TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00864 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FBSB

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

26 septembre 2025

S.C.I. SJ CHAL

c/

Monsieur [O] [G]

DEMANDERESSE

S.C.I. SJ CHAL

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 juillet 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 septembre 2019, la SCI SJ CHAL a donné à bail à M. [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 270 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SJ CHAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2023.

Par acte d’huissier en date du 2 octobre 2024, la SCI SJ CHAL a ensuite fait assigner M. [O] [G] à l’audience du 7 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 2 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025. M. [O] [G] ayant justifié son retard pour se rendre à l’audience, une ordonnance prononçant la réouverture des débats avec renvoi de l’affaire à l’audience du 4 juillet 2025, a été prise le 6 juin 2025.

Suite à plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 juillet 2025, la SCI SJ CHAL – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [O] [G] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 5194,27 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’exigibilité des sommes pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire demeure redevable d’impayés locatifs et qu’aucun paiement n’a été effectué. Le locataire semble toujours présent dans le logement.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 2 octobre 2024, M. [O] [G] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 ancien de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SCI SJ CHAL justifie n’avoir pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la dette ne représentant pas deux mois de loyers hors charges.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 8), conclu le 9 septembre 2019 a été signifié le 27 janvier 2023, pour la somme en principal de 380 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2023.

M. [O] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [O] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI SJ CHAL, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [O] [G].

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

En l’espèce, la SCI SJ CHAL produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5194,27 € à la date du 10 avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 28 mars 2023, M. [O] [G] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de prononcer de condamner M. [O] [G] à verser à la SCI SJ CHAL, à titre provisionnel, cette somme de 5194,27 € comprenant les loyers, charges (décompte arrêté au 10 avril 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 380 € à compter du commandement de payer (27 janvier 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 11 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par M. [O] [G], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner M. [O] [G] à verser à la SCI SJ CHAL une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2019 entre la SCI SJ CHAL et M. [O] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 mars 2023 ;

CONDAMNONS M. [O] [G] à verser à la SCI SJ CHAL à titre provisionnel la somme de 5194,27 € (décompte arrêté au 10 avril 2025), incluant le montant des loyers et charges impayés jusqu’au mois d’avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023 sur la somme de 380 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS en conséquence à M. [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SJ CHAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [O] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS M. [O] [G] à payer à la SCI SJ CHAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [O] [G] à verser à la SCI SJ CHAL une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025.

Le greffier, Le juge des référés,