TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 26/00071 – N° Portalis DBWV-W-B7K-FNVU

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

S.A., [Adresse 1]

c/

Madame, [Y], [V]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par Madame, [U], [D], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame, [Y], [V],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2023, la société, [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Mme, [Y], [V] sur des locaux situés au, [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 386,28 euros et d’une provision pour charges de 70,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier d’une assurance dans un délai d’un mois et de payer la somme principale de 1972,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme, [Y], [V] le 10 décembre 2024.

Par assignation du 8 septembre 2025, la société HLM MON LOGIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme, [Y], [V] dans les 24 heures de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3881,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société, [Adresse 1] comparaît et :

maintient l’intégralité de ses demandes, actualise le montant de l’arriéré locatif dont elle demande le paiement provisionnel à 4359,93 euros au 16 février 2026,sollicite le rejet des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse.

Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle n’invoque cependant plus que l’existence d’un arriéré locatif au regard de la production par la défenderesse d’une attestation d’assurance du logement.

Mme, [Y], [V] comparaît et, tout en reconnaissant le montant de la dette, sollicite l’octroi de délais de paiement par mensualités de 50 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM MON LOGIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1972,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mars 2025.

1.3. Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la double condition que :

le locataire soit en situation de régler sa dette locative,le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience (règlement de 650 euros le 06 février 2026 pour l’échéance de 525.67 euros pour le mois de janvier 2026).

Par ailleurs, Mme, [Y], [V] justifie de la perception de ressources mensuelles de 1403.32 euros, composées de son salaire (moyenne des revenus nets sur l’année 2025) et de la prime d’activité (attestation CAF du 24 février 2026).

Ces ressources lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette (taux d’effort d’environ 40%). En conséquence, il doit être considéré qu’elle justifie être en capacité de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme, [Y], [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société, [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2026, Mme, [Y], [V] lui devait la somme de 4359,93 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [Y], [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [Y], [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société HLM MON LOGIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [Y], [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société, [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 23 octobre 2023 entre la société HLM MON LOGIS, d’une part, et Mme, [Y], [V], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5] sont réunies depuis le 12 mars 2025,

CONDAMNE Mme, [Y], [V] à payer à la société, [Adresse 1] la somme de 4359,93 euros (quatre mille trois cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus,

Toutefois,

AUTORISE Mme, [Y], [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [Y], [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [Y], [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme, [Y], [V] sera condamnée à verser à la société HLM MON LOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme, [Y], [V] à payer à la société, [Adresse 1] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [Y], [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025 et celui de l’assignation du 8 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge