TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00424 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E52P

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

05 septembre 2025

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

c/

Madame [W] [F]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Madame [I] [C] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [W] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 janvier 2020, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a donné à bail à Mme [W] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 285,44 € .

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance annuelle n’ayant pas été fournie, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 14 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2024, la société OPH TROYES [Localité 6] HABITAT a ensuite fait assigner Mme [W] [F] à l’audience du 20 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 juin 2025, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT – représentée par Mme [I] [C] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [W] [F] ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3042,83 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire n’a pas fourni l’attestation d’assurance du logement et demeure redevable d’impayés locatifs. Des versements sont effectués mais aucun plan n’est formalisé.

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 27 mai 2024, Mme [W] [F] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. Sur la résiliation

a. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 13 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

b. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Il résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail du 24 janvier 2020 prévoit qu’à défaut pour le locataire de s’assurer auprès d’une compagnie d’assurance contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à Mme [W] [F] le 14 février 2024.

Ce commandement qui reproduit intégralement les termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, vise et reproduit la clause résolutoire prévue au contrat de bail est conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les pièces produites aux débats ne démontrent pas que le logement a été assuré dans le délai légal d’un mois suivant ce commandement.

Il y a lieu par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 mars 2024 et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter de cette même date.

Mme [W] [F] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [W] [F] .

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3042,83 € à la date du 18 juin 2025 (mois de mai 2025 inclus).

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquise le 15 mars 2024, Mme [W] [F] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [W] [F] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 3042,83 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 18 juin 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2908,53 € à compter du commandement de payer (14 février 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 19 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été que si le contrat s’était poursuivi.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Mme [W] [F] , partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [W] [F] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2020 entre la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT et Mme [W] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [W] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel la somme de 3042,83 € (décompte arrêté au 18 juin 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 2908,53 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à payer à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 septembre 2025,

Le greffier, Le juge des référés,