RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 MAI 2026

N° RG 25/00313 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHHC

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

15 mai 2026

S.A. [Adresse 1]

c/

Monsieur [K] [J] [Y]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Madame [V] [G], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [K] [J] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 avril 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 15 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 août 2021, la S.A. [Adresse 1] a donné à bail à Mme [K] [Q] [J] [Y], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 455.30 € et 110.30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance, le 6 septembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 6 mai 2025, la S.A. [Adresse 1] a ensuite fait assigner Mme [K] [Q] [J] [Y] à l’audience du 3 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 avril 2026, la S.A. HLM MON LOGIS – représentée par Mme [V] [G] – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [K] [Q] [J] [Y] du logement susvisé ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

condamner cette dernière au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 5790.05 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

rejeter la demande adverse aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que la locataire demeure redevable d’impayés locatifs.

Que les paiements sont irréguliers même si un paiement de 600 € est intervenu le 1er avril 2026.

L’attestation d’assurance est fournie à l’audience et le bailleur se désiste de son action concernant l’assurance.

En réponse à la demande adverse, il indique maintenir ses demandes et s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

A la même audience ,Mme [K] [Q] [J] [Y] comparait et sollicite la possibilité de se maintenir dans les lieux en s’acquittant, d’une mensualité de 600 euros, qui comprendra le loyer courant, les charges, plus une somme afin d’apurer son arriéré locatif.

Elle explique qu’elle a été en arrêt de maladie et qu’elle touche environ 830 € de RSA et de CAF. Elle a deux enfants à charge et ne touche plus l’APL. Le papa des enfants pourrait aider à payer le loyer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 1] justifie avoir signalé la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement afin d’obtenir le maintien des versements le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 11) conclu le 23 août 2021 a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 1268.79 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2024.

1.3. Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 que le juge peut octroyer des délais de paiement d’une durée maximale de trente-six mois au locataire à la double condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge statue à la demande du locataire, du bailleur ou d’office.

Le juge peut également suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ne peut statuer qu’à la demande du bailleur ou du locataire. En cas d’irrespect des modalités fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet. Dans le cas contraire, elle est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, s’il résulte bien du décompte produit que Mme [K] [Q] [J] [Y] procède à des versements auprès du commissaire de justice, il apparaît que ces règlements ne sont que partiels. Elle a ainsi versé 400 euros le 06 février 2026 pour un loyer de 834.43 euros échu le 31 janvier 2026 de sorte que n’est pas constatée la reprise du versement intégral du loyer avant l’audience.

Les conditions n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [K] [Q] [J] [Y].

Mme [K] [Q] [J] [Y] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [Q] [J] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A. HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [K] [Q] [J] [Y].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la S.A. [Adresse 1] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5790.05 € à la date du 31 mars 2026 (mois de mars 2026 inclus).

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 7 novembre 2024, Mme [K] [Q] [J] [Y] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [K] [Q] [J] [Y] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS, à titre provisionnel, cette somme de 5790.05 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 31 mars 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1268.79 € à compter du commandement de payer (6 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 1 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [K] [Q] [J] [Y], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [K] [Q] [J] [Y] à verser à la S.A. [Adresse 1] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2021 entre la S.A. HLM MON LOGIS et Mme [K] [Q] [J] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] plus cave 31 sont réunies à la date du7 novembre 2024 ;

DEBOUTONS Mme [K] [Q] [J] [Y] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [K] [Q] [J] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [K] [Q] [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [K] [Q] [J] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Mme [K] [Q] [J] [Y] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS à titre provisionnel la somme de 5790.05 € (décompte arrêté au 31 mars 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 1268.79 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [K] [Q] [J] [Y] à payer à la S.A. [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [K] [Q] [J] [Y] à verser à la S.A. HLM MON LOGIS une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [K] [Q] [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2026,

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.