MINUTE N° : 26/00003

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/02198

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[D] [L]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse à:

M^e LEMONNIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par M^e CORNU-SADANIA

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 mai 2024, la SA TIMBROR a loué à Monsieur [D] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 253,00 euros et 8,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 16 mai 2024.

Le 6 mai 2024, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

À compter du mois de juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 21 janvier 2025, un commandement de payer a été délivré par procès-verbal de remise au dernier domicile connu, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, à la requête de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [D] [L]. Il portait sur la somme en principal de 1 173,80 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même, selon quittance du 12 décembre 2024.

Le 10 mars 2025, une quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 978,23 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [D] [L], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 30 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

— Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée ;

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [D] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 824,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 janvier 2025 sur la somme de 1 019,80 euros, et au surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner Monsieur [D] [L] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Monsieur [D] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [D] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Monsieur [D] [L], bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [D] [L] ne s’est pas présenté à l’entretien proposé.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 474 du code de procédure civile précise qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

I. Sur l’intérêt à agir de la caution subrogée

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 6 mai 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 8 mai 2024 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [D] [L].

II. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir procédé à ce signalement le 27 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 mai 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

III. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 173,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le locataire n’ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 5 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 4 mars 2025 et à compter du 5 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [D] [L], occupant sans droit ni titre depuis le 5 mars 2025 cause un préjudice à la SA TIMBROR, dans le droit de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée, qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 mars 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 28 novembre 2025 évalue la dette locative à la somme de 2 026,78 euros, cette somme ne comprenant pas les frais d’actes relevant des dépens et déduction faite de deux versements.

Elle produit également une quittance subrogative établie le 13 août 2025, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 386,88 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [D] [L], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Monsieur [D] [L], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 2 026,78 euros au 28 novembre 2025.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 janvier 2025 pour la somme de 1 173,80 euros, puis à compter de l’assignation du 30 avril 2025 pour la somme de 650,43 euros, et enfin à compter du présent jugement pour le surplus

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de la SA TIMBROR ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mai 2024 entre la SA TIMBROR, d’une part, et Monsieur [D] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 mars 2025 ;

DIT que Monsieur [D] [L] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [D] [L] à la SA TIMBROR, dans le droit de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée, à compter 5 mars 2025 le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 026,78 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 janvier 2025 pour la somme de 1 173,80 euros, puis à compter de l’assignation du 30 avril 2025 pour la somme de 650,43 euros, et enfin à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui 44comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE que le jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,