TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00406 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E5W6

Nac :5AC

Minute:

Ordonnance du :

05 septembre 2025

Monsieur [V] [U]

Madame [T] [D] épouse [U]

c/

Monsieur [Z] [J]

Madame [O] [E]

DEMANDEURS

Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Christian CHEVALOT-SYLVESTRE, avocat au barreau D’AUBE

Madame [T] [D] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Christian CHEVALOT-SYLVESTRE, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

M. [V] [U] et Mme [T] [D] épouse [U] (ci-après dénommés « les époux [U] ») ont le 30 janvier 2012 donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [O] [E] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], prenant effet au 1er février 2012, moyennant un loyer initial de 615 €, conclu pour une durée initiale de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2023, les époux [U] ont fait délivrer congé aux fins de vente avec effet au 31 janvier 2024 sur le fondement des articles 15-1 et 15-2 de la loi du 06 juillet 1989 à M. [Z] [J] et Mme [O] [E], leur notifiant également l’existence de leur droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 140 000 €.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé, malgré une sommation adressée le 15 avril 2024, les époux [U] ont donc, par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, fait assigner M. [Z] [J] et Mme [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé aux fins de validation du congé, de constat de résiliation du bail et d’expulsion des locataires.

A l’audience du 20 juin 2025, les époux [U] représentés par leur conseil déposent des écritures auxquelles ils se réfèrent pour demander de :

prononcer la validité du congé pour vendre ;constater que le bail les liant à M. [Z] [J] et Mme [O] [E] est résilié par l’effet du congé pour vendre ;ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [O] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux, avec si besoin le concours de la force publique ;fixer à compter du 1er février 2024 l’indemnité d’occupation due par les défendeurs jusqu’à complète libération des lieux ;les condamner aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Les demandeurs expliquent que l’inertie des locataires est volontaire et calculée, alléguant d’une dette locative actualisée de 25 633 € sans pour autant formuler de demande de règlement de ces impayés.

Mme [O] [E] comparaît seule. Elle conteste la dette locative déclarée par les bailleurs en fournissant une preuve de versement en liquide d’une somme de 600 € le 19 juin 2025. Elle explique être en recherche de relogement à travers la constitution d’un dossier DALO, percevoir environ 1 350 € d’allocations et ne pas être en mesure de déposer un dossier de surendettement tant qu’elle n’aura pas quitté les lieux. Elle ne fournit aucune autre information et ne formule pas de demande.

M. [Z] [J], régulièrement convoqué, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…) ».

L’article 15 II prévoit par ailleurs que : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

Enfin, l’article 15 III de la loi précise que : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet au 1er février 2012 pour une durée de 3 ans, venant à expiration le 31 janvier 2015 et renouvelable tacitement.

Depuis, ledit bail s’est renouvelé tacitement par même durée.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2023, les époux [U] ont fait délivrer congé aux fins de vente avec effet au 31 janvier 2024 à M. [Z] [J] et Mme [O] [E], leur notifiant également l’existence de leur droit de préemption pour la vente envisagée au prix de 140 000 €.

Ce congé, délivré 6 mois avant la fin du bail, mentionne en outre les 5 premiers alinéas de l’article 15 II précité, la notice d’information étant également reproduite sur ledit congé, et indique clairement son motif.

Par ailleurs, les époux [U], nés respectivement en 1949 et 1952, en application des dispositions rappelées ci-dessus, n’étaient pas tenus de l’obligation de relogement des locataires, eux-mêmes n’étant en outre pas âgés de 65 ans au jour de la délivrance du congé pour être nés en 1985 et 1990, l’âge notamment des locataires et celui des bailleurs étant apprécié à la date d’échéance du contrat soit en l’espèce le 31 janvier 2024.

Les locataires n’ont par ailleurs donné aucune suite à l’offre de vente.

Le congé apparaît en conséquence régulier en la forme et au fond.

Il convient en conséquence de valider ledit congé et de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé au 31 janvier 2024.

Depuis cette date, M. [Z] [J] et Mme [O] [E] se sont cependant maintenus dans les lieux.

Ils sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2024.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour les propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [J] et Mme [O] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser les époux [U], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [Z] [J] et Mme [O] [E].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [Z] [J] et Mme [O] [E] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II – SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [Z] [J] et Mme [O] [E] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Z] [J] et Mme [O] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [U], les défendeurs seront condamnés à leur verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

VALIDONS le congé délivré par M. [V] et Mme [T] [U] à M. [Z] [J] et Mme [O] [E], par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2023 avec effet au 31 janvier 2024 en la forme et au fond ;

CONSTATONS que le bail les liant s’agissant du pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] a été résilié par l’effet du congé depuis le 31 janvier 2024 ;

CONSTATONS que depuis le 1er février 2024 M. [Z] [J] et Mme [O] [E] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [J] et Mme [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [J] et Mme [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] et Mme [T] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [Z] [J] et Mme [O] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] et Mme [O] [E] à payer à M. [V] et Mme [T] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] et Mme [O] [E] à payer à M. [V] et Mme [T] [U] une somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [J] et Mme [O] [E] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,