TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00490 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJPB

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

21 novembre 2025

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

c/

Monsieur [U] [V]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Madame [K] [H] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [U] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Madame [J] [I], auditrice de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 21 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 avril 2024, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a donné à bail à M. [U] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 253,41 € et 55,90 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la société OPH TROYES [Localité 6] HABITAT a fait assigner M. [U] [V] à l 'audience du 17 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, représentée par Madame [K] [H] [W], reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [U] [V] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;et de condamner ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 449,45 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de mai 2025. En conséquence, il maintient ses demandes.

Bien que convoqué par acte d’huissier en date du 14 août 2025 remis à personne, M. [U] [V] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.

Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu le 23 avril 2024 contient, de part la loi, une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024, pour la somme en principal de 377,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024.

M. [U] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [V].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 449,45 € à la date du 13 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 27 décembre 2024, M. [U] [V] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [V] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 449,45 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 13 octobre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 377,69 € à compter du commandement de payer (14 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 14 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés M. [U] [V], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner M. [U] [V] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2024 entre la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT et M. [U] [V] concernant le local à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS M. [U] [V] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel la somme de 449,45 € (décompte arrêté au 13 octobre 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 377,69 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [U] [V] à payer à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [U] [V] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025,

Le greffier, Le président,