVILLE devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de :

— valider le congé délivré par Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, à la SARL METALLERIE CODDEVILLE le 12 octobre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL METALLERIE CODDEVILLE et/ou de tous occupants de son chef ainsi que la libération des lieux de tous meubles et/ou mobiliers et matériels des locaux loués situés au lieudit [Adresse 2], et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SARL METALLERIE CODDEVILLLE à payer à Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, la somme en principal de 9.512, 13 € au titre des arriérés de loyers et charges et de l’indemnité d’occupation due depuis le 13 janvier 2024, selon décompte arrêté en octobre 2024 étant précisé que ce montant reste à parfaire et devra être majoré d’une indemnité mensuelle d’occupation de 624,73 € et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— condamner la SARL METALLERIE CODDEVILLE à payer Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le bailleur ainsi que pour sanctionner la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse ;

— condamner la SARL METALLERIE CODDEVILLE à payer Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL METALLERIE CODDEVILLE à payer Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, aux entiers dépens, en ceux compris les frais de signification du congé du 12 octobre 2023.

A l’appui de ses prétentions, au visa des articles 1714, 1103, 1104, 1231-1 du code civil, Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE explique qu’en présence de loyers et charges impayés depuis le mois d’août 2023 et qu’en l’absence de justification de l’attestation d’assurance multirisques en cours de validité par le locataire au bailleur, il a été contraint de faire délivrer un congé à la société locataire, la SARL METALLERIE CODDEVILLE. Or, le demandeur soutient qu’à compter de la date de ce congé, acte unilatéral puisant sa force dans la seule volonté de l’auteur, la SARL METALLERIE CODDEVILLE qui a demeurée dans les lieux, est devenue occupant sans droit, ni titre et ce, malgré les multiples tentatives de règlement amiable par des courriers envoyés, ce qui justifie son expulsion, le paiement des loyers et charges non réglés, le paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que le paiement de dommages et intérêts en lien avec le préjudice financier qu’il a subi et au regard de la résistance abusive du défendeur.

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assignée à étude d’huisser, la SARL METALLERIE CODDEVILLE est défaillante à la présente procédure.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS

1 Sur les conséquences de l’absence de défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il appartient donc au juge de vérifier la validité de la demande et la régularité des contrats invoqués.

En outre, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

I. SUR LA DEMANDE EN EXPULSION SUITE AU CONGE DELIVRE PAR LE BAILLEUR

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2016 avec prise d’effet au 13 juillet 2016, Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, a donné à bail à la SARL METALLERIE CODDEVILLE un local à usage de dépôt avec voie d’accès et terrain sur le devant situé au lieudit [Adresse 2] pour une durée de dix-huit mois et moyennant un loyer mensuel en principal de 478 € HT.

Ce bail comporte un article 1.5 relatif à la durée du contrat de location qui dispose que le présent bail est consenti pour une durée de dix-huit mois, à savoir du 13 juillet 2016 au 12 janvier 2018 et qu’au terme fixé, à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties dans les formes et délais indiqués à la clause 1.6 relative au congé, le présent contrat sera reconduit tacitement pour la même durée que la durée initiale.

En l’espèce, en l’absence de preuve de congé donné par l’une des parties et au regard du décompte des loyers et charges versé aux débats par Monsieur [G] [F], le bail susmentionné a été reconduit de manière tacite aux mois de janvier 2018, juillet 2019, janvier 2021 et juillet 2022.

L’article 1.6 dudit bail relatif au congé du locataire et du bailleur prévoit qu’au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois. Le congé devra revêtir la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit d’un acte d’huissier de justice. Le délai de préavis commencera à courir à compter de la réception de la lettre ou de la signification de l’acte d’huissier. A l’expiration du délai de préavis applicable au congé ou de la résiliation, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation des biens loués. Si après l’expiration du bail, il ne restituait pas les lieux libres de toute occupation, il sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés sans pour autant que cela lui confère un titre locatif.

Le 12 octobre 2023, Monsieur [G] [F], en qualité de bailleur et représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE es qualité de mandataire, a fait délivrer par acte de commissaire de justice un congé à la SARL METALLERIE CODDEVILLE à effet au 12 janvier 2024 afin de mettre un terme au contrat de bail.

Ce congé revêt la forme d’un acte de commissaire de justice et respecte le délai prévu de trois mois à compter de la signification de l’acte conformément aux dispositions contractuelles prévues entre les parties. Ainsi, il y a lieu de déclarer le congé délivré par le bailleur le 12 octobre 2023 est valide.

En conséquence, le 12 janvier 2024, soit à l’expiration du délai de préavis applicable au congé, la SARL METALLERIE CODDEVILLE, demeurant dans les lieux, est devenue occupant sans droit, ni titre.

Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous les éventuels occupants de son chef, sans nécessité d’assortir cette décision d’une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d’expulsion laquelle est complètement aux mains du bailleur. En outre, la demande d’astreinte, crée un déséquilibre significatif entre les droits du bailleur et du locataire et s’analyse, de ce fait, en une mesure excessive. La défaillance d’un preneur ne doit pas pouvoir entraîner un potentiel enrichissement sans cause du bailleur, lequel pourrait être tenté de retarder la procédure d’expulsion en pareil cas. Il convient dès lors de ne pas y faire droit.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DU SOLDE LOCATIF ET D’INDEMNITE D’OCCUPATION MENSUELLE

1- SUR LE SOLDE LOCATIF

Le bail commercial a été consenti et accepté moyennant un loyer mensuel et initial de 478,00 € HT.

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

— le bail commercial souscrit le 12 juillet 2016 avec prise d’effet au 13 juillet 2016 par les parties ;

— l’acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023 relatif au congé donné par le bailleur à effet du 12 janvier 2024 ;

— le décompte des loyers, charges, taxes impayés arrêté au 1er octobre 2024 qui laisse apparaître une dette locative de 9.512,13 €.

Ainsi, il résulte des débats ainsi que de l’examen de ces documents, qu’à la date du 12 janvier 2024, la SARL METALLERIE CODDEVILLE est bien redevable envers Monsieur [G] [F] de la somme provisionnelle de 3.391,66 € euros au titre des impayés de loyers et de charges (loyer, charges et taxes jusqu’au 12 janvier 2024 inclus), déduction faite des frais qui relèvent des dépens de l’instance, à savoir notamment les frais de relance.

Du fait de sa défaillance à la présente procédure, la SARL METALLERIE CODDEVILLE ne formule aucune demande de délai de paiement et ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition du solde débiteur. Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas contesté par le défendeur, doit donc être payé par la SARL METALLERIE CODDEVILLE en qualité de preneur au bailleur.

2- SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION MENSUELLE

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, sans majoration, soit la somme de 624,73 € et ce jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en qualité de mandataire.

III. SUR LA DEMANDE D’ENLEVEMENT DES OBJETS MOBILIERS

Le sort des meubles est réglé par l’application des dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Aux termes de l’article L.433-1 du code susmentionné, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Par conséquent, pour régler le sort des meubles, il conviendra de faire application de ses dispositions susmentionnées.

IV. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS FORMEES AUX TITRES DU PREJUDICE FINANCIER ET DE LA RESISTANCE ABUSIVE

1- SUR LE PREJUDICE FINANCIER ET SUR LA RESISTANCE ABUSIVE.

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le demandeur ne distingue pas ses demandes au titre du préjudice financier et de la résistance abusive de la société locataire.

A ce titre, Monsieur [G] [F] ne rapporte par la preuve d’avoir subi un préjudice financier autre que la perte des loyers, charges et taxes à laquelle il a été fait droit par le présent jugement. Il ne rapport pas non plus la preuve d’une faute de la part de la SARL METALLERIE CODDEVILLE dans l’exercice de ses droits et du préjudice qui en aurait résulté pour lui ou tout élément permettant de l’évaluer.

En conséquence, Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en qualité de mandataire, sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et de la résistance abusive.

SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

1- SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL METALLERIE CODDEVILLE, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

2- SUR LES FRAIS IRREPETIBLES

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SARL METALLERIE CODDEVILLE, condamnée aux dépens, versera à Monsieur [G] [F], une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

3- SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’issue du litige justifie de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL METALLERIE CODDEVILLE et celle de tous les biens et les occupants de son chef, dans les formes et délais légaux, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique, en application du congé valablement délivré par Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire en date du 12 octobre 2023 avec effet au 12 janvier 2024 et relatif au contrat de bail de droit commun résultant de l’acte sous seing privé en date du 12 juillet 2016 avec prise d’effet au 13 juillet 2016 concernant le local à usage de dépôt avec voie d’accès et terrain sur le devant situé au lieudit [Adresse 2] ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL METALLERIE CODDEVILLE au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges et accessoires mensuels normalement exigibles au prorata temporis, soit la somme de 624,73 €, à compter du 13 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise volontaire des clefs en mains propres à Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire ;

CONDAMNE la SARL METALLERIE CODDEVILLE à payer à Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, la somme provisionnelle de 3 391,66 € euros au titre des créances de loyers, de charges, de taxes afférentes aux locaux loués (loyer, charges et taxes jusqu’au 12 janvier 2024 inclus), déduction faite des frais qui relèvent des dépens de l’instance, à savoir notamment les frais de relance ;

DEBOUTE Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice financier et de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL METALLERIE CODDEVILLE à payer à Monsieur [G] [F], représenté par la SARL IMMOBILIER 12 – ROUERGUE AGENCE en sa qualité de mandataire, la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL METALLERIE CODDEVILLE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente