AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE (DROME)

JUGEMENT (Procédure accélérée au fond)

Rendu par Madame Christine GRILLAT, Première Vice-Présidente

assistée de Christelle GRAILLAT, Greffier lors des débats et de Corinne COUTEAUX Greffier lors du prononcé

Le 05 Août 2020

N° RG 20/00227 – N° Portalis DBXS-W-B7E-GXWP Code NAC : 28C

DEMANDEURS

Madame Z A épouse X […]

représentée par M^e Sophie TURPAIN, avocat postulant au barreau de VALENCE, M^e Juliette CLARY, avocat plaidant au barreau de LYON

Monsieur B X […]

représenté par M^e Sophie TURPAIN, avocat postulant au barreau de VALENCE, M^e Juliette CLARY, avocat plaidant au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame C X D Suze Luxe Nature 110 Chemin du D 26790 SUZE LA ROUSSE

représentée par M^e Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR, avocat postulant au barreau de VALENCE, M^e Samuel BECQUET, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 15 Juillet 2020, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse délivrée le M^e Sophie TURPAIN sustituant M^e Juliette CLARY

Expédition délivrée le Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR substituant M^e Samuel BECQUET

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Vu l’assignation délivrée le 5 décembre 2019 par Monsieur et Madame X à leur fille C X devant le président du tribunal judiciaire de Vienne en la forme des référés pour voir :

- désigner un administrateur provisoire de l’indivision X avec une mission générale de gestion et d’administration du bien immobilier et ce jusqu’à la sortie effective des époux X de l’indivision.

- autoriser les époux X à percevoir une provision sur la quote part des loyers perçus par l’indivision pour leur permettre de faire face à la mise en recouvrement de leur impôt suite au redressement fiscal qui lui a été notifié pour l’année 2016

-ordonner en conséquence à C X de verser à Monsieur et Madame X , depuis le compte de l’indivision , une somme provisionnelle de 5 000 euros sur leur quote part au titre des loyers perçus depuis 2014 sous astreinte de 100 euros par jour de retard , à la charge personnelle de C X , courant à compter de la signification de la décision non obstant appel

- ordonner à Madame C X de communiquer un certain nombre de documents en lien avec la comptabilité sous astreinte de 100€ par jour de retard, à la charge personnelle de Madame C X ( liste des charges, fondement des versements récurrrents effectués par les époux X, justificatifs de facturations , transmission des dossiers concernant les entrepreneurs et sous traitants…)

- condamner Madame C X à verser à l’indivision une somme totale de 23 800 Euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2012 à ce jour , à parfaire à raison de 50€ par mois pour la société CREA RENOVATION et 500 euros par mois pour Madame X et sa famille

- dire qu’il entrera dans la mission de l’administrateur provisoire de déterminer la valeur locative des biens occupés par Madame X et la société CREA RENOVATION à défaut ordonner une expertise pour déterminer la valeur locative des biens occupés par Madame X et la société CREA RENOVATION

- ordonner à Madame C X de justifier des revenus générés par la mise en location du bien immobilier et de répondre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à certaines question concernant les dates d’entrée et de sortie des locataires, lemontant des revenus locatifs perçus en 2014, les charges déductibles …

- ordonner à Madame C X d’avoir à verser aux époux X leur quote-part annuelle de bénéfices sur les 5 dernières années

- dire et juger qu’il entrera dans la mission de l’administrateur provisoire de verser aux époux X leur quote part annuelles sur les bénéfices En tout état de cause

- débouter Madame C X de ses demandes

- la condamner à verser aux époux X la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner Madame C X aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et d’administrateur provisoire

- prononcer l’exécution provisoire.

Vu l’ordonnance de référé du 17 avril 2020 du Président du tribunal judiciaire de VIENNE qui constate son incompétence territoriale et renvoie l’affaire au président du tribunal de VALENCE

Vu les conclusions en réponse de Madame C X aux fins:

-à titre préliminaire de conciliation ou médiation

- au fond de rejet des demandes comme étant irrecevables et mal fondées

- de condamnation de Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 15 juillet 2020, les parties représentées ont été entendues

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits et prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions soutenues oralement à l’audience .

MOTIFS DE LA DECISION
Monsieur B X et son épouse Madame Z A sont propriétaires d’un bien immobilier situé à […] , en indivision , à hauteur de 45 % , avec leur fille C propriétaire indivise à hauteur de 55 % , l’acquisition étant intervenue le 5 juillet 2012 au prix de 450 000 euros.

Le projet né en 2012 consistait à rénover ce bien , d’une surface importante de plus de 900m2 habitables

, de le diviser en plusieurs appartements aux fins de location . Madame C X portant ce projet dans les démarches mais aussi dans l’exécution de certains travaux qu’elle effectuait elle même et dans le suivi des autres . Ce projet était financé par deux prêts contractés par l’indivision d’un montant total de 1 200 000 euros.

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Madame C X a vécu dans les lieux et y a domicilié sa société CREA RENOVATION. Un conflit nait entre les indivisaires . Monsieur et Madame X reprochent à leur fille une absence totale de transparence sur la gestion et de communication et émettent des doutes sur les capacités de leur fille a gérer et finaliser un projet d’une telle ampleur et ce d’autant qu’ils ont fait l’objet d’un redressement fiscal suite à une problématique liée à l’affectation des charges dans les déclarations faites . Ils expriment leur souhait de sortir de l’indivision. Madame C X soutient, quant à elle, avoir fait de gros sacrifices pour mener à bien ce projet de rénovation , qui avait pour finalité , via l’indivision, de valoriser l’investissement par son travail. Elle expose que sa gestion n’a pas été critiquée jusqu’en 2018 , date du redressement fiscal , qu’elle a communiqué tous les éléments utiles . Elle précise que les difficultés relationnelles s’inscrivent maintenant dans un conflit familial plus large . Sur la conciliation ou la médiation : La proposition de médiation est expressément rejetée par Monsieur et Madame X qui invoquent l’échec des différentes démarches amiables engagées par eux-même et leur conseil.

Au visa des articles 131-1 et 831 du code de procédure civile , la demande de médiation ou de conciliation ne peut être retenue. Sur la désignation d’un administrateur provisoire : Monsieur et Madame X fondent leur action sur les dispositions de l’article 815-6 du code civil lequel dispose « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. »

Les conditions cumulatives requises pour l’application de ce texte sont ainsi l’urgence et l’intérêt commun. L’intervention judiciaire dans le fonctionnement d’une indivision, strictement encadrée, doit rester exceptionnelle.

Monsieur et Madame X soutiennent que l’opacité de la gestion de l’indivision et les risques financiers pesant sur celle-ci , au regard notamment des prêts immobiliers en cours et des incidences fiscales

, caractérisent l’urgence à la désignation d’un administrateur provisoire et à la communication des éléments sollicités afin d’organiser leur sortie de l’indivision .

Les demandeurs qui écrivent que le comportement de Madame X met en péril « l’intérêt commun des consorts X dans l’indivision du même nom » font une confusion entre leurs intérêts partagés de co indivisaires et les intérêts de l’indivision , entité autonome .

Ainsi les résultats financiers de l’opération immobilière qui ne correspondraient pas aux attentes des indivisaires, ou encore la volonté de certains indivisaires de faire évaluer leurs parts pour sortir de l’indivision ne peuvent être des arguments retenus au soutien de l’application du texte sus visé.

Monsieur et Madame X reprochent , par ailleurs, à leur fille son silence et l’opacité de sa gestion. Ils exposent que Madame C X était gérante de fait de l’indivision et qu’eux même étaient associés passifs et qu’ils entendent le rester , en raison notamment de leur âge , de leur éloignement géographique.

Aux termes de l’article 815-3 dernier alinéa « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu mandat tacite , couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux «

En conséquence , et à tout le moins jusqu’au redressement fiscal visant les exercices 2015 et 2016 ,les époux X ont accepté la gestion de leur fille et ainsi admis tacitement les actes d’administration , c’est à dire tous les actes de nature à préserver voire valoriser le patrimoine notamment par sa rénovation et le faire fructifier par la mise en location de lots, les demandeurs ne remettant pas en cause la conclusion des baux consentis . Ils sont aujourd’hui mal fondés de regretter les versements qu’ils ont fait pour le compte de l’indivision entre 2012 et 2017 alors même qu’ils leur appartenaient de vérifier les besoins de l’indivision , ou encore de reprocher à leur fille la gestion du redressement fiscal quand ils avaient la faculté de questionner l’avocat en charge de la défense des intérêts de l’indivision face à l’administration fiscale

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Au delà de cette date, la mésentente entre les indivisaires s’est étendue en un conflit familial plus large incluant notamment le fils des demandeurs, frère de C. Cette situation de blocage porte préjudice à l’indivision puisque sa gestion ne peut plus être sereine, la présente action en étant la démonstration.

Les interrogations des demandeurs sur certains mouvements bancaires comme par exemple le virement de 4200 euros effectué en novembre 2019 de la société SUZE LUXE NATURE, société dont l’objet est la gestion d’un D dirigée par Madame C X ne fait que renforcer la défiance des époux X face à la gestion de l’indivision par la défenderesse , gestion qu’eux même ne revendiquent pas.

La mission confiée par Madame C X au cabinet d’expertise comptable COGESTEAM le 27 janvier 2020 , soit postérieurement à la saisine de la juridiction, pour traiter les données comptables pour l’année 2020 ne sera pas suffisante pour restaurer une communication sereine et la confiance entre les parties . Ce mandat donné apparaît tardif au regard du besoin d’informations des époux X réitéré depuis plus de deux ans ; étant précisé que s’il n’est pas contestable que Madame C X ait communiquée elle même, par l’intermédiaire de son notaire , ou par l’envoi d’un carton de documents , des pièces justificatives, l’absence de production desdites pièces ou à tout le moins de l’inventaire de celles -ci ne permet pas au juge de contrôler la nature , l’étendue des données communiquées et la possibilité de les exploiter .

Au vu de ces éléments il est de l’intérêt commun qu’un administrateur provisoire soit désigné.

La condition d’urgence est quant à elle remplie par l’ampleur du conflit qui ne peut trouver d’issue que la sortie de l’indivision comme le souhaitent les demandeurs.

En conséquence il convient de désigner Y E F comme administrateur provisoire. Cette mission confiée à cet administrateur est précisée dans le dispositif de la présente procédure est limitée dans le temps à un an , délai suffisant pour apaiser les tensions et permettre aux parties d’organiser la sortie éventuelle de l’indivision ; ce délai pouvant être prorogé sur simple requête . Au vu des éléments développés plus haut la mission sera limitée à la gestion courante , à l’ établissement des comptes à compter de l’exercice 2017 ,date postérieure à la période visée par le redressement fiscal qui a figé la situation et enfin à la préparation de la sortie d’indivision. L’administrateur provisoire n’a pas pouvoir de faire des actes de dispositions autres que ceux visant des biens mobiliers dans les conditions visées à l’article 1873-6 du code civil , et il n’entre pas dans ses attributions de faire les comptes entre les parties sa mission étant cantonnée aux intérêts de l’indivision et non à ceux des indivisaires . Il n’entrera pas davantage dans la mission la vente du bien indivis.

En l’état la désignation d’un administrateur est de l’intérêt collectif des indivisaires en conséquence le coût de la mesure restera à la charge de l’indivision, à défaut de fonds disponibles les frais seront avancés par les demandeurs.

Sur la provision sur la quote -part des loyers perçus :

Sur le fondement de l’article 815-6 alinéa 2 du code civil qui dispose « Il ( le président) peut notamment autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents , en prescrivant, au besoin les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraine pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier » , les demandeurs sollicitent une provision de 5000 euros au titre de leur quote-part sur les loyers perçus par l’indivision depuis 2014 sous astreinte de 100€ parjour de retard à la charge personnelle de Madame C X , à compter de la signification de la décision à intervenir , nonobstant appel .

Cette demande est irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre Madame C X, laquelle n’a pas la qualité de débitrice de l’indivision aux titres des baux consentis.

Sur la communication des éléments de nature à permettre aux autres indivisaires de comprendre la gestion qui a été faite du bien immobilier appartenant à l’indivision :

Monsieur et Madame X demandent , au visa de l’article 815-8 du code civil , lequel dispose « Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires. », qu’il soit ordonné à Madame C X

de communiquer ou établir les comptes de l’indivision depuis l’acquisition du bien immobilier depuis l’acquisition soit le 5 juillet 2012,sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision de fournir les explications et éléments suivants en lien avec la comptabilité de l’indivision sous astreinte de 100€par jour de retard : explication claire des revenus dont bénéficie l’indivision liste des charges pesant sur l’indivision raisons des versements récurrents affectés par les époux X sur le compte de l’indivision entre juillet 2012 et décembre 2017

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justificatifs des débits n’ayant pas de libellé clair

justificatifs de la facturation par la société CREA RENOVATION transmission d’un dossier par entreprise fournisseur ou sous traitante copie des plans avant et après travaux

justificatifs des frais d’administration et gestion

justificatifs des primes d’assurances copie des contrats de prêt.

Il convient de retenir que la situation est figée s’agissant des travaux réalisés , des charges échues Monsieur et Madame X peuvent solliciter de l’organisme bancaire les informations concernant les prêts souscrits, qu’ils ont reçu de leur fille , de son notaire , un certain nombre d’informations parmi lesquelles figurent déjà des réponses à leurs interrogations,, sans qu’il soit possible d’en dresser un leasting exhaustif , qu’ils ont expressément validé des travaux réalisés dont la liste est produite , que le montant des revenus et charges n’a pas été remis en cause par l’administration fiscale qui a seulement contesté la déduction de certaines charges

, que l’urgence et le bien fondé de cette communication n’est pas démontrée

En conséquence il ne peut être fait droit à la demande présentée sous le fondement de l’article 815-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur et Madame X sollicitent la condamnation de Madame C X à verser à l’indivision une somme totale de 23 800 euros au titre d’une indemnité d’occupation pour elle -même et sa famille et pour la société CREA RENOVATION . Cette société n’étant pas appelée en la cause , Madame C X n’a pas qualité à la représenter dans la présente instance , la demande dirigée à son encontre est irrecevable.

S’agissant de l’indemnité d’occupation sollicitée contre Madame C X , pour son occupation personnelle, il n’est pas contesté que Madame C X ait occupée les lieux , qu’elle en soit aujourd’hui partie . Cependant le principe de l’indemnité d’occupation est contesté par Madame X laquelle invoque un accord pour une occupation à titre gratuit sur des locaux non louables. En outre la fixation du montant de cette indemnité, qui se calcule sur la valeur locative et des caractéristiques des lieux occupés , est indéterminable en l’état du dossier . La demande présentée à ce titre qui ne revêt pas de caractére d’urgence et qui nécessite qu’il soit statué préalablement sur le principe d’une créance certaine de l’indivision sur Madame C X ne relève pas de l’application de l’article 815-6 du code civil.

Sur la désignation d’un expert pour fixer la valeur locative des biens occupés :

En l’état , les époux X ne justifient d’aucune démarche pour faire procéder à l’évaluation des biens dont il n’est pas établi que l’accès leur en soit interdit.

L’urgence, la nécessité et l’intérêt d’une mesure d’expertise, mesure longue et coûteuse , pour voir proposer la valeur locative des biens occupés ne sont pas démontrés ; la demande est rejetée

Sur le versement de la quote -part annuelle des bénéfices :

Cette prétention qui ne peut être que provisionnelle, est particulièrement imprécise quant aux montants revendiqués .

Les comptes de l’indivision étant contestés par les demandeurs et la demande de versement présentée dans l’intérêt personnel de Monsieur et Madame X , la demande est rejetée comme ne repondant pas aux exigences de l’article 815-6 sus visé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Considérant la nature familiale du litige chacune des parties conservera la charge des ses dépens et frais irrépétibles .

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit , s’agissant d’une procédure accélérée au fond.

PAR CES MOTIFS

Le Président, statuant par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, contradictoire,en premier ressort , rendu par mise à disposition au greffe

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DESIGNE la SELARL E F – Y 121 rue Jean DAUSSET – Site AGROPARC , […], en la personne de Monsieur Y en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision existant entre Monsieur B X, Madame Z X et Madame C X sur le tènement immobilier situé à […] .

DIT que l’administrateur provisoire aura pour mission

- se faire remettre tous documents et archives utiles à sa mission concernant l’indivision X , par C X ou tout tiers détenteur

- d’administrer provisoirement l’indivision conformément aux dispositions de l’article 1873-6 du code civil et notamment de gérer le bien indivis tant activement que passivement et notamment en percevant les loyers, honorant les charges

- représenter les indivisaires pour les actes civils et les actions en justice

- solliciter les relevés des comptes bancaires par les établissements bancaires dans lesquels l’indivision a des comptes et se faire remettre tous les moyens de paiement au nom de l’indivision

- percevoir les loyers ou en solliciter le paiement

- vérifier pour chaque lot occupé l’existence d’un titre d’occupation en préciser la nature

- préciser si des travaux sont encore en cours

- établir l’actif de l’indivision et son passif

- faire évaluer le bien immobilier dans son ensemble et par lots en vue de sa ou de leur ventes .

- prendre toute mesure permettant d’assurer le fonctionnement normal de l’indivision

DIT que l’administrateur provisoire pourra s’adjoindre les services d’un sapiteur de son choix mais dans une spécialité autre que la sienne.

RAPPELLE que l’administrateur ne pourra procéder à aucun acte de réalisation à l’exception des celle concernant les meubles corporels pour les besoins de l’exploitation normale du bien indivis ou si leur conservation est difficile.

DIT que la mission confiée à la SELARL E F – Y est fixée pour une durée de un an renouvelable sur simple requête .

FIXE à 5400 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur provisoire , qui sera prélevée , par priorité, sur les fonds disponibles de l’indivision et à défaut de fonds disponibles qui seront à la charge des demandeurs Monsieur et Madame X

DECLARE IRRECEVABLE les demandes présentées par Monsieur et Madame X aux fins de condamnation de Madame C X au titre d’une indemnité d’occupation due par la société CREA RENOVATION et au titre d’une provision sur leur quote-part sur les loyers perçus par l’indivision depuis 2014

DEBOUTE Monsieur et Madame X du surplus de leurs demandes

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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