RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 MAI 2026

N° RG 25/00480 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJLD

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

15 mai 2026

Monsieur [E] [G]

c/

Monsieur [Z] [X]

Monsieur [S] [Y]

DEMANDEUR

Monsieur [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 avril 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 15 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 29 septembre 2022, M. [E] [G] a donné à bail à M.[S] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 548 € et de 152€ de provisions sur charges.

Par acte du 29 septembre 2022, M. [Z] [X] s’est porté caution solidaire de l’engagement souscrit au titre du bail signé le 29 septembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance, le 26 mars 2025.

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2025, le commandement de payer délivré au locataire a été dénoncé à la caution.

Des loyers étant de nouveau, impayés, par acte d’huissier en date du 2 juillet 2025, M. [E] [G] a ensuite fait assigner M.[S] [Y] à l’audience du 3 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement, sous le numéro RG 25/00499.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2025, M. [E] [G] a ensuite fait assigner M. [Z] [X] à l’audience du 3 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement, sous le numéro RG 25/00480.

A l’audience du 3 avril 2026, à laquelle les affaires ont été retenues, la jonction des procédures sous les numéros de RG 25/00499 et 25/00480 est mise dans les débats.

A l’audience du 3 avril 2026, M. [E] [G]- représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M.[S] [Y] ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 8947,32 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; condamner M. [Z] [X], en qualité de caution, au paiement solidaire de ces sommes.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire et sa caution demeurent redevables d’impayés locatifs..

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 2 juillet 2025, M.[S] [Y] n’ est ni présent ni représenté.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 21 juillet 2025, M. [Z] [X] n’ est ni présent ni représenté.

Un bordereau de carence concernant le diagnostic social et financier a été remis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. SUR LA JONCTION DES PROCEDURES :

Aux termes de l’article 367 du Code de procédure civile, la jonction de plusieurs instances est ouverte au juge, soit sur demande d’une partie, soit d’office s’il existe entre les litiges considérés « un tel lien qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. ».

En l’espèce, les dossiers inscrits sous les numéro RG 25/00499 et 25/00480 concernent un litige ayant trait au bail signé le 29 septembre 2022 entre M. [E] [G] et M.[S] [Y].

Il est donc de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les recours n°25/00499 et n°25/00480 sous le numéro 25/00480.

2. SUR LA RÉSILIATION

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aube par la voie électronique le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [E] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025 et du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Il résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail du 29 septembre 2022 prévoit qu’à défaut pour le locataire de s’assurer auprès d’une compagnie d’assurance contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à M.[S] [Y] le 26 mars 2025 et dénoncé à la caution la 31 mars 2025.

Ce commandement qui reproduit intégralement les termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, vise et reproduit la clause résolutoire prévue au contrat de bail est conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les pièces produites aux débats ne démontrent pas que le logement a été assuré dans le délai légal d’un mois suivant ce commandement.

Il y a lieu par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 avril 2025 et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter de cette même date.

M.[S] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M.[S] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [E] [G], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M.[S] [Y].

2. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En l’espèce, M. [E] [G] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite à la somme de 8947,32 € au 01 avril 2026 (mois d’avril 2026 inclus).

Le locataire et la caution ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquise le 27 avril 2025, M.[S] [Y] et M. [Z] [X] en qualité de caution solidaire restent redevables du paiement solidairement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de prononcer de condamner solidairement M.[S] [Y] et M. [Z] [X], à verser à M. [E] [G], à titre provisionnel, cette somme de 8947,32€ comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 01 avril 2026) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (26 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 2 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Les dépens seront supportés in solidum par M.[S] [Y] et M. [Z] [X], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum M.[S] [Y] et M. [Z] [X] à verser à M. [E] [G] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédure numéro RG 25/00499 et numéro RG 25/00480 sous le numéro RG 25/00480 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2022 entre M. [E] [G] et M.[S] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M.[S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M.[S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [E] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M.[S] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement M.[S] [Y] et M. [Z] [X] à verser à M. [E] [G] à titre provisionnel la somme de 8947,32 € (décompte arrêté au 01 avril 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’avril 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M.[S] [Y] et M. [Z] [X] à payer à M. [E] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum M.[S] [Y] et M. [Z] [X] à verser à M. [E] [G] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M.[S] [Y] et M. [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2026,

Le greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.