TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 25/00019 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BDJA

N° Minute : 25/105

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Copies délivrées le

CEX à l’office public de l’habitat corrèze et Mme [L]

JUGEMENT DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [C] [K], chargée de contentieux, selon pouvoir en date du 26 mai 2025

ET :

DEFENDERESSE

Madame [M] [L]

née le 28 avril 1956 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée avec effet au 5 décembre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] a donné à bail à madame [M] [L], une logement type 3 numéro 1019-0401-0804-208 situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 371.21euros et une provision pour charges de 77.03 euros.

Depuis le mois d’avril 2023, madame [L] ne paie pas régulièrement ses loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] a fait signifier à Madame [M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1762.07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique enregistrée le 20 février 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, remis à la personne même, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] a fait assigner Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tulle aux fins de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 6] l’expulsion de Madame [M] [L] du logement et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’aide de la force publique et d’un serrurier, dès le prononcé du jugement à intervenir,Viser la clause résolutoire,Condamner Madame [M] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] la somme de 1572.84 euros en principal, représentant l’arriéré dû au titre des loyers et charges arrêtés au 20 janvier 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement à cette date, jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,- Chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises,

Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

— Dire que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement et garage à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais des débiteurs,

— Subsidiairement, dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, le demandeur demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure ou un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution., le demandeur sollicite qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, les occupants sans titre devront libérer sans délai et sans autre formalité préalable, le logement de leur personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, et qu’il pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique sans autre démarche préalable,

Condamner Madame [M] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] la somme de 200 euros au titre de l’art 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 7] le 27 janvier 2025.

À l’audience du 2 juin 2025, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7], représenté par Madame [K] – régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet -, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de la créance locative à la somme de 1423.15 euros.

Elle précise que madame [L] suite à l’accord conclu avec la Conciliatrice de justice, règle 30 euros par mois pour apurer son arriéré de loyers sur son ancien logement ; qu’elle n’a plus de dette à ce titre ; que sur le logement actuel, elle paie ses loyers courants mais a des loyers impayés ; elle règle 30 euros de supplément quand elle le peut ; elle a bénéficié de 500 euros d’aides.

L’OPH [Localité 7] demande l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion et le règlement des sommes impayées.

Madame [M] [L] est présente à l’audience.

Elle explique qu’elle est gravement malade, que l’ascenseur a été en panne 6 mois d’affilée, qu’elle n’a pas payé 2 mois de loyers pour compenser l’ascenseur qui ne fonctionnait pas ; qu’elle perçoit 1250/1300 euros de retraite par mois, que ses charges (loyer 460.31 euros + EDF dont le chauffage gaz) s’élèvent à 140 euros par mois ; elle propose un apurement mensuel de 100 euros par mois.

L’OPH [Localité 7] n’est pas au courant d’une demande d’aide faite par l’assistante sociale auprès du département. Il considère que la situation de madame [L] est fragile, il ne s’oppose pas à des délais de paiement mais émet des doutes sur la capacité de madame [L] à régler 100 euros tous les mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 7] verse au dossier l’attestation électronique de la CCAPEX de la [Localité 7] qui rapporte la preuve que le signalement des impayés lui a bien été notifié le 20 février 2024.

Le commandement de payer a été délivré le 24 octobre 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 23 janvier 2025.

Toujours en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département doit être effectuée 2 mois (ancien délai figurant dans le bail conclu le 9 mai 2019 avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation du bail. L’assignation a été enregistrée électroniquement par la Préfecture de la [Localité 7] le 27 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la première audience du 2 juin 2025.

La demande est donc recevable.

II – Sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 § a de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 24 octobre 2024 et d’avoir à justifier d’une assurance locative, vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Madame [M] [L] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois et n’ayant pas fourni une attestation d’assurance pour le logement pris en location, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 décembre 2024. Depuis lors, madame [M] [L] est occupant sans droit ni titre du logement type 3 numéro 1019-0401-0804-208 situé [Adresse 4] à [Localité 11].

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 460.31 euros, sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.

IV – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [M] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 31 mai 2025 (extrait de relevé de compte locataire remis à l’audience du 2 juin 2025), la somme de 1423.15 euros.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner madame [M] [L] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil.

V – Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 alinéa 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il convient en l’espèce, au vu des explications fournies à l’audience du 2 juin 2025, du fait que madame [M] a respecté l’accord conclu avec la Conciliatrice de justice le 2 octobre 2023 pour les impayés de son premier logement, du fait qu’elle a repris le versement du loyer courant et de sa proposition de régler par échéancier, de lui accorder un délai maximal de 36 mois pour apurer sa dette à raison de 35 mensualités de 40 euros, la dernière mensualité de solde de 23.15 euros étant majorée des intérêts et frais, et de suspendre la résiliation effective du bail et l’expulsion en résultant durant tout le cours de ce délai.

Le Tribunal rappelle que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Madame [M] [L] doit également souscrire un contrat d’assurance habitation pour couvrir les risques susceptibles de survenir au bien loué, l’information selon laquelle elle aurait régularisé son assurance n’a pas été donnée à l’audience du 2 juin 2025.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit et il pourra être procédé à l’expulsion de madame [M] [L], faute de départ volontaire.

VI – Sur les demandes accessoires

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il sera alloué à l’OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 7] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, madame [M] [L], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Tulle, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 7] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ; en conséquence, PRONONÇE la résiliation à cette date du bail portant sur le logement type 3 numéro 1019-0401-0804-208 situé [Adresse 4] à [Localité 11] ;

CONDAMNE madame [M] [L] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] la somme de 1423.15 euros (mille quatre cent vingt-trois euros et 15 centimes) au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation (à la date du 31 mai 2025) ;

DIT que la somme de 1423.15 euros portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 460.31 euros (quatre cent soixante euros et 31 centimes) ;

CONDAMNE madame [M] [L] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 décembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux ;

ACCORDE à madame [M] [L] un délai maximal de trente-six mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 35 mensualités de 40 euros (quarante euros) chacune et d’une dernière mensualité de 23.15 euros représentant le solde de la dette majorée des intérêts et frais, et ce le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que madame [M] [L] doit justifier de la souscription de son contrat assurance habitation pour le logement situé [Adresse 5]) auprès de son bailleur ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une lettre en recommandé avec accusé de réception non suivie d’effet ;

SUSPEND la résiliation du bail pendant le cours de ces délais et DIT que si la locataire se libère selon les modalités actées ci-dessus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son échéance, ou d’un loyer courant, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit ;la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de madame [M] [L] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution) ;

CONDAMNE madame [M] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 7] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE madame [M] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’acte d’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel.

LE GREFFIER LE JUGE