TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 08 juillet 2025

MINUTE N° :

AG/ELF

N° RG 24/00370 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MJVV

30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.M. [H]

C/

S.C.I. CHARLICE

DEMANDERESSE

S.C.M. [H]

dont le siège social est sis 48 rue du Madrillet

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentée par Maître Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GRÉGOIRE LECLERC, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 105, substitué par Maître Grégoire LECLERC, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE

S.C.I. CHARLICE

dont le siège social est sis 48 rue du Madrillet

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentée par Maître François MUTA de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 15

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 14 mai 2025

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

En présence de [F] [E], auditrice de justice qui a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Alexandra GOUIN, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 juin 2019, la société civile immobilière CHARLICE a consenti à la société civile de moyen [H] un bail professionnel portant sur des locaux à usage professionnel (un cabinet de kinésithérapeutes) au rez-de chaussée et au premier étage d’un immeuble situé 48 rue du Madrillet à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300) pour une durée de six ans, le deuxième étage de l’immeuble étant loué à des particuliers.

La gérante de la SCI CHARLICE, Mme [D] [I] était alors associée de la SCM [H]. Elle a ultérieurement cédé ses parts de la SCM [H] par acte du 20 mai 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 octobre 2023, la SCM [H] a vainement réclamé à la SCI CHARLICE la restitution de la somme de 5 895,40 euros au titre du paiement de la taxe foncière.

Par courrier recommandé du 7 novembre 2023, la SCI CHARLICE a quant à elle vainement mis en demeure la SCM [H] de régler des arriérés de loyers et de charges locatives.

Par acte du 9 janvier 2024, la SCI CHARLICE a fait délivrer à la SCM [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 janvier 2024, la SCM [H] a fait assigner la SCI CHARLICE devant ce tribunal en paiement des sommes de 5 894,40 euros au titre de la taxe foncière et 2 085,76 euros de charges, et aux fins d’obtenir des délais de paiement pour s’acquitter des loyers.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, la SCM [H] sollicite de :

— condamner la SCI CHARLICE à lui payer la somme de 6 161,22 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, résultant de la compensation entre la créance de la bailleresse de 7 474,64 euros et sa créance de 13 635,86 euros se décomposant comme suit :

5 895,40 euros de remboursement de la taxe foncière,880 euros de loyers indus pour un local inutilisable,1 415 euros au titre de l’entretien de l’adoucisseur,2 085,46 euros au titre des charges d’eau et d’électricité,3 360 euros au titre du dépôt de garantie, – ordonner la communication de tous les justificatifs de charges (eau et électricité) depuis la conclusion du bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCI CHARLICE au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— rejeter les demandes de la SCI CHARLICE,

— condamner la SCI CHARLICE au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens,

— ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations ordonnées, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, toutes les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007, portant modification du décret n°96/1080 du 12 décembre 1986, sur le tarif des commissaires de justice, soient supportés par les débiteurs.

Au soutien de sa demande principale, la SCM [H] fait valoir que le bail ne comporte pas d’inventaire des charges contrairement aux dispositions des articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce et que la taxe foncière doit rester à la charge du bailleur.

Elle fait également état d’un manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible au sens de l’article 1719 du code civil s’agissant du box, inutilisable selon elle en l’absence de travaux électriques.

Au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1353 du code civil, la SCM [H] soutient qu’elle a rempli son obligation d’entretien de la chaudière.

Elle ajoute que la bailleresse ne produit aucun justificatif des sommes réclamées au titre de la consommation d’eau alors qu’aucun compteur d’eau individuel n’a été installé pour le local professionnel, que l’immeuble est occupé par d’autres locataires et que Mme [I] exerçait jusqu’en juin 2022, par l’intermédiaire de sa société M2O, une activité très consommatrice en eau de balnéothérapie en parallèle de son activité de kinésithérapeute. La demanderesse impute également à la société M2O de Mme [I] les consommations d’électricité et l’installation d’un adoucisseur d’eau à son bénéfice exclusif.

Sur le fondement de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la SCM [H] soutient qu’aucune des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie ne lui est imputable en sorte qu’elle est fondée à obtenir restitution du dépôt de garantie.

Pour contester la créance de loyers de la bailleresse, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1353 du code civil, la SCM [H] fait par ailleurs valoir que le bailleur a renoncé jusqu’en 2024 à se prévaloir de la clause d’indexation annuelle du loyer prévue dans le bail conformément à l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCM [H] ajoute que la jurisprudence a précisé que le bailleur a l’obligation de justifier des dépenses réellement engagées.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice de jouissance, la société preneuse ajoute que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretien prévue par l’article 1719 du code civil en procédant tardivement aux travaux de remise en état de la toiture 10 mois après le signalement d’un dégât des eaux, la contraignant à recevoir les patients du cabinet de kinésithérapie dans des locaux insalubres.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la SCI CHARLICE demande de :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— rejeter les demandes de la SCM [H],

— condamner la SCM [H] au paiement de la somme de 16 513,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation du bail liant les parties pour manquement de la SCI CHARLICE à ses obligations de paiement,

— condamner la SCM [H] au paiement des sommes de :

* 415,88 euros à titre de complément du dépôt de garantie lui restant acquis à titre d’indemnité,

* 20 505 euros au titre du coût des réparations locatives restant à la charge du preneur,

* 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCM [H] aux dépens.

Sur le fondement des articles 1103, 1219, 1224 et 1225 du code civil, la SCI CHARLICE fait valoir que la SCM [H] a manqué à ses obligations contractuelles en cessant de régler les loyers sans pouvoir invoquer une quelconque exception d’inexécution, en sorte que le bail est résilié en vertu de la clause résolutoire. Elle ajoute que le dépôt de garantie, complété d’un montant de 415,88 euros lui reste acquis en application de l’article 16 du bail.

Au soutien de sa demande indemnitaire, la bailleresse soutient que les locaux ont été mis à disposition dans un état satisfaisant et rendus très dégradés, en sorte que le preneur à manqué à ses obligations d’entretien, lui occasionnant un préjudice matériel.

Pour contester la créance invoquée par la SCM [H], la SCI CHARLICE fait observer que la taxe foncière fait partie des charges incombant au preneur en vertu de l’article 14 du bail. Elle ajoute s’agissant des autres charges que l’adoucisseur dessert le local de la SCM [H] mais ne profitait pas à la société M2O bénéficiant de sa propre arrivée d’eau ; qu’ une seconde arrivée d’eau a été installée en octobre 2020 pour isoler les consommations d’eau liées à l’activité d’aquabike de la société M2O ; qu’en l’absence de compteurs individuels, la répartition des charges locatives entre les locaux de la SCM et l’appartement du 2e étage est claire et fixée de façon objective et équitable au prorata de la surface respective des locaux occupés par chaque locataire.

Sur les demandes indemnitaires de la SCM [H], elle fait valoir que la demanderesse n’apporte aucune preuve concernant le box prétendument inutilisable correspondant à l’ancien espace d’aquabike. Elle soutient par ailleurs qu’aucun manquement à son obligation d’entretien n’est établi puisque la toiture a été réparée dès le 6 mars 2023 mais que la remise en état du plafond, déjà dégradé par un sinistre antérieur, incombait au locataire. Elle ajoute que le prétendu préjudice de jouissance n’est pas démontré.

***

La clôture est intervenue le 8 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 22 avril 2025. A l’audience, à la demande des parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 14 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la résolution du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 16 du bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire rédigée comme suit : « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des charges, comme en cas d’inexécution de l’une des clauses et conditions du bail, et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée sans effet et énonçant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure. »

Le 27 octobre 2023, la SCI CHARLICE a mis en demeure la SCM [H] de lui payer les sommes de :

—  2 597,16 euros au titre d’un arriéré de charges locatives,

—  2 539,91 euros au titre de l’indexation annuelle du loyer,

—  217,32 euros de complément du dépôt de garantie,

Soit un solde de 2 540 euros après compensation avec la créance de la SCM [H] de 2 814,40 euros au titre de la taxe foncière.

Par acte du 9 janvier 2024 signifié à personne, la bailleresse a fait délivrer à la SCM [H] un commandement de payer la somme de 9 581,30 euros visant la clause résolutoire.

Il ressort du décompte figurant dans cet acte et du décompte actualisé communiqué par la SCI CHARLICE en pièce n°10, corroboré par les relevés bancaires versés aux débats, que la SCM [H] n’a pas réglé les loyers de novembre 2023 à janvier 2024 inclus.

La SCM [H] n’a pas expressément invoqué d’exception d’inexécution, ni aux termes de son assignation faisant suite au commandement de payer délivré par la bailleresse, ni dans ses dernières conclusions.

Le défaut de paiement des loyers suffit à remplir les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 9 février 2024, un mois après le commandement de payer infructueux selon les termes du bail ci-dessus rappelés.

La demande surabondante de résiliation judiciaire formée par la SCI CHARLICE devient ainsi sans objet.

II. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la SCM [H]

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 16 du bail prévoit qu'« En cas de résiliation pour inexécution du fait du Locataire, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice d’autres dommages-intérêts ».

Le bail ayant été résilié pour défaut de paiement des loyers par la SCM [H], la SCI CHARLICE est fondée à conserver le dépôt de garantie.

La demande en restitution de la SCM [H] sera donc rejetée.

III. Sur la demande en remboursement de la taxe foncière formée par la SCM [H]

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les dispositions du code de commerce invoquées par la demanderesse ne sont pas applicables en l’espèce, s’agissant d’un bail professionnel et non d’un bail commercial.

L’article 14 du bail conclu entre les parties prévoit que le paiement des charges, taxes, prestations et fournitures s’effectuera par acompte mensuel égal au douzième du montant des charges de l’année précédente

Le bail ne contient ainsi aucune stipulation spécifique relative à la taxe foncière.

Contrairement aux usages, cet impôt incombant normalement au propriétaire, a été payé par la SCM [H] jusqu’en 2023.

Dans son courrier du 27 octobre 2023, la SCI CHARLICE reconnaît une erreur à ce titre. Le montant de 5 895,40 avancé par la SCM [H] n’est par ailleurs pas contesté par la défenderesse.

Les manquements allégués par la SCI CHARLICE à la convention de cession de parts conclue entre Mme [I] et les associés de la SCM [H] ne concernent pas les personnes morales en cause, Mme [I], personne physique, n’étant partie ni au bail ni à la présente instance. En conséquence, il n’y a pas lieu de tenir compte de la contribution de Mme [I] aux charges de la SCM comme le sollicite la SCI CHARLICE.

La SCI CHARLICE sera ainsi condamnée à payer à la SCM [H] la somme de 5 895,40 euros au titre de la taxe foncière, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

IV. Sur la demande de justification des charges sous astreinte

Cette demande sera rejetée dès lors que, dans le cadre de la présente instance, la SCI CHARLICE a justifié de ses factures et produit les décomptes correspondant à ses charges sur la période du bail.

V. Sur la demande en paiement de la SCI CHARLICE

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au titre des loyers

L’article 13 du bail comporte une clause d’indexation annuelle du loyer le 1er juillet de chaque année à compter du 1er juillet 2020 sur l’indice national des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE, l’indice de base étant l’indice du 4e trimestre 2018 soit 113,30, l’indice de comparaison servant à la fixation du loyer en application de la présente clause d’échelle mobile étant celui du 4e trimestre de chaque année suivante.

Il est constant que la société locataire n’a pas réglé les échéances de loyer de novembre 2023 à janvier 2024 inclus.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en matière de baux d’habitation, invoquées par la demanderesse, ne sont pas applicables au bail professionnel en cause.

La renonciation à un droit ne se présume pas et le seul fait que la bailleresse n’ait pas réclamé le montant des augmentations de loyer dès leur prise d’effet et même pendant plusieurs années n’implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de la clause d’indexation automatique prévue au bail, sous réserve de la prescription de droit commun de cinq ans prévue par l’article 2224 du code civil.

La SCI CHARLICE a réclamé l’indexation du loyer pour la première fois le 27 octobre 2023, soit avant l’expiration du délai de cinq ans depuis la première revalorisation du loyer au 1er juillet 2020.

Les montants des loyers indexés sollicités par la défenderesse correspondent aux données publiques de l’INSEE selon lesquelles l’indice ILAT s’établit comme suit depuis le quatrième trimestre 2019 :

—  2019 T4 : 116,16

—  2020 T4 : 114,06

—  2021 T4 : 118,97

—  2022 T4 : 126,66

En sorte que le loyer indexé s’établit comme suit :

— à partir du 1er juillet 2020 : 1 630,08 euros

— à partir du 1er juillet 2021 : 1 610,73 euros

— à partir du 1er juillet 2022 : 1 680,07 euros

— à partir du 1er juillet 2023 jusqu’à la résiliation du bail le 9 février 2024 : 1 788,66 euros.

Soit une créance de la SCI CHARLICE de :

—  360,96 euros (30,08x12) pour l’année 2020/2021,

—  128,76 euros (10,73 x12) pour l’année 2021/2022,

—  960,84 (80,07 x12) euros pour l’année 2022/2023,

—  1 509,28 euros (188,66x8) pour l’année 2023/2024

Pour un total de 2 959,84 euros.

La SCI CHARLICE a donc une créance de :

—  5 365,98 euros au titre des trois échéances de loyers impayées de novembre 2023 à janvier 2024 (1 788,66 euros x3),

—  555,10 euros au titre du reliquat de loyer jusqu’au 9 février 2024, date de résiliation du bail (1788,66 euros/29 jours = 61,6779 euros/jour x9),

—  2 959,84 euros au titre de l’indexation des loyers,

Soit une créance de loyers d’un montant total de 8 880,92 euros.

Au titre du complément du dépôt de garantie

L’article 15 du bail prévoit que le dépôt de garantie est révisable dans les mêmes conditions que le loyer de manière à ce qu’il corresponde toujours à deux mois de loyer en principal.

Il ressort de l’état des lieux du 14 septembre 2022 que la SCM [H] a initialement versé 3 360 euros à la SCI CHARLICE, or l’équivalent de deux mois de loyer à la fin du bail est de 3 577,32 euros (1 788,66 x2).

La créance de la SCI CHARLICE à ce titre est donc de 217,32 euros.

Au titre des charges locatives

Les dispositions du code de commerce invoquées par la demanderesse ne sont pas applicables en l’espèce, s’agissant d’un bail professionnel et non d’un bail commercial.

L’article 14 du bail conclu entre les parties prévoit que le paiement des charges, taxes, prestations et fournitures s’effectuera par acompte mensuel égal au douzième du montant des charges de l’année précédente, la provision périodique étant fixée pour la première année à 3 600 euros. La clause prévoit en outre que « Le Locataire acquittera en outre directement toutes consommations personnelles d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, selon les indications de ses compteurs et relevés ».

Par avenant du 31 août 2022, la provision périodique a été fixée à 960 euros par an.

Il ressort du constat de commissaire de justice du 4 novembre 2024 que deux compteurs d’eau existent dans l’immeuble : un dans la pièce vitrine au rez-de-chaussée et un dans la cave, et qu’il n’existe aucun compteur électrique spécifiquement identifiable comme se rattachant au local en cause.

Les factures d’eau, de gaz et d’électricité de 2019 à 2023 communiquées par la défenderesse sont adressées à la SCI CHARLICE et non aux locataires de l’immeuble. Contrairement aux stipulations du bail, c’est donc la bailleresse qui a réglé directement les charges d’énergie et non la locataire, en tous cas jusqu’en juillet 2022 s’agissant de l’électricité. La SCI CHARLICE est donc désormais fondée à récupérer ses charges auprès de la SCM [H].

En l’absence de détail des charges incombant à chacune des parties ou de règle de répartition entre les locataires de l’immeuble dans le bail, la SCI CHARLICE a pu légitimement appliquer un mode de calcul objectif au prorata de la surface louée pour les charges d’eau, d’électricité, de gaz et au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, selon son dernier décompte communiqué.

Il ressort de la décision de la chambre disciplinaire de l’ordre régional des masseurs kinésithérapeutes de Normandie du 15 janvier 2025 que Mme [I] pratiquait, dans le cadre de son activité de kinésithérapeute, des soins de balnéothérapie, et avait en parallèle créé une SAS M2O réalisant des soins esthétiques et de bien-être dans les mêmes locaux, notamment des séances d’aquabiking.

La SCI CHARLICE justifie d’autres factures d’eau pour une adresse de point de comptage au 28 rue du général Leclerc à SOTTEVILLE LES ROUEN, adresse correspondant à l’entrée des locaux loués d’après les conclusions de la SCM [H]. Le montant des consommations diminue de façon significative en 2023 ce qui corrobore les allégations de la défenderesse quant à l’existence d’une deuxième arrivée d’eau pour les besoins des activités annexes de Mme [I] ayant cessé après son départ de la SCM [H] courant 2022.

Les consommations d’eau facturées au 48 rue du Madrillet à SOTTEVILLE LES ROUEN et facturées à la SCM [H] au prorata de la surface de l’immeuble occupée correspondent donc bien à des consommations effectives du cabinet de kinésithérapie et non à l’activité annexe de Mme [I].

La SCI CHARLICE ne justifie en revanche pas que l’adoucisseur aurait été installé d’un commun accord avec le preneur, ni qu’il aurait été installé sur l’arrivée d’eau de la SCM [H] et non l’autre arrivée d’eau destinée à l’activité d’aquabike, alors que les factures correspondantes sont adressées à la SCI CHARLICE au 28 rue du général Leclerc, comme les factures d’eau évoquées précédemment et correspondant aux activités annexes de Mme [I]. Les dépenses liées à l’adoucisseur n’ont donc pas à être supportées par la locataire.

Il résulte de ce qui précède que la SCI CHARLICE justifie des dépenses suivantes au titre des charges locatives :

2019 : 1 152,09 euros contre 1 800 euros de provisions soit 647,91 euros d’indu

2020 : 4 378,33 euros contre 3 600 euros de provisions soit une créance de 778,33 euros

2021 : 5 190,97 euros contre 3 600 euros de provisions soit une créance de 1 590,97 euros

2022 : 3 955,11 euros contre 2 720 euros de provisions soit une créance de 1 235,11 euros

2023 : 659,48 euros contre 800 euros de provisions soit une créance de 140,52 euros

2024 : 585,26 euros soit 48,77 euros par mois contre 80 euros de provision mensuelle versée par la SCM [H] : 31,23 euros de différence mensuelle pour janvier 2024 et 15,13 euros jusqu’au 9 février 2024, soit 96,10 euros d’indu.

La créance totale de la SCI CHARLICE après déduction des provisions indûment perçues s’élève donc à 3 000,92 euros au titre des charges.

***

En définitive, la SCM [H] sera condamnée à payer à la SCI CHARLICE la somme totale de 12 099,16 euros (8 880,92 + 217,32 + 3 000,92) au titre des loyers, complément de dépôt de garantie et charges locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2024 en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il y a lieu d’ordonner la compensation de cette somme avec la créance de la SCM [H].

VI. Sur les demandes indemnitaires de la SCM [H]

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Au titre du box

Au soutien de sa demande, la SCM [H] indique dans ses conclusions que « les photos et les échanges de SMS entre la concluante et le frère de la gérante, Monsieur [U] [I], confirment que les travaux électriques n’avaient pas été réalisés, faisant fi de la sécurité des patients et rendant inutilisable ladite pièce ».

Aucune photographie ni échange de SMS n’est cependant versé aux débats.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée du 14 septembre 2022 mentionne cinq box (extension entrée, côté plateau technique, côté escaliers, côté cuisine, côté rue) mais la demanderesse ne précise pas auquel elle fait référence.

La SCM [H] ne justifie ainsi pas d’un manquement du bailleur au titre de sa jouissance d’un box.

Sa demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.

Au titre du dégât des eaux

Il ressort du constat d’huissier du 27 décembre 2023 et des échanges de courriels entre la SCM [H] et M. [N], associé de la SCI CHARLICE, qu’un dégât des eaux est survenu le 24 octobre 2023 au niveau de la toiture du local. L’huissier a constaté que l’eau s’était infiltrée à plusieurs endroits, au niveau du skydome, du plafond de l’accueil et du placard derrière le point d’accueil. Il a également relevé un gonflement du placoplâtre en plusieurs endroits et des traces de moisissures autour des spots lumineux du plafond et au fond du placard, sur lequel des traces d’eau étaient également visibles.

Il n’est pas contesté que les réparations de ce désordre incombaient au bailleur.

Le bailleur a été sollicité par la SCM [H] pour réparer le désordre par courriels du 6 novembre 2023, 20 novembre 2023 et du 27 décembre 2023. Il ressort de ces échanges qu’une entreprise s’est rendue sur les lieux début novembre 2023 puis le 2 décembre 2023 et une autre entreprise le 4 janvier 2024 à des fins de diagnostic. Les travaux de réparation ont été partiellement exécutés le 5 mars 2024, l’entrepreneur en charge des travaux indiquant par mail avoir réparé « les joints autour du dôme et colmaté les fissures présentes. Une deuxième intervention sera nécessaire lorsque le temps sera plus sec. Vos locataires ne risquent plus d’avoir d’infiltration, ils peuvent à présent commencer leurs travaux intérieurs ». La date d’achèvement des travaux exacte ne peut être déterminée en l’absence de pièces versées aux débats. En particulier, la date du 26 août 2024 avancée par la demanderesse, n’est corroborée par aucune pièce.

Il ressort de ces éléments que la bailleresse a mandaté une première entreprise quelques jours seulement après le sinistre. Le diagnostic du sinistre a ensuite pris quelques mois et les premiers travaux de réparation sont intervenus cinq mois après le dégât des eaux.

Ce délai n’apparaît pas excessif par rapport aux désordres en cause tels qu’ils ressortent du constat d’huissier du 24 octobre 2023, s’agissant essentiellement de dégâts sur le placoplâtre et de traces de moisissures peu étendues. La SCM [H] ne justifie ainsi pas des conditions insalubres d’accueil des patients dont elle allègue. En outre, il n’est pas établi que le délai de réalisation des travaux soit imputable à la SCI CHARLICE, alors que celle-ci a régulièrement communiqué avec sa locataire et que les entrepreneurs peuvent également avoir des délais d’interventions importants.

Les manquements du bailleur à ses obligations ne sont donc pas établis.

La demande de la SCM [H] sera par conséquent rejetée.

VII. Sur la demande indemnitaire de la SCI CHARLICE

La SCI CHARLICE produit des devis de la société ISMA RÉNOVATION pour :

— la réfection des trous, le ponçage et la peinture du plateau technique de 2 boxes, les WC de salle d’attente et l’extension (devis 88/2024 de 8 695 euros)

— la réfection des trous, le ponçage, la peinture et la réfection des portes du 1er étage, 2 boxes le plateau technique et la cuisine (devis 89/2024 de 6 815 euros)

— la remise en état des sols du rez-de chaussée et du premier étage (devis 90/2024 de 4 995 euros)

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 4 novembre 2024 relève notamment la présence de plusieurs trous chevillés dans les murs de plusieurs pièces et un mauvais état général des murs de la pièce avec vitrine, ainsi que de nombreuses rayures et traces d’usures sur le parquet dans les pièces en étant équipées.

Aucune photographie n’est annexée à l’état des lieux d’entrée établi le 14 septembre 2022. Cependant, ce constat mentionne des trous dans les murs de l’entrée et du box extension entrée, du WC2, et du box côté rue. Les murs sont indiqués en « état moyen » ou « bon état » selon les pièces. Concernant les sols, des traces sont mentionnées dans l’entrée et le box extension, le plateau technique du premier étage, le box côté cuisine, le box côté rue, et la cuisine. Le sol est en « bon état » à « état moyen » selon les pièces.

Au vu de ces éléments, la SCI CHARLICE ne rapporte pas la preuve de dégradations des murs et des sols excédant l’usure normale de locaux qui n’étaient déjà pas en bon état lors de l’entrée du locataire dans les lieux.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

VIII. Sur les autres demandes

Dès lors que chaque partie succombe partiellement, chacune sera condamnée à la moitié des dépens, lesquels comprennent de droit les débours tarifés en application de l’article 696 5° du code de procédure civile, en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer spécifiquement sur ce point.

Compte tenu de l’issue du litige, l’équité commande par ailleurs de rejeter les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel conclu le 24 juin 2019 entre la SCI CHARLICE et la SCM [H] à la date du 9 février 2024 ;

CONDAMNE la SCM [H] à payer à la SCI CHARLICE la somme de 12 099,16 euros au titre des loyers, complément de dépôt de garantie et charges locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SCI CHARLICE à payer à la SCM [H] la somme de 5 895,40 euros au titre de la taxe foncière, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

ORDONNE la compensation entre ces créances ;

REJETTE les autres demandes de la SCM [H] ;

REJETTE les autres demandes de la SCI CHARLICE ;

CONDAMNE la SCM [H] à la moitié des dépens ;

CONDAMNE la SCI CHARLICE à la moitié des dépens ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE