MINUTE N° : 26/00042

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02237

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[S] [H]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

Maître [Localité 1]

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 2] et [Localité 3]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [S] [H]

né le 21 Mai 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2024 à effet rétroactif du 1er mai 2024, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [S] [H], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant l’engagement pris par ce dernier de payer un loyer mensuel initialement fixé à 334,82 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social a fait délivrer à Monsieur [S] [H] un commandement visant notamment une clause résolutoire pour, d’une part, absence de fourniture d’un justificatif d’assurance et, d’autre part, avoir paiement d’un arriéré locatif total de 2 379,32 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès le 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social a fait assigner Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de l’article 1225 du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux liant les parties, tant pour absence de fourniture d’un justifcatif d’assurance, que pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [H] à lui payer :

. la somme de 2 152,11 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 14 mai 2025.

La S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social a maintenu les termes de son assignation en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 5 078.66 euros, arrêtée au 31 décembre 2025.

Assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [H] n’a pas comparu.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l''existence d’une procédure de surendettement engagée par Monsieur [S] [H].

En fait de diagnostic social et financier, c’est un document de carence dont e greffe a été rendu destinataire.

Le juge ne pouvant fonder sa décision sur des éléments non-contradictoirement débattus, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social a été autorisée à produire, par note en délibéré, justificatif de la communication au défendeur du décompte locatif actualisé au 31 décembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

Par note en délibéré du 20 janvier 2026, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social a produit le justificatif de la communication aux défendeurs de son décompte actualisé.

MOTIFS

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien-fondées.

L’article 473 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à l’étude du commissaire de justice et la présente décision est susceptible d’appel.

En conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [S] [H] dès le 3 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 13 mai 2025.

Egalement, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance et la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article 8 des conditions particulières une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance dans les formes et délais prévus par la loi.

Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [S] [H] le 14 février 2025 sans que le justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance habitation couvrant les lieux loués ait été fourni à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social dans le mois suivant sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires sont réunies depuis le 15 mars 2025 ; ce, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, devenue sans objet puisque la résiliation du bail vient déjà d’être constatée.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 5 078.66 euros au 31 décembre 2025.

Ce décompte apparaît régulier exception faite de divers frais dits "de contentieux” à hauteur de 272.39 euros qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 4 806,27 euros au 31 décembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social la somme de 4 806,27 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu’il vient d’être examiné au 31 décembre 2025, qu’aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur [S] [H], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [S] [H] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 15 mars 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social un préjudice qu’il y a lieu de réparer en octroyant à celle-ci, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 4 806,27 euros au 31 décembre 2025, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi fixées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [H] sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer pour 142,17 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de fourniture de justificatif d’assurance, figurant au bail conclu le 16 mai 2024 à effet rétroctif du 1er mai 2024 entre la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social, d’une part, et Monsieur [S] [H], d’autre part, sont réunies à la date du 15 mars 2025 relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;

DIT en conséquence qu’est devenue sans objet la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, puisque la résiliation du bail vient déjà d’être constatée ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social la somme de 4 806,27 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT SIX EUROS ET VINGT SEPT CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Monsieur [S] [H] ;

DIT que Monsieur [S] [H] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [H] de restituer ces lieux à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur [S] [H] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social des indemnités d’occupation égales aux loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 14 février 2025 pour 142,17 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC Habitat Social la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection